Obecny czas wysokiej inflacji, środowisko niskich stóp procentowych, a co za tym idzie niezbyt atrakcyjne oprocentowanie lokat i konto oszczędnościowych w bankach, skłania inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów lokowania swoich oszczędności. Niezwykle popularne, zarówno w naszym kraju jak i za granicą, jest obecnie inwestowanie na rynku nieruchomości. Większość z nich sprzedaje się jeszcze zanim zostanie wybudowane, czyli na etapie „dziury w ziemi”. Warto dodać, że aż ponad 30% mieszkań nabywanych w naszym kraju to zakupy inwestycyjne.
Kto kupuje nieruchomości i jakie są sposoby zarabiania na tych inwestycjach? Za co należy zwrócić szczególną uwagę? Dowiemy się poniżej. Pierwszym, bardzo popularnym sposobem jest:
Inwestowanie w nieruchomości: kupno mieszkania na wynajem długoterminowy
Najpopularniejszą i jednocześnie względnie bezpieczną metodą inwestycji w nieruchomości jest zakup pod wynajem. Dlaczego tak wiele osób posiadających oszczędności decyduje się właśnie na tę formę ulokowania własnego kapitału? Mamy w tym wypadku do czynienia, z dochodem pasywnym, długoletnimi korzyściami, stosunkowo małym ryzykiem, jednak ze sporym nakładem własnym lub wymogami zdolności kredytowych i jednocześnie długoletnimi kredytowymi zobowiązaniami.
Najczęściej spotykamy się z zakupem na wynajem długoterminowy mieszkań w największych miastach Polski. Rynek jest niesamowicie rozległy i wymagający rozeznania wśród czynników wpływających na atrakcyjność. Pokrótce inwestor musi wziąć pod uwagę czynniki takie jak:
- Lokalizacja
- Metraż
- Połączenia transportem publicznym do mieszkania
- Rozkład lokalu
- Stan fizyczny
- Wyposażenie i standard
- Stan prawny
- Wysokość czynszu
Szukając nieruchomości, w którą warto zainwestować, należy myśleć przede wszystkim o tym, komu zamierzamy ją udostępnić. Najczęściej potencjalnymi najemcami są studenci, pracownicy korporacji czy młode małżeństwa myślące o założeniu rodziny. Gdy już podejmiemy decyzję, w którą grupę docelową będziemy celować, trzeba pomyśleć jakie są jej potrzeby i pod tym kątem przeanalizować powyższe czynniki.
Jakie są zalety takiej inwestycji? Przede wszystkim, dysponując nieruchomością na wynajem, gwarantujemy sobie stałe dochody. W większych miastach Polski niezależnie od sezonu możemy liczyć na najemców. Popyt jest wciąż większy niż podaż, więc posiadanie tego rodzaju nieruchomości inwestycyjnej stawia nas w doskonałej pozycji.
Jakie są wady zakupu nieruchomości na wynajem? Niestety, jak praktycznie w każdym rodzaju prowadzonej działalności, to my – jako właściciele, musimy rozliczać się z prowadzonej działalności i dokładać wszelkich starań, aby nasi klienci byli zadowoleni. Ponadto, to na nas spoczywa obowiązek doglądania naszej nieruchomości.
Kolejnym sposobem inwestowania w nieruchomości, stosunkowo podobnym do powyższego, jest:
Inwestowanie w nieruchomości: kupno mieszkania na wynajem krótkoterminowy
Wartym uwagi jest krótkoterminowy wynajem nieruchomości. Każdy pewnie słyszał o możliwości wynajęcia apartamentu lub pokoju na tydzień czy wręcz parę dni. Jest to dla najemców ciekawa alternatywa hoteli. Lokale tego typu przewidziane są dla turystów, więc nie w każdej miejscowości mają sens bytu i z reguły nie o każdej porze roku generują taki sam dochód.
W sieci można spotkać się jednak z opiniami, że tego rodzaju inwestycja w nieruchomości przynosi spore zyski – wyższe niż kupno nieruchomości na wynajem długoterminowy. Czy rzeczywiście tak to wygląda?
To zależy. Najem na krótkie okresy od wielu lat cieszy się dużą popularnością, gdyż oferuje atrakcyjne ceny w porównaniu z obiektami hotelarskimi. Kluczowym czynnikiem jest tutaj jednak odpowiednia lokalizacja. W modnych turystycznie miejscowościach, taki inwestycja może okazać się niezwykle trafionym pomysłem.
Takie rozwiązanie posiada jednak pewne niezaprzeczalne wady. Po pierwsze, ta forma wynajmu wymaga od właściciela znacznie większego zaangażowania, począwszy od prowadzenia systemu rezerwacji, przez kontakt z gośćmi, przygotowanie lokalu na ich przyjazd, aż po przekazywanie kluczy i sprzątanie po ich wyjeździe. Na te wszystkie czynności trzeba poświęcić naprawdę dużo czasu i wysiłku.
Ponadto, standard nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, ulega pogorszeniu szybciej niż w przypadku tradycyjnego najmu długoterminowego. Lokatorzy będą się zmieniać co chwilę, a ich zachowanie nierzadko może okazać się dalekie od naszych oczekiwań. Trzeba więc brać pod uwagę częstsze remonty i inwestowanie w naprawy usterek.
Przed inwestycją w wynajem krótkoterminowy, należy więc wziąć pod uwagę nie tylko potencjalne zyski, lecz również należy uwzględnić dyspozycyjność, która będzie od nas – jako właścicieli – wymagana. Dla niektórych osób ta forma inwestycji w nieruchomości jest po prostu zbyt stresująca i angażująca, a na dodatek niekoniecznie stabilna, przez co decydują się na tradycyjny najem długoterminowy.
Kolejny, bardzo ciekawy sposób na inwestowanie w nieruchomości to:
Inwestowanie w nieruchomości: house flipping
W ostatnich latach wśród inwestorów rośnie zainteresowanie zjawiskiem o nazwie house flipping. Ta forma inwestowania sprowadza się do zakupu mieszkania, podniesienia jego wartości (najczęściej poprzez generalny remont) i sprzedania go z zyskiem. Inwestorzy zarabiający na flippingu poszukują tanich mieszkań z przetargów czy licytacji komorniczych. Interesują ich mieszkania zadłużone, zdewastowane i ze skomplikowaną sytuacją prawną, czyli cieszące się najmniejszym zainteresowaniem wśród kupujących. Co dalej?
Gdy już uda im się nabyć obiecującą, lecz wymagającą remontu nieruchomość w okazyjnej cenie, przerabiają je i po kilku miesiącach ciężkiej pracy, sprzedają je z dużym zyskiem. Często lifting nieruchomości nie polega tutaj na zwyczajnym remoncie – nierzadko wiąże się on ze zmianą rozkładu pomieszczeń czy całym procesem nazywanym home stagingiem. Na czym on polega?
Home staging ma za zadanie atrakcyjne zaaranżować wnętrze, w taki sposób by podkreślić jego charakter oraz zainteresować jak największą liczbę oglądających nieruchomość i przyspieszyć sprzedaż za możliwie najwyższą cenę. Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z „do mieszkania” na „do sprzedania”. Nieruchomość przygotowana do sprzedaży staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność home stagingu w skróceniu czasu sprzedaży, a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości. Jednym z podstawowych założeń tej techniki jest działanie niskokosztowe.
Biznes, polegający na kupowaniu okazyjnych nieruchomości, podnoszeniu ich wartości i sprzedaży z zyskiem, przyszedł do naszego kraju właśnie ze Stanów Zjednoczonych. Dziś kusi obietnicami wysokiej stopy zwrotu, szacowanej nawet na 30% zainwestowanego kapitału. Według ekspertów, aby inwestycję można było w ogóle uznać za opłacalną, dochód powinien wynosić co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych. Taki poziom rentowności to niewątpliwie największy plus tego modnego systemu.
Jakie są jego wady? Po pierwsze, mocna konkurencja na rynku flipperów. To dochodowy biznes, przyciągający wielu, a nieruchomości wymagające remontu wcale nie stanowią wysokiego odsetka wśród ofert sprzedaży. Za inny, niewątpliwy minus należy oczywiście uznać ryzyko utopienia sporych pieniędzy.
Nie da się ukryć, że house flipping to sztuka polegająca na znajdowaniu właściwych nieruchomości. Jeśli można poprawić w nich parę rzeczy, nie wydając przy tym zbyt wiele i wyraźnie podnosząc ich wartość, korzystając z technik home stagingu, bilans będzie się zgadzać.
Kolejnym sposobem na inwestowanie w nieruchomości są:
Inwestowanie w nieruchomości: multiapartamenty
W zasadzie tę formę inwestowania w nieruchomości można uznać za pochodną house flippingu. Wynajmowanie jednego lokalu, choćby dużego, będzie zawsze mniej opłacalne niż wynajmowanie dwóch czy trzech. Co więcej, na każdym z pokoi czy pięter można zarabiać w inny sposób. To właśnie dlatego, multiapartamenty zaczęły w ostatnich latach bardzo gwałtownie zyskiwać na popularności. Aktualnie coraz częściej inwestycje tego typu są już uwzględniane na etapie projektów deweloperskich.
Jakie są plusy tego sposobu inwestowania w nieruchomości, poza oczywistą możliwością generowania dużych zysków? Po pierwsze, warto zauważyć, że na rynku dostępnych jest wiele dużych lokali. W ich przypadku nie mamy do czynienia z tak dużym popytem, przez co często można natrafić na dość atrakcyjne ceny. Takie lokale można z kolei podzielić na niewielkie apartamenty, których wynajmem mogą być bardzo zainteresowani studenci czy osoby dopiero rozpoczynające swoją karierę zawodową w nowym mieście. W efekcie, zamiast wynajmować nieruchomość jednemu właścicielowi za wysokość jednego czynszu, możesz wynająć go trójce studentów za wysokość trzech czynszów.
Problem mogą jednak stanowić ograniczenia budowlane wynikające z przepisów architektonicznych. Nieruchomości nie można po prostu podzielić wedle własnych pomysłów. Projekt musi być zgodny z prawem i uwzględniać wszelkie kwestie bezpieczeństwa. Jak więc widzimy, inwestowanie w multiapartamenty generuje dodatkowe wyzwanie w postaci konieczności ich przebudowy. Każdy z wprowadzonych przez nas na rynek lokali musi być całkowicie samowystarczalny. Indywidualne wejścia oraz łazienki to absolutne minimum, jakie musimy zapewnić najemcom.
Warto więc zauważyć, iż ten sposób zarabiania na nieruchomościach jak żaden inny wymaga kreatywnego myślenia – musimy umiejętnie zaaranżować nabyty lokal. Wynika z tego, iż tutaj także kluczowe jest znalezienie właściwej nieruchomości.
Kolejny, dość oczywisty sposób na inwestowanie w nieruchomości, to:
Inwestowanie w nieruchomości: podnajem nieruchomości
Osoby nieposiadające wkładu własnego na zakup własnego mieszkania mogą zdecydować się na podnajem nieruchomości. Podnajem jest to wynajem nieruchomości od właściciela oraz wynajęcie je innej osobie za większe pieniądze. To ciekawa opcja na początek przygody pod tytułem inwestowanie w nieruchomości. Cała sztuka polega na wynajęciu nieruchomości, której warunki (i właściciel) pozwalają na udostępnianie jej innym najemcom. Potencjalny zysk zależy tylko od atrakcyjności lokalu i osobistego porozumienia z jego posiadaczem.
Jak to możliwe, aby ktoś wynajął za mniejsze pieniądze, aby ktoś mógł jeszcze na tym zarobić? Odpowiedzi i powodów może być wiele. Po pierwsze, można zaproponować obecnemu właścicielowi wynajem na dłuższy okres w zamian za korzystniejsze warunki wynajmu. Właściciel nie ma problemów wówczas z poszukiwaniem oraz obłożeniem nieruchomości. Często również wynajmowane są mieszkania za niższą kwotę, gdyż są w gorszym stanie technicznym. Może się okazać, iż wykonanie drobnego remontu znacznie zwiększy możliwość wynajmu za większą stawkę.
Dużym plusem takiego rozwiązania jest fakt, że możemy w ten sposób zacząć zarabiać na inwestowaniu w nieruchomości, nawet jeśli nie stać na nas na jej kupno i nie posiadamy odpowiedniej zdolności kredytowej (lub po prostu nie chcemy zaciągać wieloletniego zobowiązania kredytowego). Kolejną zaletą jest niskie ryzyko takiej inwestycji – w ten sposób nie możemy stracić zbyt dużej kwoty.
Do wad podnajmu z pewnością należą ograniczone możliwości wypływające z faktu, iż nie jesteśmy właścicielem nieruchomości. To do jego warunków musisz się dostosowywać. Należy więc pamiętać, iż bez zgody właściciela nieruchomości absolutnie nie wolno jej podnająć. Minus stanowią także skomplikowane zasady opodatkowania takiego biznesu i konieczność założenia w tym celu działalności gospodarczej. Dodatkowo, potencjalna stopa zwrotu wynikająca z tej formy inwestowania w nieruchomości, jest zazwyczaj wyraźnie niższa niż w przypadku pozostałych omawianych tutaj sposobów.
Inwestować w nieruchomości można także poprzez:
Inwestowanie w nieruchomości: świadczenie usług hotelarskich
Na rynku aktualnie znajdziemy również nieruchomości, które odgórnie zarządzane są przez hotelowego operatora. Takie rozwiązanie nazywa się inwestycją w condohotele. Dzięki tej usłudze możemy stać się współwłaścicielem lokalu udostępnianego gościom. W teorii regularnie jest nam wypłacana określona kwota, wynosząca z reguły od 7 do nawet 10%. W praktyce jednak trzeba dokładnie zapoznać się z podpisywaną z deweloperem umową, aby mieć świadomość możliwego ryzyka.
Usługi hotelarskie to inwestycja dla tych, którzy chcą po prostu wyłożyć pieniądze i nie zastanawiać się nad dalszymi działaniami. Dużym plusem jest więc spokojna głowa i oszczędność czasu – w ten sposób generujemy dochód pasywny. Umowa określa dokładne warunki, na które możemy liczyć, więc generalnie nie trzeba martwić się tym, czy poniesiemy straty.
Z drugiej strony umowy tego typu bywają mocno zawiłe i wymagają precyzyjnej analizy. Skoro powodzenie całego interesu nie zależy od nas, warto brać pod uwagę ewentualność, że ten biznes po prostu nie wypali.
W efekcie, w przypadku inwestowania w condohotele, także kluczowe wydaje się znalezienie odpowiedniej oferty. Co więcej, w takiej sytuacji przyda się nam wsparcie doświadczonego prawnika albo wiedza i doświadczenie w tej dziedzinie.
Ostatnim sposobem na inwestowanie w nieruchomości, przedstawionym w tym artykule, jest:
Inwestowanie w nieruchomości: zakup nieruchomości komercyjnej
Ogromne zainteresowanie inwestycjami w mieszkania na wynajem powoduje, że niektórzy inwestorzy z nadzieją spoglądają na również na możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne. Nieruchomość wynajęta dla znanej sieci sklepów, z punktu widzenia inwestorów jest bardzo intratna – długoterminowa umowa oraz rozpoznawalna marka, która nie ma problemów z regulowaniem swoich zobowiązań, to gwarancja zysku na lata.
Oprócz sklepów, można także wynajmować nieruchomości firmom, jednak jeśli chodzi konkretnie o powierzchnie biurowe, to ze względu na pandemię koronawirusa, przynajmniej na pewien czas przestały one być intratną inwestycją.
Na ogół wynajmowanie nieruchomości firmom wiąże się z wysokimi stopami zwrotu. To rozchwytywane lokale, cechujące się określoną specyfiką. Znacznie trudniej znaleźć lokal do otwarcia kolejnego supermarketu lub osiedlowego sklepu, znajdujący się w rozchwytywanym miejscu i spełniający wszystkie wymagania prawne, niż wygodne mieszkanie.
Niemniej jednak świat biznesu rządzi się swoimi prawami. Zainteresowanie lokalem usługowym będzie nierozerwalnie wiązało się z aktualną sytuacją gospodarczą, nie wspominając już o tak nieprzewidywalnych sytuacjach, jak pandemia. Z obiektami mieszkalnymi jest o tyle łatwiej, że ludzie zawsze muszą mieć gdzie mieszkać. Z prowadzeniem biznesu mogą jednak poczekać na lepsze czasy. Taka zależność skutkuje długimi przestojami pomiędzy poszczególnymi okresami wynajmu. A to oznacza potencjalne sezony bez żadnych dochodów.
Warto dodać, że nabycie lokalu usługowego, zwłaszcza w modnej części miasta, nie jest wcale łatwym zadaniem. Po pierwsze wiąże się to z dużym zainteresowaniem, po drugie wymaga naprawdę znacznych nakładów finansowych. Dlatego warto zainteresować się nabyciem takiej nieruchomości komercyjnej już na etapie inwestycji deweloperskiej. Co więcej, warto wcześniej przeprowadzić szczegółowy research, aby zminimalizować ryzyko, że zainwestujemy w lokal dla niszowej branży w danej lokalizacji.
Inwestowanie w nieruchomości – podsumowanie
Nie da się nie zauważyć, że rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości inwestycji. Zależnie od wybranego sposobu inwestor może celować w jednorazowy duży zysk lub tworzyć stały dochód pasywny, który nie wymaga od niego dużego zaangażowania. Wymienione formy różnią się także wysokością potencjalnej stopy zwrotu oraz wysokością ryzyka takiej inwestycji. Wydaje się więc, że jeśli chcemy zacząć inwestować w nieruchomości, nie istnieje jedna dogodna forma zarabiania na tym działaniu. Każda ma swoje plusy i minusy, a wybór najdogodniejszej zależy od indywidualnych preferencji.
Jednak, aby taka inwestycja okazała się opłacalna, trzeba posiąść odpowiednią wiedzę dotyczącą tego rynku. Takie działanie nie powinno być spontaniczne i choć możliwości są naprawdę ogromne, to konkurencja również jest coraz większa. Każda inwestycja musi być przemyślana, a poprzedzić ją powinno dogłębne przeanalizowanie danej gałęzi tego rynku.
