Fundusze inwestycyjne typu REIT dają możliwość ulokowania środków w nieruchomościach bez zaangażowania dużego kapitału. W REIT-y można zainwestować za pośrednictwem bezpośredniego zakupu ich akcji na giełdzie albo poprzez fundusze ETF. Jakie oczekiwania ma branża do przyszłej ustawy o REIT-ach? Dlaczego REIT-y działają już w innych państwach a w Polsce jeszcze nie? O większej płynności finansowej, którą zapewniają REIT-y i dywersyfikacji portfela na kanale Comparic News Joanna Buczyńska porozmawiała z Adrianem Zwolińskim – ekspertem Konfederacji Lewiatan.
Inwestowanie przez REIT-y – rozmowa z Adrianem Zwolińskim
Istnieje wiele możliwości inwestowania w nieruchomości. Stosunkowo niezbyt popularną formą inwestycji w nieruchomości w Polsca są REIT-y.
Co kryje się pod tą nazwą?
To podmioty, które posiadają specjalne uregulowania na poziomie opodatkowania oraz obowiązkowo wypłacają dywidendę. Inwestują one w nieruchomości na wynajem, a ich inwestorzy mogą nabywać w nich udziały. W uproszczeniu są więc one zbiorowymi mechanizmami do inwestowania w nieruchomości.
Na czym polega proces inwestowania w REIT-y?
Są one zróżnicowane w zależności od państwa – funkcjonują na podstawie różnych regulacji. Ten proces inwestowania w dużej mierze zależy więc od formy, jaką przybierają. Gdy są notowane na giełdzie, inwestowaniem w nie jest zakup akcji. Z kolei REIT-y za pieniądze otrzymane od inwestorów nabywają nieruchomości na wynajem i uzyskując zysk z tej działalności, wypłacają go do inwestorów. Kluczowym jest więc zakres uregulowania REIT-ów i to, w jakim środowisku prawnym będą funkcjonowały.
REIT-y powstały w 1960 roku w Stanach Zjednoczonych.
Dlaczego w Polsce wciąż nie są uregulowane, skoro dobrze funkcjonują za granicą?
Taka próba była podjęta kilka lat temu, lecz skończyła się na etapie Komisji Sejmowej i nie była kontynuowana. Obecnie Ministerstwo Rozwoju Pracy i Technologii podejmuje prace nad projektem ustawy o REIT-ach. Powodzenie REIT-ów zależy zarówno od czynników makroekonomicznych, jak i ich sytuacji startowej.
Jakie byłyby zalety wprowadzenia REIT-ów?
Po pierwsze oferowałyby nowy zakres oszczędności. Inwestowanie w REIT-y charakteryzuje się dość niskim ryzykiem, dlatego są one atrakcyjne choćby dla funduszy emerytalnych. Ponadto, w ten sposób więcej inwestorów indywidualnych mogłoby zacząć inwestować w nieruchomości.
Dodatkowo, REIT-y spowodowałyby kolejne źródło dochodów dla Skarbu Państwa. Co więcej, wywołałyby rozwój rynku najmu w Polsce. Już około 40 państw wprowadziło regulacje dotyczące REIT-ów, miejmy nadzieję, że w Polsce pojawią się one jak najszybciej.
Jakie czynniki makroekonomiczne wpływają na funkcjonowanie REIT-ów?
Po pierwsze sytuacja na rynku nieruchomości, a po drugie stopy procentowe. Kluczowa jednak wydaje się być sytuacja regulacyjna, zwłaszcza na samym początku, gdy REIT-y dopiero się pojawiają w danym kraju.
Czego Adrian Zwoliński się spodziewa w zakresie regulacji REIT-ów?
Na ten moment raczej trudno stwierdzić czego można się spodziewać, ponieważ konsultacje z rynkiem dopiero się rozpoczęły. Jednak Konfederacja Lewiatan zdaje sobie sprawę jakie cechy powinny mieć REIT-y i podejmie starania, aby były one uwzględnione w projekcie ustawy.
Jakie to cechy?
Po pierwsze szeroka grupa aktywów – mieszkania, magazyny, nieruchomości komercyjne. Im szersze spektrum możliwości inwestycyjnych REIT-ów, tym większe szanse powodzenia ustawy. Po drugie, zakres geograficzny. Istotne, aby REIT-y mogły inwestować na terenie OECD. Po trzecie, szeroki zakres inwestorów. Powinni być zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni; krajowi, jak i zagraniczni.
Po czwarte – forma prawna. REIT-y powinny być spółkami akcyjnymi lub komandytowo-akcyjnymi. Najlepiej, aby były one notowane na giełdzie. Po piąte – obowiązek wypłacanie dywidendy na poziomie minimum 80-90% rocznego zysku. Ostatnim istotnym aspektem jest kwestia podatkowa. Specjalne regulacje podatkowe są kluczem do skutecznego funkcjonowania REIT-ów. Stawka powinna być konkurencyjna, tak jak ma to miejsce w innych krajach.
Amerykańscy inwestorzy dzięki REIT-om wzbogacili się o ponad 500 miliardów dolarów.
Jakie ryzyko niesie ze sobą ich regulacja?
Po pierwsze, w warunkach polskich powinno się mówić o korzyściach, które niosą ze sobą regulacje, a nie ryzykach. Ewentualnym zagrożeniem mogłoby być zmniejszenie zakresu aktywów. Ułożenie regulacji przed rozpoczęciem funkcjonowania REIT-ów w Polsce jest więc kluczowe.
Dla jakiego typu inwestora przeznaczone są REIT-y?
Są one odpowiednie dla inwestorów indywidualnych – mogą oni znaleźć w REIT-ach inwestycję o bardzo małym ryzyku, a konkurencyjnym zysku.
Nagranie dostępne jest pod tym adresem:
