Refinansowanie kredytu hipotecznego to wciąż rzadkość w naszej rzeczywistości, a można na tym sporo zaoszczędzić. Piotr Ochnio, CEO Profesjonalne Finanse wyjaśnia, jak możemy sprawdzić czy nasz kredyt także można zoptymalizować. Oto czego się dowiedzieliśmy:
Czym jest refinansowanie?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, często zaciąganym na 20 lub 30 lat. Wiele osób uważa, że skoro podpisali taką umowę, to nie mają wyjścia i muszą spłacać kredyt przez taki okres. Zwiększa się co prawda świadomość, że kredyt można nadpłacać, lecz nadal większość kredytobiorców myśli, że musi robić to w obrębie tego samego banku.
Rzeczywistość wygląda jednak inaczej. Mało tego – często zdarza się tak, że aktualnie dostępne oferty banków często są lepsze niż te, które instytucje proponowały w momencie, w którym zaciągnęliśmy kredyt.
Z pomocą przychodzi więc tutaj refinansowanie, które polega na tym, że po prostu przenosimy kredyt z jednego banku do drugiego, najczęściej na lepszych warunkach.
Dlaczego przeniesienie kredytu do innego banku jest możliwe?
Bank godzi się na przejęcie kredytu od innego banku przede wszystkim ze względu na wzrost wartości nieruchomości. Załóżmy, że w 2017 roku zaciągnęliśmy kredyt na nieruchomość za 500 tysięcy złotych. Nasz wkład własny wyniósł wtedy 10%.
Dziś natomiast nasza nieruchomość jest już warta 600 tysięcy złotych, a dodatkowo w ciągu pięciu lat spłaciliśmy już 48 tysięcy złotych kredytu. W konsekwencji w ocenie banku nasz realny wkład własny wynosi już 33%, dzięki czemu nowy bank może zaproponować nam lepsze warunki niż obecny.
Zmieniające się marże kredytów
Warto mieć świadomość, że marże kredytów hipotecznych znacząco się zmieniają. Zależą one przede wszystkim od sytuacji gospodarczej i poziomu stóp procentowych. Z reguły, im niższe stopy procentowe, tym wyższa marża.
Dla przykładu jeszcze rok temu na rynku dominowały marże rzędu 2,2%, a dziś – 1,5%. W takiej sytuacji, refinansując dziś kredyt na zobowiązanie z niższą marżą w innym banku, możemy przez następne 20 lat zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – dzięki samej różnicy w marży.
Harmonogram spłat rat równych
Jeżeli przenosimy kredyt do innego banku, to spłacamy całe saldo kredytu, które pozostało do spłaty w naszym pierwotnym banku.
Jak obliczyć czy na naszym kredycie da się zaoszczędzić?
Bank, z którego kredyt zabieramy nie może się nie zgodzić na przeniesienie. Może jedynie naliczyć koszty wynikające z umowy, którą podpisaliśmy w momencie zaciągnięcia zobowiązania. Jakie koszty na pewno pojawią się przy refinansowaniu?
Po pierwsze, nowy bank poprosi nas o ponowną, aktualną wycenę nieruchomości. Jej koszt stanowi zazwyczaj około 500 złotych. Drugim kosztem jest ubezpieczenie pomostowe, czyli składka opłacana do czasu wpisania nowego banku do księgi wieczystej. Ubezpieczenie to, zostanie jednak przez bank zwrócone nam w całości.
Trzecim kosztem jest wykreślenie starego banku z księgi wieczystej. Wiąże się to z wydatkiem rzędu 100 złotych. Ostatnia opłata, która na pewno się pojawi to wpis nowego banku do księgi wieczystej. Jej koszt to około 200 złotych.
Koszty opcjonalne
Inne koszty, które mogą się pojawić, to prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w starym banku. Może się ona pojawić przez pierwsze 3 lata od momentu podpisania umowy kredytowej. Dotyczy to jednak kredytów zaciągniętych po 2018 roku.
W przypadku starszych kredytów, może się ona pojawić przez dłuższy okres. Natomiast nawet w takim przypadku można tę prowizję ominąć – wystarczy przejść na stałe oprocentowanie kredytu w starym banku, tuż przed przeniesieniem zobowiązania do innego banku.
Kolejną opcjonalną opłatą jest prowizja za udzielenie kredytu w nowym banku. Trzecim kosztem są ewentualne ubezpieczenia życia czy ryzyka utraty pracy.
Ostatnie koszty, na które trzeba zwrócić uwagę, to wydatki na prowadzenie dodatkowych produktów bankowych w nowej instytucji. W grę wchodzą tutaj opłaty za prowadzenie rachunku, kartę kredytową czy kartę debetową.
Zwrot prowizji i ubezpieczeń ze starego banku
Co jednak istotne, przeniesienie kredytu do innego banku może oznaczać także zwrot poniesionych już kosztów, takich jak zwrot niewykorzystanych ubezpieczeń lub prowizji zapłaconej jednorazowo za cały okres z góry.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
