Jak zarabiać na aukcjach komorniczych – komornicze licytacje

156

Nie każdy w życiu ma szczęście. Jedni zarabiają majątek, inni ledwo wiążą koniec z końcem spłacając długi. Gdy płynność finansowa zanika a zobowiązania nie są spłacane, pojawia się komornik. Z całą pewnością taka osoba nie jest pozytywnie kojarzona i z reguły pragniemy omijać ją szerokim łukiem.

Komornik ma natomiast prawo zlicytować majątek dłużnika. Tego typu licytacje na pierwszy rzut oka sprawiają wrażenie okazji idealnej. Czy naprawdę tak to wygląda? Czy aukcje komornicze stanowią dobrą okazję do zarobku? Jak można generować dochód w ten sposób? Przekonamy się poniżej:

Aukcje komornicze – czym są i jak działają?

Licytacje komornicze to część postępowania egzekucyjnego, któremu podlegają ruchomości i nieruchomości dłużnika. Przeprowadzane są przez komornika na wniosek wierzyciela. Ich celem jest uzyskanie środków finansowych, które zostaną przeznaczone na zaspokojenie roszczeń wierzyciela – przynajmniej w części – oraz kosztów postępowania komorniczego.

Jak to się odbywa? Tablica z napisem "skonfiskowano"

W sytuacji kiedy przedmiotem licytacji jest nieruchomość należąca do dłużnika, komornik ustala jej wartość. Następnym krokiem jest ogłoszenie terminu licytacji oraz jego publikacja. W związku z tym, że są one otwarte, może w nich uczestniczyć każdy, kto wpłaci wadium – rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania wartości mieszkania. W obwieszczeniach o licytacji podawana jest suma oszacowania nieruchomości, jak i jej cena wywołania oraz warunki, które musi spełnić licytant. Rękojmia powinna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, co oznacza, że musi być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Inaczej wpłacający w ostatniej chwili może nie zostać dopuszczony do przetargu.

Cena wywoławcza

Cena wywoławcza na pierwszej licytacji zazwyczaj wynosi 75% kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania. Jeśli natomiast nieruchomość nie zostanie sprzedana, komornik ogłasza drugą licytację, na której wartość wywoławcza zostaje obniżona do ⅔ kwoty oszacowania.

Kto nie może brać udziału w licytacjach?

Co ważne, zgodnie z art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego w przetargu nie mogą brać udziału:

  • Dłużnik
  • Komornik
  • Małżonkowie dłużnika lub komornika
  • Dzieci dłużnika lub komornika
  • Rodzice dłużnika lub komornika
  • Rodzeństwo dłużnika lub komornika
  • Osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym
  • Licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji
  • Osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Wygrałem licytację – co dalej?

Osoba, która może uczestniczyć w licytacji oraz wpłaciła wadium i wylicytowała mieszkanie zobowiązana jest do wpłaty wylicytowanej kwoty pomniejszonej o wartość wadium. Na wpłatę pozostałej kwoty jest określony czas. Wynosi on 14 dni i może być przedłużony maksymalnie do miesiąca, dlatego warto mieć pozostałą kwotę w gotowości. Może to być gotówka, ale również wcześniej zaciągnięty kredyt bankowy z promesą, z której wynika, że kwota zostanie wypłacona przez bank w ustalonym momencie. Brak wpłaty w określonym przez Sąd terminie skutkuje utratą nie tylko wadium, ale również możliwości brania udziału w kolejnych licytacjach.

Często na licytacjach komorniczych, oprócz mieszkań czy domów, można nabyć również samochody, meble czy sprzęt RTV i AGD.

Gdzie szukać mieszkań wystawionych na aukcjach komorniczych?

Komornik ma obowiązek dokonania obwieszczenia o licytacji co najmniej dwa tygodnie przed terminem. Zgodnie z art. 955 Kodeksu postępowania cywilnego miejsca, gdzie takie obwieszczenie musi się pojawić to budynek sądu i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Obwieszczenie takie ma formę fizycznego ogłoszenia na tablicy ogłoszeń. Dodatkowo, komornik ma obowiązek zamieścić ogłoszenie w poczytnym dzienniku w danej miejscowości oraz w oficjalnym portalu należącym do Krajowej Rady Komorniczej.

Co musi znaleźć się w obwieszczeniu o licytacji?

Zgodnie z art. 953 Kodeksu postępowania cywilnego w samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć następujące dane:

  • Nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania
  • Czas i miejsce licytacji
  • Sumę oszacowania i cenę wywoławczą
  • Wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć
  • Czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Aukcje komornicze – na co zwrócić uwagę?

Jeśli mamy zamiar uczestniczyć w licytacji komorniczej, powinniśmy się do niej odpowiednio przygotować. Najlepiej skontaktować się z komornikiem i zapoznać się z operatem szacunkowym, w którym umieszczone są ceny podobnych nieruchomości, a także fotografie interesującej nas nieruchomości podlegającej licytacji. W ten sposób ocenimy, czy opłaca nam się w nią inwestować. Następnym krokiem (w przypadku dalszego zainteresowania danym budynkiem) umawiamy się na obejrzenie nieruchomości osobiście.

Przystępując do licytacji, przede wszystkim należy sprawdzić, czy cena wywoławcza jest znacznie niższa niż cena rynkowa. Dodatkowo, warto dokładnie zbadać stan techniczny mieszkania i oszacować koszty remontu, które wpłyną na rzeczywistą wartość nieruchomości. Najważniejszy jednak jest stan prawny lokalu.

Poważnie przemyśl swoją decyzję

Po wygraniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, później bowiem nie ma możliwości rezygnacji – w przeciwnym wypadku traci się wpłaconą rękojmię i traci prawo do uczestniczenia w kolejnych licytacjach.

Aukcje komornicze – ryzyko

Mieszkanie z lokatorami

Kupowanie mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się z pewnymi aspektami, o których nie tylko trzeba pamiętać, ale w pełni być świadomym co one oznaczają. Największe znaczenie ma tutaj stan prawny mieszkania. Może okazać się, że w nieruchomości, która nas interesuje, zameldowany jest dłużnik z rodziną lub inni lokatorzy. Zawsze należy pytać i upewniać się czy taka sytuacja ma miejsce. W takiej sytuacji trzeba się liczyć z tym, że zameldowane osoby odmówią dobrowolnego wyprowadzenia się. Jakie działania jesteśmy zmuszeni wtedy podjąć?

Postępowanie eksmisyjne – kiedy można przeprowadzić?

Najpierw należy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Wniosek trzeba złożyć we właściwym sądzie. Sąd po rozpatrzeniu sprawy wydaje decyzję o eksmisji, która trafia do komornika. Ten podejmuje czynności w zależności od tego, czy eksmitowanym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Zgodnie z polskim prawem obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego dotyczy:

  • Kobiet w ciąży
  • Małoletnich
  • Niepełnosprawnych
  • Obłożnie chorych
  • Emerytów i rencistów otrzymujących świadczenia z pomocy społecznej
  • Bezrobotnych.

Jest więc ogromna grupa osób, których nie można eksmitować bez wskazania im lokalu zastępczego. Co więcej, ryzyko trafienia na takich właśnie lokatorów jest bardzo duże. Oczywiście obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie, ale w Polsce nie ma samorządu, który dysponowałby odpowiednią liczbą mieszkań socjalnych. W efekcie nowy właściciel nieruchomości może być zmuszony do tego, aby latami znosić obecność lokatorów. Nie będzie mógł się wprowadzić, ani sprzedać mieszkania. Co więcej, nawet jeśli lokatorzy nie będą opłacać czynszu czy rachunków, także nie można ich tak po prostu wyrzucić.

W przypadku lokatorów spoza chronionej grupy jest nieco łatwiej. Jeśli właściciel otrzyma tytuł egzekucyjny ma prawo eksmitować mieszkańców do pomieszczenia tymczasowego, czyli choćby noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Nie wolno jednak tego robić w okresie między 1 listopada a 31 marca.

Kosztowny remont

Lokatorzy nie są jedynym problemem. Zwykle licytowane mieszkania są w bardzo złym stanie. Aby móc na takim lokalu zarobić, trzeba z reguły przeprowadzić gruntowny remont, a to oznacza duże wydatki. Często w grę wchodzą nieruchomości strasznie zapuszczone, ze zniszczonymi instalacjami. Dlatego więc coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się być okazją, po dokładnej analizie może okazać się bardzo nieudaną inwestycją.

Emocje podczas licytacji

Kolejnym problemem jest czynnik psychologiczny, wynikający z charakteru licytacji. Może się zdarzyć, że damy się ponieść emocjom, będziemy konsekwentnie przebijać kolejne oferty, aby tylko nieruchomość należała do nas. Aby do tego nie doszło, dobrze mieć jasno określoną górną granicę opłacalności inwestycji, i nie pozwolić emocjom wziąć góry. Nie jest to czasem łatwe, szczególnie jeśli licytowana nieruchomość wydaje nam się naprawdę atrakcyjna, ale przepłacanie nie jest dobrym pomysłem.

Podsumowanie – czy na aukcjach komorniczych można skutecznie zarabiać? Młotek prowadzącego licytację leżący na pieniądzach

Zakup mieszkania czy domu na licytacji komorniczej często bywa bardzo opłacalny pod kątem finansowym. Zdarza się, że pozwala on zaoszczędzić 20% lub więcej ceny nieruchomości.

Do aukcji komorniczej trzeba się jednak dobrze przygotować. Jako potencjalny nabywca, należy być w stu procentach ostrożnym, przeanalizować jaka maksymalna kwota za daną nieruchomość jest naprawdę atrakcyjna, oraz – co najważniejsze – trzeba znać sytuację prawną danego domu lub mieszkania. Jeżeli w grę nie wchodzą dodatkowe obciążenia i lokatorzy, taka inwestycja może okazać się naprawdę korzystna.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments