2022 rok okazał dla rynku mieszkaniowego bezprecedensowo trudny. Szokująca seria podwyżek stóp procentowych oraz polityka zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych przez Komisję Nadzoru Finansowego drastycznie ograniczyły zdolność kredytową Polaków, a co za tym idzie – zakupy nieruchomości.
Mimo to ceny mieszkań – przynajmniej w ujęciu nominalnym – były zasadniczo stabilne. Dużym wsparciem dla rynku okazały się galopujące podwyżki cen najmu, wynikające w największej mierze z napływu około 2 milionów uchodźców.
Co czeka nas na tym rynku w 2023 roku? Czy powinniśmy oczekiwać wyprzedaży ze strony deweloperów, a może lepiej skupić się na szerokiej ofercie rynku wtórnego? Przekonamy się poniżej:
Jak może wyglądać rynek nieruchomości w 2023 roku?
Wielu ekspertów już kilka miesięcy temu wskazywało, że na rynku nieruchomości Polacy dotarli do granicy swoich możliwości finansowych. W efekcie podwyżki cen mieszkań w 2023 roku wydają się mało prawdopodobne, gdyż – pomijając inwestorów – kupujący po prostu nie są już w stanie płacić więcej.
Nic więc dziwnego, że większość pośredników spodziewa się stabilizacji cen. Część z nich zapowiada nawet, że na rynku nieruchomości z rynku wtórnego będą nawet pojawiać się okazje. Mowa tutaj jednak o nowych mieszkaniach czy może rynku wtórnym?
Nieruchomości na rynku pierwotnym
Deweloperzy spodziewają się, że najbliższe 12 miesięcy na rynku pierwotnym upłynie pod znakiem stabilizacji cen.
Na ewentualne promocje cenowe, według przedstawicieli rynku, kupujący mogą liczyć jedynie w przypadku większych mieszkań oraz pojedynczych projektów na dalekich, słabo skomunikowanych przedmieściach (osiedla łanowe).
Eksperci twierdzą bowiem, że o obniżki cen na rynku pierwotnym będzie naprawdę przede wszystkim z uwagi na koszty produkcyjne, koszty pracy oraz koszty ewentualnej obsługi długu.
Ponadto, należy mieć świadomość, że naturalną reakcją deweloperów na bardzo niski popyt w 2022 roku było wstrzymywanie się z nowymi inwestycjami. Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, liczba rozpoczynanych budów spadła w ciągu minionych 12 miesięcy o ponad 30%, co oznacza, że budowanych mieszkań jest obecnie o 50 tysięcy mniej niż rok wcześniej.
Warto zauważyć, że nie na każdym rynku mamy do czynienia z taką sytuacją. Hiszpania biuro nieruchomości informuje na przykład, że na Półwyspie Iberyjskim sprzedaż mieszkań w ubiegłym roku była rekordowa. Z tego powodu deweloperzy w tym kraju nadal bardzo chętnie rozpoczynają nowe inwestycje.
Co gorsza, eksperci nie mają wątpliwości, że w 2023 roku z podażą lokali w Polsce będzie jeszcze gorzej. Deweloperzy najprawdopodobniej uruchomią budowę jedynie 70 tysięcy mieszkań, co oznacza spadek aż o 50% w porównaniu z 2021 rokiem.
Ograniczanie nowych inwestycji planują w tym roku bowiem praktycznie wszystkie firmy zrzeszone w PZFD, z czego aż 48% zmniejszy je o ponad połowę.
Nieruchomości na rynku wtórnym
Jednocześnie pośrednicy nieruchomości prognozują, że podaż na rynku nieruchomości w Polsce w 2023 roku wzrośnie. Ma za to odpowiadać jednak rynek wtórny, gdzie wybór lokali w praktycznie każdym segmencie ma być większy.
Warto zauważyć, że już w ubiegłym roku ofert na portalach ogłoszeniowych wyraźnie przybywało. Co istotne, trend ten wynika nie tylko z coraz większej liczby nowych ogłoszeń, ale również z dłuższej ekspozycji ofert na łamach serwisów ogłoszeniowych.
Okazuje się bowiem, że sytuacja, w której mieszkania sprzedają się na pniu, dobiegła już końca i raczej szybko nie powróci – teraz z reguły na chętnego trzeba trochę poczekać. Z perspektywy kupującego to bardzo pożądana sytuacja, ponieważ zyskuje on możliwość nie tylko spokojnego wyboru oferty, ale i śmielszego negocjowania ceny.
Ponadto, eksperci prognozują że klienci z gotówką z upływem kolejnych miesięcy zaczną już na dobre dyktować warunki cenowe. W efekcie na rynku wtórnym ma pojawić się mnóstwo sytuacji, w których osoby zmuszone do niezwłocznej sprzedaży mieszkania, będą skłonne obniżać ceny nawet o kilkanaście procent.
Wydaje się zatem, że jeśli jesteśmy nastawieni na szukanie okazji na rynku nieruchomości i nie spieszymy się z zakupem, to w najbliższych miesiącach powinniśmy skupić swoją uwagę właśnie na rynku wtórnym.
