W opublikowanym w środę raporcie Narodowy Bank Polski poinformował, że w ostatnich trzech miesiącach 2022 roku oddano do użytkowania w Polsce rekordowo wysoką liczbę 71 600 mieszkań. To o blisko 24,3% więcej niż w poprzednim kwartale i o 1,4% więcej niż rok wcześniej.
Zdaniem ekspertów NBP, taki wynik jest efektem dużej aktywności deweloperów w okresie kilku ostatnich lat. Niestety, jednocześnie mocno spada liczba wydawanych w ostatnim czasie pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji, co źle wróży ofercie mieszkań w kolejnych latach.
Rekordowy kwartał dla deweloperów 
W czwartym kwartale 2022 roku oddano do użytkowania w Polsce rekordowo wysoką liczbę 71 600 mieszkań. Co istotne, oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (około 62%) oraz indywidualne (około 36%).
Co więcej, wśród ogółu oddawanych mieszkań zwiększył się udział mieszkań oddanych do użytkowania w tak zwanej pozostałej Polsce, zwłaszcza w okolicach dużych miast. Jest to związane z wysokim popytem w tych ośrodkach i wyczerpywaniem się dobrze zlokalizowanych terenów budowlanych w samych miastach.
Deweloperzy drastycznie ograniczają nowe inwestycje
Co jednak bardzo ważne, już od kilku miesięcy deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Powód jest prosty – popyt na lokale mocno wyhamował ze względu na wzrost stóp procentowych i gorszą dostępność kredytu. W takich warunkach na nieruchomości stać głównie węższą grupę tych, którzy mają duże oszczędności i wcale lub w niewielkim stopniu wspierają się kredytem.
W efekcie, w czwartym kwartale 2022 roku rozpoczęto budowę około 35 500 mieszkań, czyli aż o 41,8% mniej niż rok wcześniej oraz 21,1% mniej niż kwartał temu. Rozpoczęta budowa mieszkań spadła zarówno w największych miastach, jak i pozostałej Polsce. Tu także dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (około 57,6%) oraz mieszkania indywidualne (około 41%).
Mocno spadła również liczba pozwoleń na budowę lokali. Okazuje się, że w ostatnich trzech miesiącach roku wydano ich 60 500, czyli o prawie 30% mniej niż rok temu oraz mniej o 8,4% niż w poprzednim kwartale. 
Jednocześnie, warto zauważyć, że według danych ankietowych wśród badanych firm podaż mieszkań dostępnych w ofercie sprzedaży na koniec 2022 roku była o 32% wyższa od stanu na koniec 2021 oraz porównywalna ze stanem na koniec trzeciego kwartału 2022.
Stabilizacja na rynku mieszkaniowym
W ocenie analityków Narodowego Banku Polskiego, na rynku mieszkaniowym obserwuje się stabilizację i „poszukiwanie nowego punktu równowagi po istotnej korekcie popytu”.
W 2022 roku na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych sprzedano około 35 tysięcy mieszkań, czyli około 34 tysiące mniej względem 2021, co oznacza wynik słabszy o 49%.
Jednocześnie liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych, po istotnym spadku popytu mieszkaniowego w trzecim kwartale 2022 roku, nieznacznie wzrosła i wyniosła około 8500. Wciąż to jednak wartość o ponad połowę niższa niż przed rokiem.
Co bardzo istotne, W czwartym kwartale 2022 roku nominalne średnie ceny transakcyjne mieszkań były stabilne w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale w ujęciu rok do roku wzrosły w Warszawie oraz dziesięciu czołowych miastach. Podobne zjawiska wystąpiły na rynku wtórnym. Co ciekawe, najsilniej utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze.
Spowolnienie wzrostu kosztów budowy
Ponadto, według analityków NBP w ostatnich miesiącach roku wolniej rosły koszty budowy mieszkań, czyli materiałów, robocizny, najmu sprzętu, co było związane z niższymi rozmiarami produkcji budowlano-montażowej. Odnotowano także spadek zainteresowania zakupami terenów budowlanych oraz zmniejszenie ich cen.
Deweloperzy wciąż dobrze zarabiają 
Podsumowując, według analityków NBP, pomimo wyzwań w postaci mniejszego popytu i rosnących cen, działalność deweloperska wciąż jest rentowna.
Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła około 21%. Co więcej, nieznacznie wzrosła wobec poprzedniego kwartału, nadal utrzymując się na względnie wysokim poziomie.
W konsekwencji, pomimo utrzymywania się zmniejszonego popytu na mieszkania, niezmiennie wysokie na tle innych branż szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych, przyczyniły się do podejmowania kolejnych działań deweloperów w celu uzyskania kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.
