Sytuacja na rynku najmu w Polsce w ostatnich miesiącach zaczęła budzić silne emocje. Otóż ceny wynajmu mieszkania we wszystkich polskich miastach jeszcze przed końcem pierwszego kwartału 2022 roku wystrzeliły i nadal nie przestają rosnąć, a ich podaż utrzymuje się na szokująco niskim poziomie.
Wzrost zainteresowania wynajmem wynika z jednej strony z popytu wygenerowanego przez uchodźców, którzy przybyli z Ukrainy, a z drugiej – z serii podwyżek stóp procentowych, co wywołało drastyczny spadek zdolności kredytowej wśród Polaków. W praktyce spora część obywateli naszego kraju, która jeszcze w zeszłym roku nie miałaby problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego, dziś już nie ma na niego szans i została niejako zmuszona do wynajmowania mieszkania.
Z tego powodu, w ostatnim czasie wiele osób zdecydowało się zainwestować w mieszkanie na wynajem w celu czerpania satysfakcjonującego dochodu pasywnego. W praktyce dziś obie strony szczególnie często zadają sobie pytanie: “jak bezpiecznie wynająć mieszkanie”? Wbrew pozorom proces ten nie należy do najłatwiejszych i zarówno wynajmujący jak i najemca musi zwrócić uwagę na wiele elementów, aby być jak najbliżej pewności, że była to dobra decyzja.
O jakich działaniach konkretnie tutaj mowa? Wszystkie kluczowe sprawy – zarówno z perspektywy najemcy jak i wynajmującego – zostaną szczegółowo opisane w tym poradniku. Na samym początku postawmy się w roli właściciela mieszkania na wynajem. Naszym pierwszym krokiem powinno być
Poradnik dla wynajmującego 
Znalezienie najemcy
Pierwsze pytanie, jakie zwykle zadają sobie właściciele mieszkania na wynajem, dotyczy tego, komu wynająć mieszkanie. Czy lepiej zdecydować się na wynajem dla studentów, rodzinie z dziećmi, a może obcokrajowcom? A może zamiast wynajmować całe mieszkanie wybrać wynajem na pokoje? Każda z tych opcji ma swoje plusy i minusy, więc przyjrzymy się każdej z nich z osobna.
Wynajem całego mieszkania czy na pokoje?
Właściciele kawalerek czy mieszkań dwupokojowych mają sytuację jasną – takie mieszkania najczęściej wynajmuje się w całości. Nieco inaczej sytuacja wygląda przy wynajmie mieszkań trzy- i czteropokojowych, a nawet jeszcze większych. W ich przypadku warto poznać wady i zalety wynajmowania mieszkania w całości i na pokoje, by na tej podstawie można było świadomie podjąć decyzję.
Wynajem na pokoje to dobra opcja, jeśli mieszkanie znajduje się w mieście uniwersyteckim i chcemy je wynajmować studentom. Dzięki temu może być łatwiej znaleźć najemców przynajmniej na niektóre pokoje w mieszkaniu, co ograniczy czas pustostanu.
Należy się jednak liczyć wtedy z możliwością częstej rotacji najemców. Jej powodem może być różnica w sposobie spędzania czasu czy inne drobne nieporozumienia, które powodują, że jeden z najemców nie dogaduje się dobrze z pozostałymi współlokatorami i z tego powodu zechce zmienić lokum. Przy wynajmie mieszkania w całości takie ryzyko odpada, gdyż większość najemców będzie mieszkać do końca trwania umowy najmu.
Kto zalicza się do najemców podwyższonego ryzyka?
Należy dodatkowo pamiętać, że w mieszkaniach wynajmowanych studentom istnieje wyższe ryzyko dochodzenia do pewnych zniszczeń niż wtedy, gdy takie mieszkanie wynajmuje rodzina lub osoby pracujące. Oczywiście od tej zasady znajdzie się mnóstwo wyjątków, ale generalnie należy liczyć się z tym, że zarówno wynajem mieszkań na pokoje jak i ogólnie wynajem swoich czterech ścian studentom może się wiązać z częstszymi naprawami, rotacjami mieszkańców czy odświeżaniem wnętrz. 
Innymi najemcami, którym właściciele mieszkań niechętnie powierzają swoje nieruchomości są rodziny z dziećmi oraz posiadacze zwierzaków. Rodziny z dziećmi bywają postrzegane jako najemcy płacący regularnie, choć istnieje ryzyko, że dzieci mogą być przyczyną większych zniszczeń. Identyczne ryzyko zazwyczaj dotyczy wynajmu mieszkania osobom posiadającym zwierzę.
Weryfikacja potencjalnego lokatora
Będąc wynajmującym, dobrze również pamiętać o sprawdzeniu rzetelności potencjalnego najemcy. Ma to na celu zwiększenie szans na wykluczenie wystąpienia ewentualnych trudności podczas wynajmu. Dlatego, przed powierzeniem najemcy swojej nieruchomości warto potwierdzić jego tożsamość, na przykład poprzez otrzymanie do wglądu więcej niż jednego dokumentu tożsamości.
Dane personalne z dokumentu tożsamości będą niezbędne do zawarcia umowy najmu (standardowej lub najmu okazjonalnego) w formie pisemnej. Ponadto, dysponując numerem PESEL, wynajmujący, za pośrednictwem bazy Krajowego Rejestru Zadłużonych, ma możliwość sprawdzenia czy druga strona nie zalega z różnymi opłatami.
Dodatkowym zabezpieczeniem wynajmującego może być złożone przez przyszłego najemcę oświadczenie o miejscu zatrudnienia, formie zatrudnienia oraz deklarowanych miesięcznych dochodach. Wiarygodni i uczciwi najmujący chętnie udzielają takich informacji, rozumiejąc, że stanowi ona zabezpieczenie wynajmującego przed opóźnieniami i niewypłacalnością drugiej strony.
Umowa najmu
Aktualne prawo pozostawia wynajmującym pewną dowolność co do sposobu zawarcia umowy. Oznacza to, że w określonych przypadkach może być ona zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, czyli poprzez niesformalizowane oddanie mieszkania do używania, w zamian za ustalenie obowiązku zapłaty czynszu.
Zawsze lepiej wybrać formę pisemną 
Zdecydowanie najbezpieczniejszą formą, pozwalającą na zachowanie dowodowego charakteru umowy, jest jednak zawarcie jej w formie pisemnej, w tym również w formie aktu notarialnego. Decydując o sposobie zawarcia umowy należy pamiętać, że wyłącznie forma pisemna pozwala na takie sformalizowanie zasad współpracy, które ułatwi ewentualne, późniejsze egzekwowanie ich wykonania.
Jakie zapisy powinna zawierać umowa?
Zgodnie z obowiązującym prawem do minimalnych ustaleń umowy najmu należy wysokość czynszu oraz okres najmu. Prawdopodobnie jednak, późniejsza komunikacja pomiędzy stronami będzie łatwiejsza, jeżeli w umowie określone zostaną zasady i wymagania dotyczące obowiązków obu stron. W praktyce, każda umowa najmu powinna zawierać takie elementy jak:
- Data i miejsce zawarcia umowy najmu
- Określenie stron umowy – w przypadku osób fizycznych określenia stron dokonuje się poprzez podanie imion i nazwisk, adresu zameldowania, serii i numeru dowodu tożsamości wraz z adnotacją przez kogo został wydany
- Określenie przedmiotu umowy – wskazanie lokalu będącego przedmiotem umowy najmu (forma własności, lokalizacja, księga wieczysta) wraz z syntetycznym określeniem jego parametrów (powierzchnia, liczba pomieszczeń)
- Określenie stanu nieruchomości oraz wyposażenia w momencie wynajmu – dowodem na stan lokalu przekazywanego może być również sporządzona dokumentacja fotograficzna stanowiąca załącznik do umowy
- Wskazanie terminu przekazania lokalu mieszkalnego
- Wskazanie okresu trwania umowy lub zapis, że umowa zawierana jest na czas nieokreślony
- Ustalenia dotyczące czynszu, w szczególności: wysokość czynszu, określenie terminu i sposobów przekazywania czynszu
- Ustalenia dotyczące opłat dodatkowych – za media, wywóz nieczystości i opłat eksploatacyjnych
- Informacje o sposobach rozwiązania sytuacji, w której najemca nie dopełni obowiązku płatności czynszu w wymaganym terminie
- Warunki rozwiązania umowy, w zależności od formy najmu: warunki i termin zachowania okresu wypowiedzenia, sytuacje rozwiązania umowy bez zachowania ustawowego okresu wypowiedzenia
- Ustalenia dotyczące kaucji, w szczególności: wysokość kaucji, informacja o przekazaniu kaucji, warunki zwrotu kaucji
- Ustalenia stron dotyczące podnajmu, w szczególności zastrzeżenie właściciela czy wyraża zgodę na podnajem lokalu lub jego części przez najemcę
- Ustalenia dotyczące dodatkowych świadczeń wynajmującego i najemcy
- Dodatkowe uregulowania, w szczególności dotyczące zwierząt, palenia w mieszkaniu, możliwości wprowadzania zmian w aranżacji i umeblowaniu, uprawnienia najemcy do korzystania z pomieszczeń przynależnych
- Ustalenia dotyczące zmian w umowie
A może najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego – został uregulowany w artykule 19a-19e cytowanej ustawy. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu.
Czym się charakteryzuje umowa najmu okazjonalnego? 
Najem okazjonalny bowiem zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, a zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie w kodeksie cywilnym oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Przepisy najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących. Zgodnie z artykułem 19e ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które służą ochronie lokatorów.
Kluczowe elementy
Umowa najmu okazjonalnego musi dodatkowo zawierać trzy istotne elementy. Po pierwsze, najemca musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Oświadczenie to musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Po drugie, najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w sytuacji, gdyby doszło do egzekucji. Po trzecie, najemca musi dołączyć oświadczenie właściciela innego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie w sytuacji, gdyby doszło do eksmisji.
Co bardzo istotne, w tym przypadku najemcą z kolei może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.
Ponadto, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat. Więcej na temat najmu okazjonalnego można przeczytać tutaj.
Co jeszcze warto wiedzieć?
Jeśli zdecydujemy się na potencjalnie problematycznego najemcę z jednej ze wcześniej wymienionych grup, warto rozważyć wyższą kaucję oraz zawrzeć właśnie umowę najmu okazjonalnego, gdyż w razie zaległości czynszowych, pozwoli ona przeprowadzić eksmisję z pominięciem ustawy o ochronie praw lokatorów. 
W przypadku posiadacza czworonożnego pupila warto dodatkowo zobowiązać najemcę do wykupienia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC). Dzięki temu, nawet jeśli dojdzie do zniszczeń większych przewyższających normalne zużycie, to będzie można je pokryć z ubezpieczenia.
Natomiast, jeśli nasz najemca okazuje się osobą palącą, to w umowie najmu warto zawrzeć zapis o zakazie palenia wewnątrz mieszkania oraz wskazać skutki jego nieprzestrzegania. Mogą wśród nich być potrącenia z kaucji na poczet kosztów malowania i odświeżenia mieszkania po wynajmie osobie palącej.
Waloryzacja czynszu
Ważnym elementem dotyczącym czynszu najmu, który ma szczególne znaczenie zwłaszcza przy umowach wieloletnich, jest ustalenie możliwości zmiany wysokości czynszu. Zwykle w umowach dodaje się tzw. klauzulę waloryzacyjną, która jest podstawą do zmiany wysokości czynszu w określonym momencie, nie częściej niż raz na pół roku.
Jeśli takiej klauzuli w umowie nie ma, to nie ma możliwości zmiany wysokości czynszu. Do waloryzacji stosuje się zwykle wskaźnik inflacji czyli wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).
Opłaty eksploatacyjne
Oprócz czynszu najmu, który najemca płaci wynajmującemu w zamian za możliwość korzystania z lokalu, musi on również ponosić opłaty eksploatacyjne. Należą do nich koszty za media: prąd, gaz, woda oraz czynsz administracyjny, w którym zawarte są koszty utrzymania części wspólnych.
Jak najlepiej się rozliczać?
Najemca z reguły ponosi opłaty eksploatacyjne zgodnie z faktycznym zużyciem czyli według wskazania liczników. Konkretny sposób uregulowania tej kwestii zależy od tego, jak umówią się strony umowy. Do najprostszych rozwiązań należy sytuacja, w której najemca sam płaci rachunki, które dostaje od dostawców mediów. Przy takim układzie wynajmujący nie ma jednak pełnej kontroli nad terminowością regulowania opłat, co może skutkować przykrymi niespodziankami w formie zatrzymania dostaw gazu czy prądu do lokalu. 
Aby tego uniknąć właściciel może wziąć na siebie obowiązek opłacania rachunków, za które później otrzymuje zwrot od najemcy. Wiąże się to niestety z koniecznością kredytowania najemcy, gdyż właściciel musi najpierw wyłożyć pieniądze, a dopiero potem domagać się za nie zapłaty.
Lepszym rozwiązaniem wydaje się zatem pobieranie przez właściciela zaliczek na poczet opłat za media, a w określonych okresach, na przykład półrocznych, rozliczanie się z najemcą na podstawie faktycznego zużycia. To rozwiązanie znosi wady, jakie mają dwie pierwsze metody rozliczeń, czyli pozwala mieć pewność, że opłaty za media są uiszczane, a jednocześnie zmniejsza obciążenie związane z kredytowaniem najemcy w zakresie opłat za media.
Przygotowanie mieszkanie na wynajem
Przygotowując się do wynajęcia mieszkania należy pamiętać nie tylko o kwestiach formalnych związanych z umową najmu, ale również o stanie i wyposażeniu mieszkania. Szczególną uwagę należy przykładać do stanu technicznego instalacji, ponieważ nieszczelność lub inne problemy z nimi związane mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo przyszłych najemców.
Sprawdzenie instalacji
Przed wynajęciem mieszkania należy zatem sprawdzić dokładnie stan instalacji wodnych, elektrycznych oraz gazowych. Dla pewności można przeprowadzić badanie szczelności instalacji gazowej, które będzie potwierdzeniem, że instalacja gazowa w mieszkaniu jest szczelna.
Inne niezbędne prace
Planując wynajęcie mieszkania należy je dobrze wysprzątać oraz naprawić drobne usterki, takie jak odklejone listwy przypodłogowe, odkręcone uchwyty w szafkach kuchennych czy trzymające się na włosku karnisze. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na wrażenie, jakie mieszkanie zrobi na przyszłych najemcach.
Warto przyjrzeć się również krytycznie ścianom i tapicerce na meblach. Jedne i drugie powinny być czyste i bez plam. Dobrze jest też pomyśleć o odświeżeniu ścian poprzez pomalowanie ich na jasny kolor, gdyż taki jest najbardziej uniwersalny. Optycznie powiększy on przestrzeń i sprawi, że mieszkanie będzie się lepiej prezentować.
Co z umeblowaniem? 
Poza odpowiednim zadbaniem o stan techniczny mieszkania wielu właścicieli zastanawia się czy wynajmować mieszkania urządzone i umeblowane czy może bez wyposażenia. Tutaj wiele zależy od tego, do kogo kierowana jest oferta najmu. Inaczej przygotowuje się mieszkanie dla studentów, a inaczej dla rodziny z dzieckiem. Wiele zależy również od rodzaju wynajmowanej nieruchomości.
Najemcy kawalerek raczej oczekują pełnego umeblowania, podczas gdy najemcy dużych mieszkań czy domów mają często swoje meble, które chcą wnieść do wynajmowanego mieszkania. Niezależnie jednak od wyposażenia pokoi, w mieszkaniu na wynajem bez wątpienia należy wyposażyć kuchnię i łazienkę oraz zapewnić lampy.
Decydując się na umeblowanie mieszkania należy pamiętać o tym, by znalazło się w nim miejsce do spania, jedzenia i wypoczynku. W przypadku wynajmu mieszkania dla studentów konieczne jest wyposażenie każdego pokoju w łóżko, biurko i szafę. W mieszkaniu dla rodziny meble te nie będą potrzebne w każdym pokoju, chyba że będzie to rodzina z dziećmi w wieku szkolnym.
Niezbędne wyposażenie
Kupując meble do wynajmowanego mieszkania warto postawić na uniwersalne rozwiązania i wybierać meble solidne i trwałe, ale raczej nie z najwyższej półki cenowej. Warto także pamiętać, że drogie meble będące wyposażeniem mieszkania nie podniosą jego atrakcyjności dla najemcy, który w większości przypadków wcale nie będzie skłonny zapłacić wyższego czynszu tylko dlatego, że lokal jest wyposażony w produkty z wysokiej półki.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku sprzętu AGD. Absolutne minimum stanowią wyposażenie kuchni w lodówkę z zamrażarką i kuchenkę . Coraz częściej standardem są zmywarki, choć w małych mieszkaniach nie zawsze jest na nie miejsce. Niekiedy właściciel wyposaża również mieszkanie w mikrofalówkę lub piekarnik. W większości mieszkań elementem wyposażenia jest również pralka.
Przekazanie mieszkania najemcy
Po podpisaniu umowy najmu ważnym elementem formalności związanych z wynajmem mieszkania jest przekazanie mieszkania najemcy. Odbywa się to w ustalonym przez strony terminie, a potwierdzeniem wykonania tej czynności jest podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.
To dokument, na którym należy wymienić strony umowy oraz przedmiot przekazania. Bardzo ważne jest, by dokładnie opisać stan mieszkania oraz jego wyposażenia. Dzięki temu będzie można wykazać, że ewentualne szkody powstały w trakcie najmu. Należy zatem dokładnie opisać wszystkie meble znajdujące się na wyposażeniu, sprzęt AGD oraz stan lokalu. Dodatkowym materiałem dokumentującym mogą być zdjęcia, które będą wykonywane podczas przekazywania lokalu.
W protokole powinny się również znaleźć stany liczników, od których będzie liczone zużycie mediów przez najemcę. Zwykle dopisuje się również informację o liczbie i rodzajach przekazanych kluczy. Protokół zdawczo-odbiorczy musi być sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i podpisany przez obie strony.
Na początek i na koniec
Podobny protokół sporządza się po zakończeniu okresu najmu. Wówczas również dokładnie opisuje się stan techniczny lokalu i wyposażenia, a zmiany wykraczające poza normalne zużycie mogą być podstawą do potrącenia z kaucji.
Rozliczenie wynajmu mieszkania
Jeśli mieszkanie jest wynajmowane przez osobę fizyczną, która nie robi tego w formie działalności gospodarczej, to do wyboru ma dwie formy opodatkowania. Może rozliczać się z fiskusem ryczałtem lub na zasadach ogólnych.
Ryczałt
W przypadku rozliczenia ryczałtem obowiązują ją dwie stawki: 8,5% (jeżeli kwota przychodu z najmu nie przekracza 100 tysięcy złotych) i 12,5% (jeśli przychód z najmu przekracza 100 tysięcy PLN). Jest to kwota płacona od przychodu, a nie od dochodu, co oznacza, że właściciel mieszkania nie może rozliczyć kosztów związanych z wynajmem.
Zasady ogólne 
Przy rozliczeniach na zasadach ogólnych obowiązują dwa progi podatkowe – 12% od dochodu do kwoty 120 tysięcy złotych i 32% od nadwyżki. Co ważne, mamy tutaj do czynienia z podatkiem od dochodu, co oznacza, że kwotę przychodu z najmu można pomniejszyć o koszty związane z wynajmem czyli koszty remontu, wyposażenia, amortyzacji oraz odsetki od kredytu, jeśli mieszkanie było kupione na kredyt.
Poradnik dla najemcy
Znalezienie wynajmującego
Najemca również powinien postarać się lepiej poznać wynajmującego. Dobrym pomysłem jest choćby poszukanie w sieci informacji o właścicielu mieszkania. Jeśli wcześniej oferował on już swoje mieszkania, być może poprzedni lokator opublikował gdzieś własne wrażenia. Z taką osobą warto także się skontaktować i dopytać o zachowanie wynajmującego oraz przyczyny wyprowadzki.
Warto również porozmawiać z sąsiadami. Konkretnie dobrym pomysłem jest zapytanie ich, jak długo mieszkali tu poprzedni lokatorzy (a jeśli szybko się wyprowadzili – co ich do tego skłoniło), jak oceniają budynek i najbliższe sąsiedztwo oraz co sądzą o innych mieszkańcach.
Udokumentowany stan prawny lokalu
Ponadto, niezależnie od tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z nieruchomości wynajmujący zawsze musi pamiętać o jego udokumentowaniu. Jeśli jest właścicielem mieszkania, musi zadbać o uzyskanie wpisu w jego księdze wieczystej albo co najmniej o możliwość udostępnienia najemcy stosownego aktu notarialnego. Ten drugi wariant jest jednak właściwy jedynie w przypadku lokali bez urządzonej księgi wieczystej. Wpis do właściwego rejestru jest bowiem zawsze pewniejszym dowodem niż nawet podpisana u notariusza umowa.
Oznacza to, że rozsądnie działający najemca absolutnie nie powinien zgodzić się na podpisanie kontraktu bez pewności co do stanu prawnego lokalu. Z tego powodu zawsze przed zawarciem umowy najmu należy poprosić potencjalnego wynajmującego o okazanie tytułu prawnego do lokalu. 
Zdecydowanie odradzamy zawieranie umów najmu z osobą, która nie chce albo nie potrafi skutecznie wylegitymować się oryginałem dokumentu potwierdzającego uprawnienie do rozporządzania mieszkaniem. Najlepiej wybierać te oferty, które dotyczą nieruchomości z urządzoną księgą wieczystą. Dopiero wtedy możemy mieć pewność, że wynajmujemy rzecz od osoby rzeczywiście uprawnionej.
O czym należy pamiętać przy zawieraniu umowy?
Forma płatności i dogodne terminy
W pierwszej kolejności warto uzyskać od właściciela szczegółowe wyliczenie kwoty comiesięcznych opłat wraz z wyszczególnieniem każdego elementu oraz ustalić formę płatności. Właściciel powinien przedstawiać rachunki od dostawcy mediów z terminem na ich uregulowanie, a nie wyłącznie podawać najemcy kwotę do uregulowania. Dzięki temu warunki płatności będą przejrzyste dla wszystkich.
Ważna informacja jest taka, że nawet po zakończeniu umowy najemcy należy się kwota nadpłaty za media, jeśli taka została wyliczona przez okres, kiedy wynajmował lokal. Natomiast, jeśli okaże się, że płacono za zużycie wody czy gazu za mało i trzeba dopłacić za okres, w którym najemca przebywał w mieszkaniu, to będzie zobowiązany uregulować opłaty.
Zadbajmy również o to, żeby w umowie znalazł się wygodny dla obu stron termin płatności. Jeśli każdego miesiąca otrzymujemy wypłatę znacznie później niż do dziesiątego dnia miesiąca, spytajmy wynajmującego, czy możliwy jest tryb płatności z góry za każdy kolejny miesiąc.
Wypowiedzenie umowy
Na etapie zawierania umowy koniecznie trzeba również zwrócić uwagę na kwestię jej wypowiedzenia. Otóż, wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Jeśli w jej treści nie znajdzie się żaden zapis w tym zakresie, najemca będzie musiał realizować swoje zobowiązanie do samego końca. 
Uiszczanie czynszu będzie wtedy konieczne przez cały czas obowiązywania kontraktu, nawet jeśli lokator zdecyduje się na wcześniejszą wyprowadzkę. Dlatego też wprowadzenie przyczyn wypowiedzenia do kontraktu jest niezwykle istotne i warto o tym pamiętać.
Zdecydowanie łatwiejsze jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony. Można bowiem tego dokonać w każdym czasie. Jedynym ograniczeniem są okresy wypowiedzenia – złożone oświadczenie powoduje definitywne zakończenie stosunku prawnego dopiero po czasie wskazanym w ustawie. Tutaj istotny jest art. 688 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: “Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”
Kwestie dotyczące zmian w mieszkaniu
Bardzo przydatne bywa również ustalenie z właścicielem takich kwestii, jak wbijanie gwoździ w ścianę, przemalowywanie mieszkania czy wynoszenie mebli. Niektórzy wynajmujący cieszą się, gdy najemcy oferują pomoc w aranżacji mieszkania – szczególnie w przypadku lokali z dużą ilością starych mebli. Ich spora część nie zgadza się jednak na jakiekolwiek modyfikacje.
Przy standardowej umowie najmu konieczne jest bowiem przywrócenie mieszkania do takiego stanu, w jakim go otrzymaliśmy, przy jego opróżnianiu. Zatem do naszych obowiązków wtedy należeć będzie zaszpachlowanie otworów po gwoździach czy nawet odmalowanie ściany na oryginalny kolor.
Z tego powodu wszelkie naprawy leżące po stronie wynajmującego i udoskonalenia mieszkania powinno się ustalać z właścicielem. Wszelkie postanowienia w tej kwestii (łącznie ze sposobem rozliczenia) należy zatem spisać w umowie, bądź jako aneks do istniejącego porozumienia najmu. 
Wizyty wynajmującego
Nie zapomnijmy również porozmawiać z właścicielem o jego ewentualnych wizytach w mieszkaniu. Przy zawieraniu umowy warto zatem ustalić zasady i terminy wizytacji. Należy przy tym pamiętać, że choć ma on oczywiście prawo do posiadania drugiej pary kluczy, to nie może wchodzić do mieszkania pod naszą nieobecność. Takie nieuzgodnione wizyty są wtargnięciem i naruszeniem miru domowego, zgodnie z art. 193 kodeksu karnego.
