Najem okazjonalny – na jakich zasadach działa?

559

Wynajem mieszkań w Polsce wciąż nie jest tak popularny, jak u naszych zachodnich sąsiadów. Powody są różne: sporo osób marzy o posiadaniu własnych czterech kątów i widzi w tym ogromną wartość, natomiast znaczna część właścicieli obawia się wynajmować obcym ludziom nieruchomość, która często stanowi majątek ich życia.

Czasy jednak się zmieniają i coraz więcej młodych ludzi nie przywiązuje się na stałe do jednego miejsca lub nie zamierza zaciągać kredytu na własne mieszkanie. Najem staje się więc coraz popularniejszy, a właściciele nieruchomości zastanawiają się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed nieuczciwością najemców. Najem okazjonalny, mimo że został wprowadzony do polskiego porządku prawnego już jakiś czas temu, nadal nie jest szczególnie chętnie wykorzystywany.

Warunki, które musi spełniać umowa najmu okazjonalnego, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu, dlatego często wynajmujący, aby mieć pewność, że znajdą najemcę lokalu, rezygnują z niej i zawierają zwykłą umowę najmu. Należy bowiem pamiętać, że co do zasady umowa najmu okazjonalnego ma na celu chronić interesy wynajmującego.

Jak więc najem okazjonalny dokładnie działa? Jak jest uregulowany prawnie? Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego? Na ile maksymalnie jest zawierana? Czy można ją wypowiedzieć? Czym się różni od zwykłej umowy najmu? Jak wyglądają kwestie podatkowe w tym przypadku? Na te wszystkie pytania odpowiedzi zostaną udzielone poniżej.

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego – został uregulowany w artykule 19a-19e cytowanej ustawy. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu.

Najem okazjonalny zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, a zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie w kodeksie cywilnym oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepisy najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących. Zgodnie z artykułem 19e ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które służą ochronie lokatorów.

Najem okazjonalny krok po kroku

Wiemy już co to jest najem okazjonalny. Natomiast co musi zawierać umowa tego typu? Zacznijmy od stron umowy. Są nimi oczywiście wynajmujący i najemca.

Wynajmującym może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości (czyli takiej umowy nie może zawrzeć osoba, która wynajmuje lokal od kogoś innego, zawrzeć ją może jedynie sam właściciel; warto pamiętać, że termin “właściciel” obejmuje również posiadacza własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu), a także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą oraz osoby prawne.

Najemcą z kolei może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być jedynie lokal mieszkalny. Tak jak już zostało wspomniane powyżej, tego typu umowy nie można zawrzeć w celu wynajęcia nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej – lokal może być wynajęty jedynie dla celów mieszkaniowych. Określając przedmiot umowy najmu okazjonalnego, powinno się dokładnie opisać lokal (wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy), w tym określić, w jakim stanie jest lokal.

Przejdźmy do czasu trwania umowy. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony – maksymalnie 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony, nie można w umowie również zamieścić zapisu, że po upłynięciu czasu najmu wynajmujący na pewno najem przedłuży. Owo ograniczenie czasu najmu lokalu jest zabezpieczeniem wynajmującego, który w określonym terminie lokal na pewno odzyska.

Umowa najmu okazjonalnego – co jeszcze powinna zawierać?

Ustawa nakłada na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy następujących dokumentów, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a zwykłej umowy najmu. Dokumenty te mają zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez właściciela na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia)
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym

Umowa najmu okazjonalnego powinna określać wysokość czynszu, jaką najemca będzie zobowiązany uiszczać, jego termin oraz formę płatności. Dodatkowe opłaty nałożone na najemcę mogą obejmować jedynie takie, które są niezależne od wynajmującego (czyli media takie jak prąd, woda, internet, gaz). Warto pamiętać, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu bez powodu – wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowie.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania – postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego oczywiście musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności na okres nie dłuższy niż 10 lat. Ponadto, wszelkie zmiany tej umowy także muszą być dokonywane w takiej samej formie. Co więcej, aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego).

Najem okazjonalny – wypowiedzenie umowy i eksmisja lokatora

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem, w którym określa termin opróżnienia lokalu.

Jeśli najemca nie opróżnił lokalu w tym terminie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

Warto podkreślić, że do najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych (do lokalu podanego w oświadczeniu).

Co więcej, najem okazjonalny pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:

  • Jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód lub wykracza przeciwko porządkowi domowemu, a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania
  • Kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił
  • Gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część
  • Kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać

W przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji najemca otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni.

Najem okazjonalny – podatek

Oczywiście, zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, zobowiązujemy się do zapłaty podatku. Można to zrobić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu.

Jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 18% lub 32% całkowitego dochodu. To stosunkowo opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont – można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments