Ostatnie lata upłynęły w Polsce pod znakiem ciągłych wzrostów cen mieszkań i domów. Do tak astronomicznych kosztów cen nieruchomości doprowadził rekordowy popyt na domy i mieszkania na kredyt napędzany przez najniższe w historii stopy procentowe w dobie pandemii, a kolejnymi winowajcami okazały się również galopująca inflacja, coraz wyższe koszty materiałów i usług budowalnych, a także rosnące zainteresowanie kupnem nieruchomości za gotówkę, w celach inwestycyjnych.
Teraz jednak ochłodzenie na rynku nieruchomości jest już dostrzegalne gołym okiem. Popyt na nowe mieszkania znacznie zmalał, przez co deweloperzy po raz pierwszy od lat zostali zmuszeni do obniżania ceny.
Oczywiście, dziś nieruchomości wciąż są wyraźnie droższe niż miało to miejsce rok temu, lecz wyhamowanie hossy wywołało duże zaniepokojenie wśród inwestorów na tym rynku. Czy zatem dziś jeszcze warto inwestować w mieszkania? Przeanalizujemy to zagadnienie poniżej:
Ceny mieszkań zaczęły spadać 
Średnie ceny ofertowe metra kwadratowego spadły w lipcu w 8 z 16 największych polskich miast – w tym Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oczywiście obniżki są nieznaczne – w żadnym z miast nie przekraczają 2%, lecz wielu ekspertów twierdzi, że jest to jasny sygnał, iż drożej w najbliższym czasie nie będzie.
Rośnie liczba ofert sprzedaży
Co więcej, korekta na rynku nieruchomości, zwłaszcza gdy mówimy o rynku wtórnym, może przyspieszyć, gdyż ofert na portalach ogłoszeniowych przybywa. Dla przykładu w Lublinie liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wzrosła w lipcu o całe 10%. W Łodzi i Bydgoszczy zwiększyła się natomiast o 8%, a w Warszawie – o 6%.
Oczywiście te liczby wynikają, nie tylko z powodu coraz większej liczby nowych ogłoszeń, ale również z dłuższej ekspozycji ofert na łamach serwisu. Okazuje się bowiem, że sytuacja, w której mieszkania sprzedają się na pniu, dobiegła już końca i raczej szybko nie powróci – teraz z reguły na chętnego trzeba trochę poczekać.
Dlaczego popyt na mieszkania maleje?
Podwyżki stóp procentowych
Główną przyczyną spadku sprzedaży mieszkań jest oczywiście dotkliwa seria podwyżek stóp procentowych. Oddziałuje ona na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne.
Spadek zdolności kredytowej
Sytuację pogorszyły również nowe, niekorzystne dla kredytobiorców zasady wyliczania tej zdolności przez banki, wprowadzone w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie na kredyt na własne potrzeby. W efekcie, liczba chętnych na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego w lipcu tego roku spadła aż o szokujące 66,8% w stosunku do lipca 2021.
Co więcej, zdolność kredytowa w stosunku do roku wstecz spadła o około 50%. Warto również dodać, popyt na te zobowiązania finansowe spadł do najniższego poziomu w historii – a konkretnie od 14,5 roku, gdyż przez taki okres Biuro Informacji Kredytowej analizuje liczbę wnioskodawców.
Kredytobiorcy zmuszeni do sprzedaży mieszkań
Ponadto, ekstremalnie drogie kredyty hipoteczne zmuszają coraz większą część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, które weszły w życie 29 lipca.
Szalejąca inflacja
Co więcej, rekordowa, przekraczająca już 15,5% w ujęciu rocznym, inflacja dotkliwie wpływa na wzrost kosztów życia, co również znacząco pogarsza sytuację finansową Polaków.
Czy zatem opłaca się dziś inwestować w mieszkania?
Wśród bogatszych inwestorów rynek nieruchomości wciąż cieszy się dużą popularnością. Wynika to z prostego faktu – analizując dane historyczne, zobaczymy że nieruchomości świetnie zachowują wartość kapitału w długim horyzoncie czasowym, a zwłaszcza w czasach wysokiej inflacji.
Inwestycja w tego typu aktywa trwałe – jedynie zakup nieruchomości za gotówkę, z własnych oszczędności, bez posiłkowania się kredytem hipotecznym – w trudnym okresie gospodarczym zazwyczaj okazywała się więc dobrym pomysłem.
Generowanie dochodu pasywnego z najmu
Dodatkowo, należy zwrócić również uwagę, że taka inwestycja pozwala na generowanie dochodu pasywnego z najmu. Popyt na rynku najmu w ostatnim półroczu był bowiem rekordowy – ze względu na gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków oraz skokowy napływ uchodźców z Ukrainy do naszego kraju. To oczywiście wywołało skokowy wzrost cen czynszów.
Co więcej, akurat ten trend w najbliższej przyszłości absolutnie się nie zmieni. Skoro coraz mniej mieszkańców naszego kraju będzie w stanie sobie pozwolić na zakup mieszkania, to będą niejako zmuszani do najmu, a stawki miesięcznego czynszu dla wynajmującego będą pięły się w górę.
Spadki cen i popytu a inwestycja długoterminowa 
Odpowiedź na pytanie zawarte w tytule jest zatem niejednoznaczna. Z jednej strony eksperci od rynku nieruchomości twierdzą aktualnie, że realizujący się scenariusz doprowadzi do najpoważniejszych od lat korekt cen mieszkań. Ich zdaniem nieruchomości w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy na rynku wtórnym potanieją nawet o 15%, a na rynku pierwotnym – o 10%.
Co więcej obniżki cen mieszkań mają potrwać przez okres od półtora roku do dwóch lat. W efekcie ceny mają ostatecznie osiągnąć poziomy z pierwszej połowy 2021 roku. Natomiast do dynamicznych wzrostów cen, rynek nieruchomości ma powrócić w 2024 lub 2025 roku.
Z drugiej strony, ochłodzenie popytu na rynku nieruchomości sprawia, że czas sprzedaży mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym – wyraźnie się wydłużył. W efekcie, choć sprzedawcy starają się za wszelką cenę nie obniżać cen ofertowych, to dziś są już naprawdę skorzy do negocjacji i większość z nich zgadza się na obniżki cen. Deweloperzy często również dodatkowo oferują vouchery na miejsce postojowe, komórki lokatorskie, wykończenie mieszkania czy zakup systemu automatyki domowej.
Na rynku pojawią się okazje
Oznacza to, że na rynku nieruchomości – w szczególności na rynku wtórnym – w najbliższym czasie będzie pojawiać się dużo atrakcyjnych okazji inwestycyjnych. A taka długoterminowa inwestycja – najpierw, na najbliższe lata, będzie nastawiona na wynajem, a w dalszej przyszłości, w okolicach szczytu kolejnej hossy na rynku nieruchomości, na ewentualną sprzedaż – może okazać się naprawdę świetnym pomysłem. 
Przeprowadzenie takiej naprawdę udanej inwestycji będzie jednak wymagało rzetelnego i regularnego monitorowania rynku w poszukiwaniu wyjątkowej okazji, a następnie zdolności negocjacyjnych; oraz oczywiście cierpliwości – spekulacja nie wchodzi bowiem tutaj w grę.
