Co się stanie na rynku nieruchomości kiedy skończy się wojna?

Udostępnij

Inwazja Rosji na Ukrainę oczywiście odcisnęła swoje piętno na rynku nieruchomości w Polsce. Wbrew pozorom jednak nie było ono tak znaczące, jak pierwotnie mogło się wydawać. Popyt inwestycyjny na mieszkania w Polsce nie zmalał, co oznacza, że majętni inwestorzy ostatecznie nie zrezygnowali z zakupów nieruchomości w obawie przed wzrostem napięć geopolitycznych na terenie naszego kraju. W konsekwencji ceny na rynku pierwotnym nadal nie spadają, a w wielu miastach z każdym miesiącem osiągają rekordowe poziomy.

Nie ma jednak żadnych wątpliwości, że napływ uchodźców z Ukrainy bardzo mocno wpłynął na polski rynek najmu. Popyt w dużych miastach na wynajmowanie mieszkań jest obecnie rekordowy, a ceny praktycznie w ciągu miesiąca skoczyły o 20-30% i nadal rosną. Takiego ruchu na rynku najmu w ciągu ostatnich 10 lat absolutnie jeszcze nie było, co sprawiło, że podaż w ostatnim kwartale zaczęła być rekordowo niska.

Co jednak się stanie, gdy wojna ostatecznie dobiegnie końca? Jak wtedy będzie wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości? Czy przez masowy wyjazd uchodźców z naszego kraju liczba wolnych mieszkań zacznie być zbyt duża i mityczna “bańka na rynku nieruchomości” w końcu pęknie? Zagadnienie to zostanie dokładnie przeanalizowane poniżej. Zacznijmy od rynku pierwotnego:

Jak zmieni się sytuacja na rynku nowych mieszkań po zakończeniu wojny? ubezpieczenie nieruchomości

Zacznijmy od tego, że rosyjska agresja wobec Ukrainy istotnie zaszkodziła deweloperom na terenie naszego kraju. Po pierwsze, spowodowała ona problemy z dostawami niektórych materiałów oraz braki kadrowe na budowach. To wszystko wywołało nie tylko opóźnienia w realizacji inwestycji, ale także spadek ich rentowności przez drastyczny wzrost cen materiałów i usług budowlanych. W efekcie podaż nowych mieszkań maleje, a ceny nadal rosną.

Jednocześnie zdolność kredytowa Polaków gwałtownie spada, na co wpływ ma oczywiście seria podwyżek stóp procentowych oraz nowe, niekorzystne dla kredytobiorców zasady wyliczania tej zdolności przez banki, wprowadzone w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ponadto, rekordowa inflacja dotkliwie wpływa na wzrost kosztów życia, co również znacząco pogarsza sytuację finansową naszych rodaków.

W konsekwencji zmienił się profil typowego nabywcy nieruchomości – kredytobiorcę kupującego mieszkanie dla siebie, zastępuje majętny inwestor nabywający nieruchomość za gotówkę, mający na celu ochronić w ten sposób swój kapitał przed inflacją i prawdopodobnie czerpać dochód pasywny z najmu. Ceny zatem nie spadają.

Czu ukraińscy uchodźcy wpłynęli na sytuację na rynku pierwotnym?

Pozostaje jeszcze pytanie czy uchodźcy z Ukrainy wpływają na popyt na nowe mieszkania w Polsce? Okazuje się, że nie. Większość deweloperów w Polsce nie zaobserwowała zwiększonego popytu na mieszkania ze strony Ukraińców od czasu wybuchu wojny.

Jeśli już obywatele tego kraju pojawiają się w biurach sprzedaży to z reguły są to osoby mieszkające w Polsce już od kilku lat, posiadające stabilną pracę i możliwość starania się o kredyt w banku.

Zakończenie wojny nie powinno spowodować większych zawirowań nieruchomości

Czy w takiej sytuacji po zakończenie wojny może mieć istotny wpływ na rynek pierwotny w naszym kraju? Wydaje się, że skoro wybuch wojny nie spowodował załamania popytu, ani spadku cen, to jej zakończenie także nie wywoła istotnych zmian.

Należy pamiętać, że wciąż znajdujemy się w cyklu podwyżek stóp procentowych i co za tym idzie – rosnących rat kredytów. Zdolność kredytowa Polaków maleje i nic nie zapowiada, że w najbliższej przyszłości ta sytuacja ulegnie zmianie.

Jednocześnie nasz kraj wciąż boryka się z szalejącą, dwucyfrową inflacją, a ceny materiałów budowlanych rosną jeszcze szybciej, co oznacza, że deweloperzy nie mogą obniżyć cen mieszkań, ponieważ po prostu inwestycje im się nie zwrócą. W efekcie sytuacja na rynku pierwotnym powinna w kolejnych miesiącach się stabilizować, a ceny powinny nadal rosnąć, lecz wyraźnie wolniej niż w ubiegłym roku.

Co się stanie na rynku wtórnym?

Do tej pory inwazja Rosji na Ukrainę w żaden sposób nie wpłynęła na sytuację mieszkaniową na rynku wtórnym. Cały czas dzieje się to, co miało miejsce w ostatnich latach – ceny mieszkań używanych rosną proporcjonalnie do tych na rynku pierwotnym, do żadnego spowolnienia jeszcze nie doszło.

W zasadzie należy zauważyć, że istotniejsze dla rynku wtórnego niż potencjalne zakończenie wojny w najbliższym czasie prawdopodobnie będzie dalsze pogarszanie się sytuacji kredytobiorców. Wzrosty stóp procentowych i dynamicznie rosnące raty kredytów sprawiają bowiem, iż coraz trudniej będzie im je spłacać.

W efekcie, gdy wykorzystają oni już dostępne doraźne rozwiązania, takie jak wakacje kredytowe, a ich sytuacja w najmniejszym stopniu nie ulegnie poprawie (a nawet się pogorszy przez dalsze podwyżki stóp procentowych), nie pozostanie im nic innego jak sprzedaż mieszkania by spłacić kredyt. To natomiast może sprawiać, że będą oni obniżać ceny, a im więcej takich okazji na rynku wtórnym będzie się pojawiać, tym szybciej wzrosty na nim wyhamują i przeciętny koszt metra kwadratowego stanie się znacząco niższy niż w przypadku rynku pierwotnego.

Potencjalne zakończenie wojny a rynek najmu w Polsce Dwie nieruchomości - jedna do zakupu, druga do najmu

Wojna kompletnie zmieniła sytuację

Zdecydowanie największy wpływ rosyjska inwazja na Ukrainę wywiera na polski rynek najmu. W efekcie to on obecnie budzi najwięcej emocji. Jak zostało już wspomniane we wstępie, ceny najmu we wszystkich polskich miastach jeszcze przed końcem pierwszego kwartału 2022 roku wystrzeliły i nadal nie przestają rosnąć, a ich podaż jest szokująco niska.

Oczywiście w największym stopniu ten boom na rynku wywołali uchodźcy z Ukrainy, których liczba w Polsce przekracza obecnie dwa miliony. Jednak nie tylko oni za to odpowiadają. Znaczący spadek zdolności kredytowej Polaków – zwłaszcza młodych oraz tych posiadających dzieci – sprawił, iż nie mają oni szans na zakup mieszkania, więc coraz więcej osób skierowało swój wzrok na rynek najmu. I nic nie wskazuje, że ten trend w najbliższym czasie zwolni.

Co dalej?

Co w takim razie może wydarzyć się po potencjalnym zakończeniu wojny na Ukrainie? Tutaj warto zwrócić uwagę na deklaracje samych uchodźców. Okazuje się bowiem, że około 80% z nich chciałoby wrócić do ojczyzny, gdy sytuacja się unormuje. Tę chęć potwierdzają już obecnie odnotowane liczby: z oficjalnych raportów wynika bowiem, że na Ukrainę wróciło już 1,7 miliona z 3,7 miliona uchodźców, którzy po wybuchu wojny znaleźli schronienie w Polsce.

Dziś eksperci szacują, że ostatecznie około 30% przybyszów z Ukrainy może pozostać w naszym kraju na dłużej. Jak nietrudno się domyślić, bardzo niewielka część z nich będzie mogła sobie pozwolić na zakup mieszkania w Polsce ze względu na obecne ceny oraz stopy procentowe.

Nadal zdecydowana większość z nich będzie zatem koncentrowała się wyłącznie na rynku najmu. Co więcej, w miarę upływu czasu uchodźcy, mieszkający obecnie na małych powierzchniach, często w kilka rodzin w jednym mieszkaniu, będą poszukiwać ofert zapewniających większą prywatność. Nieruchomość z tablicą "na wynajem"

Oczekuje się stabilizacji

Z powyższego wynika, że popyt na wynajem mieszkań po zakończeniu wojny na Ukrainie nie powinien załamać się tak gwałtownie, jak dziś wiele osób się spodziewa. Wydaje się, że w ujęciu długoterminowym jego rola na polskim rynku nieruchomości cały czas będzie rosła.

Nie zmienia to faktu, że po zakończeniu wojny i powrocie większości uchodźców do swojego kraju, wzrost cen najmu powinien nieco wyhamować, a sytuacja na rynku powinna wyraźnie się ustabilizować. Na obniżki w dużych miastach raczej nie ma jednak co liczyć – zwłaszcza przy obecnej inflacji i dalszym wzroście cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

Szybki koniec wojny mało prawdopodobny

Na koniec należy jednak zwrócić uwagę na dość ponurą informację. Eksperci przewidują bowiem, że wojna na Ukrainie może potrwać jeszcze naprawdę długo. W zasadzie są oni przekonani, że walki będą się toczyć nawet do końca roku. W tym tygodniu, na spotkaniu grupy G7, prezydent Ukrainy Wołodymyr Zełenski wyraził jednak nadzieję, że wojna zakończy się przed końcem 2022, zanim nadejdzie zima.

Jakub Bandura
Jakub Bandura
Redaktor portalu PortfelPolaka.pl. Wiedzę z zakresu rynków finansowych i inwestowania zgłębiał na studiach ekonomicznych. Trader rynku OTC i Forex preferujący handel krótkoterminowy. Entuzjasta statystyki oraz analizy technicznej instrumentów finansowych.

Najnowsze

Zobacz również