Kupno nieruchomości to jedno z najważniejszych i życiowo znaczących wydarzeń w życiu każdego z nas. W najnowszym odcinku programu “Kawa z Ekspertem kredytowym” Piotr Ochnio, CEO Profesjonalne Finanse podzielił się swoją wiedzą na temat bezpiecznego zakupu nieruchomości.
Podczas programu omówiona została różnica między zadatkiem a zaliczką, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Piotr Ochnio wyjaśnił także, czym są księgi wieczyste i co zawierają.
Dlaczego mieszkania nie tanieją?
Powodów hossy na rynku mieszkaniowym jest co najmniej kilka. Pierwszy z nich to rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 procent, który wystartował w lipcu i cieszy się ogromnym zainteresowanie. Drugim powodem jest niedobór mieszkań na rynku, co jest konsekwencją niewielkiej liczby rozpoczętych budów w ostatnich latach.
Czym jest zaliczka i zadatek przy kupnie mieszkania?
Zaliczkę i zadatek to wpłaty, których dokonuje się w celu uwiarygodnienia transakcji, gdy chcemy coś kupić – na przykład nieruchomości. Co istotne, gdy już wpłacimy zadatek lub zaliczkę, to środki te zostanę już zaliczone na poczet transakcji.
Ponadto, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią wkład własny w przypadku zakupu nieruchomości z udziałem kredytu hipotecznego.
Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczka?
Przede wszystkim, trzeba mieć świadomość, iż zaliczka jest formą zwrotną, co oznacza, że jeśli nie zdecydujemy się sfinalizować transakcji, to sprzedający ma obowiązek zwrócić nam zaliczkę. Co więcej, sprzedający także ma prawo zwrócić otrzymaną zaliczkę i unieważnić transakcję.
Zadatek zabezpiecza zaś obie strony w taki sposób, że jeśli nie dokończymy transakcji, w ramach której wpłaciliśmy zadatek, całość wpłaconej sumy pozostanie u sprzedającego. Z kolei, jeśli sprzedający chce wycofać się z umowy, to będzie musiał zwrócić drugiej stronie dwukrotność wpłaconego przez nią zadatku.
Kogo tak naprawdę chroni zadatek?
Wszystko zależy od sytuacji, która panuje na rynku mieszkaniowym. Jeśli na rynku nieruchomości mamy okres marazmu, sprzedający zgadzają się z reguły na stosunkowo niski zadatek lub nawet na zaliczkę.
W obecnej sytuacji na rynku, gdy popyt znacznie przewyższa podaż, sprzedający wymagają znacznie wyższych zadatków, nawet rzędu 10% wartości nieruchomości. Co więcej, sprzedający w takich sytuacjach wymagają znacznie krótszych terminów na finalizację umowy, co niesie dodatkowe ryzyko, że wpłacony zadatek przepadnie.
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu hipotecznego?
Strona kupująca najczęściej podpisuje umowę przedwstępną i wpłaca zadatek, ponieważ potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego.
A okazuje się, że w okresie podwyższonego popytu na rynku nieruchomości, czas oczekiwania na decyzję kredytową jest o wiele dłuższy, niż w okresie marazmu na rynku mieszkaniowym. Obecnie zdarza się nawet, że na decyzję kredytową trzeba czekać aż 3 miesiące.
Z tego powodu, w umowach przedwstępnych kupujący często zamieszczają zapis, że jeżeli nie otrzymają kredytu hipotecznego (otrzymają odmowne decyzje z trzech banków), to zadatek zostanie im zwrócony. Zapis ten ma na celu ochronę kupujących.
Niestety, w okresie podwyższonego popytu na rynku nieruchomości sprzedający bardzo często nie zgadzają się na taki zapis. Co gorsza, wymagają oni stosowania zapisu, który mówi, że jeśli kupujący nie uzyskają kredytu, to w żaden sposób nie wpłynie to na zapisy dotyczące zadatku.
Jeśli jednak żadnego z powyższych zapisów nie będzie, a kupujący nie otrzyma kredytu, to istnieje duże prawdopodobieństwo, iż będzie on w stanie wygrać w sądzie ze sprzedającym – zadatek powinien zostać mu zwrócony ze względu na działanie siły wyższej, która nie pozwoliła mu sfinalizować transakcji.
Księgi wieczyste – czym są i co zawierają?
Księga wieczysta to bez wątpienia jeden z elementów, które trzeba sprawdzić na samym początku procesu zakupu nieruchomości.
Nie powinniśmy jednak traktować jej jako “wyrocznię”, gdyż choć zawiera ona informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, kto zabezpieczył się na niej hipotecznie (dział IV) oraz jakie prawa rzeczowe do tej nieruchomości są ograniczone (dział III), to rękojmia ksiąg wieczystych nie dotyczy działu III.
Z tego powodu, badając nieruchomość, nie powinniśmy opierać się tylko na księdze wieczystej, ale zbadać również wszystkie inne możliwe dokumenty, takie jak akt nabycia czy wypisy z kartoteki budynków i rejestru gruntów. Stan księgi wieczystej może bowiem znacząco różnić się od stanu faktycznego nieruchomości.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej: