Wstęp
Ogólne informacje dotyczące zniesienia współwłasności zostały przedstawione w artykule Jak znieść współwłasność rzeczy.
Celem tego artykułu jest przybliżenie sposobów zniesienia współwłasności rzeczy na przykładzie nieruchomości, gdyż jest to sytuacja najczęściej spotykana, a niejednokrotnie stwarzająca duże trudności.
Sposoby zniesienia współwłasności
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego są możliwe trzy sposoby zniesienia współwłasności, tj. poprzez:
- fizyczny podział rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości, które powstały wskutek podziału – przez dopłaty,
- przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Istnieje możliwość kumulatywnego podziału rzeczy, np. fizyczny podział części rzeczy pomiędzy współwłaścicieli i sprzedaż pozostałej części.
Fizyczny podział rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości, które powstały wskutek podziału przez dopłaty
Fizyczny podział rzeczy może nastąpić, kiedy współwłaściciele nie porozumieją się w kwestii zgodnego wniosku o dokonanie zniesienia współwłasności lub kiedy sąd nie przyjmie ich zgodnej propozycji.
Aby doszło do przyjęcia takiego podziału na zgodny wniosek, musza zostać spełnione przesłanki:
- projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych,
- projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Wówczas sąd dokonuje podziału przedmiotu współwłasności, który jest określony w art. 623 Kodeksu postępowania cywilnego, jako podział w naturze, jeżeli zachodzą przesłanki do wyboru tego sposobu podziału z art. 211 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.”.
Fizyczny podział rzeczy jest traktowany jako podstawowy i preferowany przez ustawodawcę sposób zniesienia współwłasności, co znajduje swój wyraz w licznym orzecznictwie sądowym.
W sytuacji, kiedy podział ten jest możliwy i inne ważne okoliczności w sprawie nie stoją temu na przeszkodzie, to sąd znosząc współwłasność dokona podziału nieruchomości na części odpowiadające swoją wartością udziałom przypadającym każdemu ze współwłaścicieli, przy czym ewentualne różnice wyrównując dopłatą pieniężną.
Nawet, jeżeli jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wniesienie o zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział rzeczy wspólnej, decyzja w tym zakresie zapadnie dopiero po zbadaniu przez sąd, czy podział ten:
- nie byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tej rzeczy,
- nie byłby sprzeczny z przepisami ustawy,
- nie pociągałby za sobą istotnej zmiany tej rzeczy,
- nie zmniejszyłby znaczne wartość tej rzeczy.
Dopiero, kiedy podział w naturze nie jest możliwy, sąd może przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli lub sprzedać rzecz i uzyskaną sumę podzielić między współwłaścicieli zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w tej rzeczy.
Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli
Kolejną z możliwości zniesienia współwłasności rzeczy jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli własności rzeczy z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli – według wartości ich udziałów w tej rzeczy.
Najczęściej występuje ona w sytuacji, kiedy nie ma możliwości fizycznego podziału rzeczy.
W powyższej sytuacji często sporna jest między współwłaścicielami wartość rzeczy co do której znoszona jest współwłasność, gdyż osoba, której własność rzeczy zostałaby przyznana dąży do ustalenia jak najniższej jej wartości, by dokonać jak najniższej spłaty pozostałym współwłaścicielom, a osoba, która ma otrzymać spłatę wartości przysługującego jej udziału w tej rzeczy dąży do ustalenia jak najwyższej wartości tej rzeczy, by otrzymać jak najwyższą spłatę.
Wówczas, aby rzetelnie ustalić wartość rzeczy, której współwłasność jest znoszona, a co do której jest spór między współwłaścicielami, sąd powołuje biegłego sądowego, który jest specjalistą w swojej dziedzinie i wycenia wartość takiej rzeczy.
Sporządzona przez biegłego opinia jest przedstawiana stronom, które mają możliwość zapoznać się z jej ustaleniami i wnioskami, a także zawartą w niej wyceną.
W razie niekorzystnej wyceny rzeczy przez biegłego w opinii (np. zbyt niskiej lub zbyt wysokiej wartości rzeczy), istnieje możliwość kwestionowania takiej opinii.
Należy mieć na uwadze, że sąd decydując, któremu ze współwłaścicieli przyznać nieruchomość może kierować się dotychczasowym sposobem jej użytkowania.
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego: „Fizyczny podział rzeczy w postępowaniu o zniesienie jej współwłasności jest podziałem priorytetowym. Utrwalony sposób podziału nieruchomości zabudowanej do korzystania wynikający z zawartego pomiędzy współwłaścicielami porozumienia stanowi istotne kryterium, według którego dokonywany jest jej podział nieruchomości w postępowaniu o zniesienie jej współwłasności, o ile nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno – gospodarczym jej przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego (art. 623 k.p.c. w zw. z art. 211 k.c.;” (postanowienie SN z 26.06.2018 r., IV CNP 9/18, LEX nr 2519313).
Sytuacja taka może mieć miejsce, kiedy jeden ze współwłaścicieli od wielu lat korzysta z danej rzeczy (np. nieruchomości), na której nadal zamieszkuje, wówczas sąd może własność takiej nieruchomości przyznać temu współwłaścicielowi i nakazać dokonać odpowiedniej spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego sąd powinien zasądzić spłaty oznaczając nie tylko kwotę spłaty, lecz także termin i sposób jej uiszczenia, a także wysokość oraz termin uiszczenia odsetek, w razie braku spłaty w nakazanym terminie.
W sytuacji, gdyby spłaty zostały rozłożone na raty, to łączny termin ich uiszczenia nie może przekraczać 10 lat.
Taką formę zniesienia współwłasności można wykonać nie tylko w toku postępowania sądowego, lecz także w trybie umownego zniesienia współwłasności.
W razie umownego zniesienia współwłasności kwestię spłat współwłaściciele mogą uregulować dowolnie.
Sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli rzeczy
Czasem zdarza się, że żaden ze współwłaścicieli nie chce otrzymać rzeczy (nieruchomości) lub żaden z nich nie posiada wystarczających środków finansowych, aby dokonać spłaty pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
W takiej sytuacji należy sprzedać nieruchomość, a uzyskana ze sprzedaży kwota powinna zostać podzielona między współwłaścicieli tej nieruchomości – stosownie do ich udziałów we własności tej nieruchomości.
Sprzedaż rzeczy wspólnej może nastąpić podczas postępowania sądowego, jak i przy umownym zniesieniu współwłasności u notariusza.
Taki sposób powinien być sprawiedliwy dla każdego ze współwłaścicieli, gdyż każdy powinien otrzymać kwotę, która odpowiada jego udziałowi we własności rzeczy wspólnej.
W postępowaniu sądowym sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić według przepisów o egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości, a wynikająca z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, przy czym co do sprzedaży:
- ruchomości mają zastosowanie art. 864 – 865 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 8661 – 879 Kodeksu postępowania cywilnego,
- nieruchomości mają zastosowanie art. 1066 – 1071 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jednakże w razie zgłoszenia wzajemnych roszczeń przez współwłaścicieli rzeczy, w postanowieniu sądowym zarządzającym sprzedaż rzeczy współwłaścicieli sąd może rozstrzygnąć o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź tylko zarządzić sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia, co może powodować znaczne oczekiwanie na rozpoznanie tych roszczeń.
Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych
Inaczej wygląda sytuacja związana z sądowym zniesieniem współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 Kodeksu cywilnego). Przepisy te zawierają przede wszystkim wiele oddzielnych ograniczeń, niewystępujących na gruncie podziału pozostałych nieruchomości.
Podsumowanie
Powyższy opis stanowi bardzo ogólny zarys problematyki sposobów zniesienia współwłasności. Należy przy tym pamiętać, że w razie sądowego zniesienia współwłasności istnieje mnogość różnych czynników mających wpływ na wynik postępowania, np. przy podziale fizycznym nieruchomości odpowiednie ustanowienie służebności w sytuacji, gdyby nieruchomość powstała wskutek podziału nie miała dostępu do drogi publicznej; przy zasądzeniu spłaty kwestia wyceny rzeczy (np. nieruchomości), by ustalić ile jest wart udział współwłaściciela w tej rzeczy, co pozwoli na ocenę, czy zasądzona spłata jest adekwatna do rynkowej wartości tej rzeczy, a co najczęściej wiąże się z opinią biegłych i możliwościami zgłaszania odpowiednich w tym zakresie wniosków, np. o uzupełnienie takiej opinii biegłego.
