Podatek od sprzedaży nieruchomości to istotny temat, który wymaga uwagi każdego, kto planuje dokonać tego rodzaju transakcji. Sprzedaż nieruchomości, czy to mieszkania, domu czy działki, często wiąże się z poważnymi decyzjami finansowymi i może przynosić różnorodne konsekwencje podatkowe. Dlatego też warto zrozumieć, jakie podatki mogą zostać nałożone na zysk ze sprzedaży nieruchomości i jakie czynniki mogą wpływać na ich wysokość. W poniższym artykule omówimy podstawowe zagadnienia dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości, aby lepiej zrozumieć ten temat i podjąć bardziej świadomą decyzję.
Czym właściwie jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości to rodzaj obowiązkowej zapłaty (obowiązek fiskalny) nakładanej na zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Jest to forma opodatkowania transakcji, w której zbywa się posiadaną nieruchomość, np. dom, mieszkanie, działkę, lokal użytkowy, itp. Zgodnie z przepisami podatkowymi w wielu jurysdykcjach, w tym w Polsce, jeśli okres posiadania nieruchomości wynosi więcej niż 5 lat, jest się zwolnionym z obowiązku zapłaty tego podatku.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z ustawą, jaką jest „OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 2 grudnia 2022 r.” o numerze Dz. U. 2022 poz. 2647, artykuł 30e ust. 1 określa, że podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości i innych praw majątkowych wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawa obliczenia podatku jest różnicą między przychodem z odpłatnego zbycia danej nieruchomości lub praw a kosztami ustalonymi wg przepisów i odpisami amortyzacyjnymi.
W przypadku podatnika, który osiąga dochody również poza terytorium Polski, obowiązuje zasada łączenia dochodów z zagranicy z dochodami uzyskanymi na terytorium Polski, przy czym odlicza się kwotę podatku zapłaconego za granicą. Jednakże odliczenie to nie może przekroczyć części podatku obliczonego przed odliczeniem, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany za granicą.
O czym jeszcze mówi artykuł 30e ust. 1?
- W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany dochód ustala się u każdej ze stron umowy na określonych zasadach.
- Podatnik jest zobowiązany do wykazania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości w zeznaniu podatkowym oraz do obliczenia należnego podatku dochodowego.
- Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączą się z dochodami z innych źródeł.
Istnieją wyjątki od zastosowania przepisów dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości, między innymi jeśli sprzedaż jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika. - W przypadku niewypełnienia określonych warunków podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania podatkowego i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
- Dochody uzyskane poza terytorium Polski mogą być łączone z dochodami osiągniętymi na terytorium Polski, jednakże podlegają one pewnym warunkom i odliczeniom.
- W przypadku podatnika osiągającego dochody wyłącznie poza terytorium Polski, zasady dotyczące opodatkowania dochodów z zagranicy stosuje się odpowiednio.
Przykład obliczania podatku
Dla uproszczenia przyjmujemy, że nie odliczamy kosztów uzyskania przychodu, a opodatkowanie obejmuje jedynie różnicę między przychodem a kosztami amortyzacyjnymi.
Załóżmy sytuację zakupu mieszkania w 2020 roku za 400 tysięcy złotych oraz sprzedaży w 2023 roku za 600 tysięcy złotych.
Przychód ze sprzedaży mieszkania: 200 000 złotych
Koszty uzyskania przychodu (przyjmujemy zerową wartość w celu uproszczenia): 0 zł
Suma odpisów amortyzacyjnych (jeśli nie zostały dokonane, przyjmujemy zerową wartość): 0 zł
Podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, która w tym przypadku jest równa dochodowi:
Podatek = 19% * Dochód
Podatek = 0.19 * 200 000 zł
Podatek = 38 000 zł
Podatek od dochodu z tego przykładu wynosi 38 000 zł.
Oczywiście, istnieją także inne sposoby rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości, które mogą zależeć od indywidualnej sytuacji podatnika, poniesionych kosztów i innych kwestii. Należy podkreślić, że treść udzielona powyżej nie stanowi porady inwestycyjnej ani doradztwa podatkowego, a jedynie przedstawienie informacji na temat wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego. W przypadku konieczności dokładniejszego zrozumienia konkretnych zasad opodatkowania oraz optymalizacji sytuacji podatkowej zalecamy korzystać z profesjonalnego doradztwa podatkowego.
