Czym jest patodeweloperka i jak psuje rynek nieruchomości?

188

Polski rynek nieruchomości boryka się dziś z problemem galopujących cen nowych (i nie tylko) mieszkań. Według danych GUS od 2015 do 2021 roku ich ceny poszły w górę średnio o 46%. W naszym kraju deweloperzy uważają, iż nie ma takiej działki, której nie da się zabudować; nie ma takiego układu lokalu, który nie znajdzie swojego amatora; nie ma wreszcie takiego osiedla, które nie zostanie kiedyś wyprzedane. Tak działa wolny rynek.

Ze względu na fakt, że Polacy zaczęli kupować na rynku nieruchomości niemal wszystko, i to często już na etapie dziury w ziemi, mamy do czynienia z rozwojem pewnego niebezpiecznego zjawiska, które miejscy aktywiści określili mianem patodeweloperki. Co dokładnie kryje się pod tym terminem? W jaki sposób patodeweloperka psuje rynek nieruchomości? Przekonamy się poniżej:

Patodeweloperka – co to znaczy?

Pojęcie patodeweloperki nie doczekało się jak na razie oficjalnej słownikowej definicji czy osobnej strony w Wikipedii. Twórcy tego neologizmu pragnęli określić nim cały szereg mniej lub bardziej niepożądanych, czy wręcz rażących efektów, skutków oraz nadużyć działalności deweloperów mieszkaniowych. Jakich konkretnie?

Elementy charakterystyczne patodeweloperki

Przede wszystkim mówi się o budowie na powszechną skalę mieszkań o nadmiernie skompresowanej powierzchni, czyli mikrokawalerek oraz przypadkach lokali o skrajnie niefunkcjonalnych, czy wręcz kuriozalnych rozkładach – jak choćby niesławnych mieszkaniach składających się głównie z korytarza. Następnie mocno krytykowane jest grodzenie inwestycji deweloperskich oraz nadmierna koncentracja zabudowy mieszkaniowej w celu maksymalizacji zysków. Deweloperom coraz powszechniej zarzuca się także degradację środowiska naturalnego poprzez nielegalną wycinkę drzewostanu oraz przypadki nieuprawnionej likwidacji zabudowy o charakterze zabytkowym.

W praktyce na rynku nieruchomości znajdziemy dziś takie „wynalazki” deweloperów, jak mieszkanie przedzielone klatką schodową, miniosiedle z mikroskopijnym placem zabaw, wtłoczone w ciasną zabudowę i pozbawione miejsc postojowych dla aut, “apartamenty” o kilkunastu metrach kwadratowych powierzchni i powstające w błyskawicznym tempie “osiedla łanowe”. Te ostatnie stanowią patodeweloperkę w kontekście urbanistyki. Otóż, w tego typu nowych blokach znajdują się często akurat mieszkania dobrej jakości, lecz osiedla to sypialnie bez żłobków, przedszkoli, usług, sklepów, dostępu do dobrej komunikacji miejskiej. Takie miejsca zasłużyły sobie na miano osiedli łanowych, bowiem stawia się je gdzieś na pustkowiu, wśród pól, na peryferiach dużych miast.

Osiedla łanowe Załamany mężczyzna, który przekonał się, że zakupiona nieruchomość wygląda zupełnie inaczej niż na planach

Osiedla łanowe cieszą się jednak bardzo dużym zainteresowaniem. Wiele osób, zwłaszcza młodych rodzin, wyprowadza się na coraz odleglejsze przedmieścia w poszukiwaniu większych lokali czy mikrosegmentów z ogródkiem, który zwłaszcza w czasie pandemii COVID-19 stał się bardzo pożądany. Trudno się temu dziwić, skoro według aktualnych badań najważniejszym motywem szukania nowego lokum jest potrzeba zwiększenia metrażu. Na ten powód wskazuje prawie 30% Polaków zamierzających zmienić mieszkanie.

Jednak osoby skuszone tego typu ofertami deweloperów, tak naprawdę wpadają w pułapkę. Na czym ona polega? Otóż oszczędności wynikające z niższej ceny takich lokali okazują się pozorne. Znacznie więcej kosztują wtedy bowiem dojazdy, do tego za urbanistykę łanową płacimy wszyscy. Samorządy muszą takie osiedla stopniowo integrować z resztą miasta, budując tam szkoły czy ulice. W tym celu wykupują grunty, które zdążyły już mocno podrożeć po rozpoczęciu zabudowy okolicy.

Mikrokawalerki

Zdecydowanie najpopularniejszym przykładem patodeweloperki na polskim rynku nieruchomości są jednak mikrokawalerki. Co ciekawe, zgodnie z polskim prawem nowe mieszkania muszą mieć powierzchnię minimum 25 metrów kwadratowych. Tymczasem w ofercie wielu deweloperów w największych miastach znajdziemy lokale o powierzchni nawet 15 metrów kwadratowych (rekordem jest jednak oferta warszawskiego mieszkania o powierzchni 6,7 metra kwadratowego, które zostało wystawione na sprzedaż za nieco ponad 120 tysięcy złotych), sprzedawane jako “produkty inwestycyjne”, “lokale użytkowe” lub “moduły”.

Wszystko zgodnie z prawem, ponieważ taki lokal może mieć już dowolną powierzchnię. Do jego ceny dolicza się wyższy, 23-procentowy podatek VAT, podczas gdy normalne mieszkania objęte są stawką w wysokości 8%. Mimo to nie brak chętnych na takie lokale, kosztujące za metr po kilkanaście tysięcy złotych. Kupuje je wiele osób wycofujących pieniądze z lokat i kont oszczędnościowych o oprocentowaniu znacznie niższym od inflacji. Nie chcą w nich oczywiście mieszkać – po prostu wynajmują je studentom czy gorzej sytuowanym singlom.

Dlaczego mikrokawalerki są tak popularne?

Warto dodać, że deweloperzy sprzedający mikrokawalerki twierdzą, iż po prostu wychodzą tutaj naprzeciw oczekiwaniom rynku. Podobno aż 40% zapytań klientów na portalach nieruchomości dotyczy mieszkań małych, podczas gdy w całej ofercie takich nowych lokali w naszym kraju jest zaledwie 9%. A skoro niewielkich apartamentów tak bardzo brakuje, drożeją najszybciej. Ponadto, deweloperzy mają ogromne problemy ze znalezieniem gruntów, zwłaszcza w centralnych dzielnicach dużych miast. Sięgają więc czasem po działki przeznaczone pod zabudowę usługową. Na nich normalny blok powstać nie może, ale budynek z lokalami inwestycyjnymi już jak najbardziej.

Inne “ciekawe” przykłady patodeweloperki

Patoparkingi

Jednym z najbardziej zadziwiających przykładów patodeweloperki są tak zwane “patoparkingi”. Mowa tutaj o nietypowych, podwójnych miejsc postojowych, które już dziś możemy znaleźć na nielicznych (na szczęście) nowych osiedlach w naszym kraju. Skąd taka nazwa? Otóż, niestety zaprojektowano je w taki sposób, że z drugiego rzędu da się wyjechać tylko przez pierwszy rząd. Jeżeli więc ktoś z niego korzysta, to teoretycznie musi przestawiać samochód za każdym razem, kiedy stojący za nim chce wyjechać lub wjechać.

Co ciekawe, deweloperzy w tym rozwiązaniu nie widzą żadnego problemu. Twierdzą po prostu, iż takie miejsca postojowe są standardowym rozwiązaniem traktowanym jako miejsca postojowe rodzinne, czyli należące do jednego gospodarstwa domowego.

Okna z widokiem na ścianę sąsiedniego budynku

Jakiś czas temu dużo pisało się o krakowskim apartamentowcu, w którym wnęki doświetlające wnętrza zaprojektowano w taki sposób, że sąsiedzi mogą sobie podawać ręce przez okna ustawione naprzeciwko siebie. Całkiem niedawno pewien warszawski deweloper poszedł jednak jeszcze o krok dalej i zamontował okna zaledwie kilkadziesiąt centymetrów od ściany sąsiedniego budynku.

Patoogródki

Nie jest żadną tajemnicą, iż ze względu na pandemię koronawirusa, nieruchomości z dostępem do zieleni zaczęły wzbudzać znacznie większe zainteresowanie. Okazuje się, że aż 85% Polaków planujących zakup mieszkania uważa posiadanie ogródka za coś naprawdę ważnego lub nawet bardzo ważnego. Co ciekawe, przed 2020 rokiem, tylko zależało na tym aspekcie mniej niż 10% badanych.

Niektórzy deweloperzy próbują na siłę wpasować się w ten trend, projektując niezwykle osobliwe patoogródki. W efekcie możemy dziś znaleźć choćby ogródki zlokalizowane częściowo na nasypie, przez co wyglądają jakby miały “wał obronny”. Aż strach pomyśleć co się na nich dzieje w czasie ulewy…

Innym “ciekawym” przykładem są patoogródki budowane w zacienionych tunelach między budynkami. Wydaje się, że nie ma możliwości, aby utrzymać w nich jakąkolwiek zieleń. Ich właściciele raczej nie uświadczą też słońca, chyba, że położą się na ziemi w odpowiednim momencie.

Jak patodeweloperka psuje rynek nieruchomości? Rynek mieszkaniowy na niestabilnej wieży z klocków "Jenga"

Po pierwsze, jak już zostało wspomniane, w przypadku nieruchomości mamy do czynienia ze stuprocentowo wolnym rynkiem i w efekcie obnażają one jakie wady niesie za sobą taki system. Ceny mieszkań cały czas szokująco pną się w górę, co sprawia, że Polacy są w stanie uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość o coraz mniejszej powierzchni.

W efekcie, to ceny tych “mikroskopijnych” lokali drożeją najszybciej, a za nimi w górę idą także ceny większych nieruchomości, które z patodeweloperką nie mają już nic wspólnego. W efekcie mamy tutaj błędne koło – za mieszkania musimy płacić coraz więcej, dlatego powstają mikrokawalerki, których ceny za metr kwadratowy pną się w górę jeszcze szybciej i stanowią motor napędowy Hossy na rynku nieruchomości. To natomiast powoduje, że większe mieszkania są dziś absolutnie nieosiągalne dla przeciętnej rodziny z dziećmi, trudno jest im nawet uzyskać na nie kredyt.

Polska w ogonie Europy pod względem średniego metrażu

Warto także mieć świadomość, że im więcej powstaje takich mieszkań, tym mniej – siłą rzeczy – buduje się tych większych, przestronnych, dających większe możliwości powiększania rodziny, realizacji swoich zainteresowań, czy choćby komfortowego łączenia mieszkania z biurem. A warto tutaj dodać, że już teraz Polska znajduje się niemal na szarym końcu Europy, jeśli chodzi o średni metraż mieszkania. Gorsze pod tym względem są tylko trzy kraje – Rumunia, Litwa i Łotwa.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments