W najnowszym odcinku programu Kawa z Agentem Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najnowsze informacje dotyczące polskiego i europejskiego rynku mieszkaniowego. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Nie płacił czynszu, ale lubił drogie zakupy. Pierwszy taki wyrok sądu!
Polskie prawo chroni wynajmującego, a nie właściciela mieszkania. Niewiele mogą zrobić nawet wtedy, gdy lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Dlatego właściciele mieszkań robią wszystko, by w umowach najmu jak najlepiej zabezpieczyć się prawnie.
Zmian w przepisach od lat domagają się różne organizacje, a także sami najemcy. Trudno dziś przewidzieć, czy nowy rząd wprowadzi prawo zabezpieczające wynajmujących, ale wiele może zmienić niedawny wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia. Dotyczył sytuacji, która miała miejsce w 2018 roku.
2 lata ograniczenia wolności dla nieuczciwego najemcy
Okazuje się, że sąd skazał nieuczciwego najemcę na karę dwóch lat ograniczenia wolności, polegającą na wykonywaniu nieodpłatnych prac społecznych przez 40 godzin miesięcznie.
Dodatkową sankcją dla lokatora jest konieczność zapłaty 5 tysięcy złotych na Fundusz Pomocy Pokrzywdzonym oraz Pomocy Postpenitencjarnej, a także pokrycia kosztów sądowych w kwocie ponad 4400 PLN. Fakt, że najemca niedawno został ojcem, sprawił, że uniknął kary więzienia.
Sąd wymierzył karę półtora roku ograniczenia wolności na podstawie artykułu 286 Kodeksu karnego. Sąd uznał, że najemca dopuścił się oszustwa, doprowadzając właściciela mieszkania do niekorzystnego rozporządzenia mieniem o wartości ponad 14 tysięcy złotych.
Oszustwo, zdaniem sądu, polegało na tym, że najemca wprowadził właściciela lokalu w błąd co do zamiaru wywiązania się z zawartej umowy najmu, a następnie zaprzestał płatności czynszu. Pozostałe pół roku ograniczenia wolności stanowi karę za uszkodzenie nawiewnika okiennego oraz okna i spowodowanie szkód o łącznej wartości 636 złotych.
Bezczelność najemcy przekroczyła wszelkie granice. Mimo długów związanych z niepłaceniem za mieszkanie, robił drogie zakupy i chwalił się tym, publikując filmiki na kanale YouTube.
Eksperci uważają, że kwalifikacja działania najemcy jako oszustwa jest kluczowa w wyroku warszawskiego sądu. To bowiem pierwszy wyrok sądu, w którym niepłacący najemca został skazany na podstawie artykułu 286 kodeksu karnego i uznany za oszusta.
Po Europie rozlewa się potężny kryzys. To dopiero początek!
Jak napisała agencja Bloomberg, w Europie właśnie zaczyna się potężny kryzys mieszkaniowy. Stary Kontynent cierpi bowiem na coraz większy niedobór mieszkań i domów.
Największy kłopot mają kraje bogate. Widać to w liczbie pozwoleń na budowę. W Niemczech w pierwszym półroczu wskaźnik ten spadł o ponad 27%. We Francji od początku roku do lipca spadek wyniósł 28%., a w Wielkiej Brytanii – 25%.
Kryzys dotyka również Szwecji, gdzie skala problemów z mieszkalnictwem jest największa od 1990 roku. Buduje się zaledwie jedną trzecią tego, co jest konieczne, aby zaspokoić popyt.
Kłopot mają zarówno indywidualni inwestorzy, jak i więksi gracze. Bloomberg opisuje w tym aspekcie historię rodziny z Düsseldorfu, która od 16 miesięcy nosi się z zamiarem rozpoczęcia budowy domu. Koszty wzrosły jednak o 85 tysięcy euro – do poziomu, który jest poza zasięgiem małżeństwa. Mężczyzna, który rozmawiał z agencją, nie kryje swojej irytacji. Małżeństwo otrzymało bowiem ziemię w prezencie od rodziców.
W Szwecji zaś na braku mieszkań cierpi przemysł. Jedna z największych fabryk akumulatorów do samochodów elektrycznych, która powstała jako przeciwwaga dla rozpychających się w Europie producentów z Chin, musi ograniczać zatrudnienie. Potencjalni robotnicy nie mieliby bowiem gdzie mieszkać.
Problemy ze spełnieniem wyborczych obietnic mają także rządy. W Niemczech koalicja pod wodzą Olafa Scholza planowała oddać 400 tysięcy nowych mieszkań do 2026 roku. Zdaniem ekspertów dotrzymanie tego terminu jest wątpliwe. Słowa nie może dotrzymać też rząd Wielkiej Brytanii, który w 2019 roku obiecał mieszkańcom kraju 300 tysięcy nowych domów.
Jak sytuacja wygląda w Polsce?
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego za pierwsze półrocze tego roku wynika, że do użytkowania oddano więcej mieszkań niż przed rokiem. Spadła natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba rozpoczętych budów również spadła.
Wzrost liczby oddanych mieszkań nie jest jednak duży, gdyż wynosi zaledwie 2,5%. Oddano 111 900 lokali. Spadek liczby pozwoleń na budowę jest za już za to wyraźny – sięga 34,7% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku. Liczba zgłoszonych budów sięgnęła 111 900. Biorąc pod uwagę samych tylko deweloperów, spadek jest jeszcze większy – wynosi 37,6%.
Spadek widoczny jest też w liczbie rozpoczętych budów. W pierwszej połowie 2023 roku rozpoczęto budowę 85 600 mieszkań – to o 28,5% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 48 tysięcy mieszkań (o 33% mniej), a inwestorzy indywidualni – 35 600 (o 23,3% mniej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 97,6% ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 2100 mieszkań.
Znamy już także nowe dane o produkcji montażowo-budowlanej. Te natomiast pozwalają sądzić, że nadchodzi odbicie. We wrześniu wzrosła ona o 11,5% rok do roku, a w ujęciu miesięcznym – o 11,4%.
Analitycy PKO Banku Polskiego w swoim komentarzu donoszą, że produkcja budowlana we wrześniu pozytywnie zaskoczyła. Chodzi nie tylko o skalę wzrostu, ale i o fakt, że wzrost odnotowano we wszystkich trzech głównych składowych. W ujęciu rocznym rósł bowiem nawet segment budowa budynków – po raz pierwszy od października 2022 roku.
Czy Polsce również grozi kryzys mieszkaniowy?
Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors przyznaje, że sytuacja dziś jest w Polsce wciąż dużo lepsza niż na Zachodzie. Ekspert twierdzi, że “sytuację na rynku nieruchomości w pewnym stopniu poprawia Bezpieczny Kredyt 2%. Jest co prawda pozytywny tylko dla części osób, ale bez niego byłoby gorzej”.
Jarosław Sadowski wyjaśnia, że “wysokie stopy procentowe i niekorzystna rekomendacja KNF sprawiały, że dla wielu młodych osób uzyskanie kredytu było w zasadzie niemożliwe. A jeżeli możliwe, to kwota nie wystarczała na zakup odpowiednio dużego mieszania. Kredyt 2% rozwiązuje tu dwa problemy – rata kredytu jest niska, a zdolność kredytowa wysoka”.
Ekspert Expander Advisors zaznacza jednak, że na rządowym programie korzystają tylko wybrani. Podkreśla on, że “Ci, którzy chcą kupić kolejne mieszkanie – bo na przykład powiększyła im się rodzina albo dzieci już podrosły – są w znacznie gorszej sytuacji. Nie mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu, a wysokość stóp procentowych jest wciąż wysoka”.
Zdaniem eksperta, są konkretne czynniki, które wciąż blokują rozwój mieszkalnictwa. Jest jednak szansa, że ograniczenia, przynajmniej częściowo, znikną. Jarosław Sadowski zaznacza, że “obniżki oprocentowania kredytów, z którymi mieliśmy do czynienia do tej pory, nie są wystarczające”.
Ekspert twierdzi, że “dopiero kiedy stopy procentowe spadną poniżej 5%, będziemy mogli mówić o normalności. Na szczęście szansa na obniżkę stóp jest, złagodzono też rekomendację KNF. Jeśli zatem stopy spadną o 1-2 punkty procentowe, jest szansa na w miarę zdrowy rynek nieruchomości”.
Bezpieczny Kredyt 2% wywołał wzrost cen mieszkań w Polsce
Zdaniem Jarosława Sadowskiego sytuacja nie jest czarno-biała, ponieważ „Bezpieczny Kredyt 2%” ma drugą stronę. W jego wyniku wzrosły ceny. Ekspert podkreśla, że “to, co potencjalnym kredytobiorcom oddaje obniżka stóp, odbiera wzrost popytu. To sprawia, że i tak w jakimś stopniu trzeba pożyczać więcej”.
Z kolei Anton Bubiel, prezes Rentier.io, nie ma wątpliwości, że jeżeli chodzi o rynek mieszkań, Polska niewątpliwie wyróżnia się na tle Europy i świata. W wielu państwach ceny mieszkań spadają.
Prezes Rentier.io wyjaśnia, że “główny powód wzrostów cen w Polsce jest znany – jest nim propopytowy program Bezpieczny Kredyt 2% w warunkach rekordowo niskiej podaży nowych mieszkań. Poza tym mamy relatywnie zdrowe fundamenty rynku, czyli między innymi niskie bezrobocie, tempo wzrostu cen mieszkań w długim terminie zbliżone do tempa wzrostu wynagrodzeń oraz zdrowy poziom rentowności najmu”.
Anton Bubiel twierdzi, że “o ile te fundamenty się nie zmienią, nie ma co spodziewać się zapaści na rynku mieszkaniowym, ani kontynuacji tak dynamicznych wzrostów cen, jakie obserwujemy od połowy bieżącego roku”.
Prezes Rentier.io spodziewa się natomiast “wydłużonego okresu wysokiej inflacji (ale nie hiperinflacji) i relatywnie wysokich stóp procentowych (poziom 4-6%.). Warunki takie spowolnią rynek nieruchomości. Prawdopodobnie wystąpią też spadki w poszczególnych segmentach i lokalizacjach, jednak przy systemowych brakach podaży na rynku, nie doświadczymy zapaści”.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym odcinkiem, nagraniem znajduje się poniżej:
