Czy obniżenie buforu przez KNF wpłynie realnie na zwiększenie popytu na mieszkania? W jaki sposób “Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynie na koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Jakie scenariusze są możliwe w najbliższych latach?
Na te tematy w 48. odcinku programu RTG Nieruchomości rozmawiają Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli oraz Jan Dziekoński – założyciel firmy doradczej FLTR.
FLTR – najlepsze analizy rynku nieruchomości
Od 15 lat Jan Dziekoński pracował jako doradca biznesowy. Ostatecznie doszedł on do wniosku, że na rynku nieruchomości brakuje podmiotu oferującego usługi doradcze, które mają pomagać w rozwijaniu biznesów w tym obszarze.
W grę wchodzi tutaj jednak współpraca z małymi i średnimi firmami, które mają już pewną skalę – czyli posiadają choćby kilka projektów deweloperskich, prowadzą większą działalność flippingową czy sieć biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Podsumowanie i analiza 2022 r. na rynku nieruchomości
2022 był rokiem nauki dla branży nieruchomości. Przede wszystkim uczestnicy rynku bardzo szybko się przekonali, że gdy stopy procentowe dynamicznie rosną, konsumentów nie stać na mieszkania.
W efekcie, w ciągu roku cofnęliśmy się o 10 lat pod względem zdolności kredytowej – i to pomimo faktu, że wynagrodzenia rosną. Sprzedaż kredytów spadła zatem o 55%. A zakupy kredytowe stanowiły wcześniej około połowę rynku. Ponadto, klienci gotówkowi także zmniejszyli swoje zakupy – z powodu coraz bardziej atrakcyjnej oferty lokat.
Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym przez pierwsze pół roku jednak dalej rosły. Deweloperzy nie chcieli ich obniżać ze względu na drastyczny wzrost kosztów postawienia budynku.
W trzecim kwartale ich dynamika jednak wyhamowała – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a w ostatnich trzech miesiącach ceny zaczęły nawet spadać. W efekcie dziś – zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym – stosunkowo łatwo jest uzyskać pewne ustępstwa cenowe.
Czy obniżenie buforu przez KNF wpłynie realnie na zwiększenie popytu na mieszkania?
Dzięki temu obniżeniu bufora przez Komisję Nadzoru Finansowego, zdolność kredytowa Polaków wzrosła o około 20%. Z całą pewnością część osób dzięki temu będzie więc mogła zaciągnąć kredyt na nieruchomość.
Jednak należy pamiętać, że ta zdolność kredytowa nadal jest o 40% mniejsza niż przed pandemią COVID-19 i o połowę niższa w stosunku do okresu pandemii COVID-19, gdy obowiązywały najniższe stopy procentowe. Wpływ obniżenia bufora KNF na sytuację na rynku kredytowym będzie zatem mimo wszystko nieznaczny.
W jaki sposób Bezpieczny Kredyt 2% wpłynie na koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
Z całą pewnością do programu Bezpieczny Kredyt 2% będzie spora kolejka chętnych i okaże się on większym sukcesem niż program Mieszkanie bez wkładu własnego.
W praktyce osoby, które mają zdolność kredytową, a jeszcze nie nabyły nieruchomości, mogą zdecydować się ją nabyć już w tym roku, korzystając z tego programu. Jednocześnie, program ten nie powinien mieć naprawdę dużego wpływu na rynek ze względu na niską zdolność kredytową Polaków.
Możliwe jednak, iż w projekcie tego programu zajdą jeszcze pewne zmiany, które doprowadzą do tego, że zdolność kredytowa Polaków w tym programie będzie wyliczana w inny sposób, dzięki czemu będzie ona wyższa niż przy normalnym kredycie.
Budżet programu pozwala jednak, że maksymalna liczba kredytów rocznie uzyskanych w ten sposób to 50 tysięcy. W efekcie, nawet przy sukcesie “Bezpiecznego Kredytu 2%” popyt na rynku nieruchomości nadal będzie kształtował się na niskim poziomie.
Co lepsze – oprocentowanie stałe czy zmienne?
Jan Dziekoński, w przypadku finansowania inwestycji, rekomenduje okresowo stałą stopę procentową. Przy takim wyborze, gdy stopy procentowe spadną, możemy zdecydować się na refinansowanie naszego kredytu. Takie wyjście jest zawsze bezpiecznym rozwiązaniem.
Prognozy wysokości stóp procentowych w 2023 roku
Najbardziej prawdopodobny scenariusz
Z projekcji inflacji Narodowego Banku Polskiego oraz z wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej można wyczytać, że CPI faktycznie zacznie w tym roku spadać – z powodu efektu bazy i spowolnienia gospodarczego. W efekcie w czwartym kwartale tego roku lub pierwszym kwartale roku 2024 powinno dojść do pierwszej obniżki stóp procentowych.
Ich docelowy, najniższy poziom powinien natomiast zostać osiągnięty na przełomie 2024 i 2025 roku. Wtedy zdolność kredytowa Polaków będzie najniższa. Jaki poziom stopy procentowe wtedy osiągną? Od trzech do czterech punktów procentowych.
Alternatywne scenariusze
Jeśli jednak inflacja nie będzie tak szybko spadała, Rada Polityki Pieniężnej utrzyma stopy procentowe na wysokim poziomie jeszcze przez kilka kolejnych kwartałów.
Szybkie cięcie stóp procentowych jest natomiast możliwe tylko w przypadku wystąpienia w naszym kraju recesji w połączeniu z wysoką inflacją. Ten scenariusz nie jest dziś jednak prawdopodobny.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ona poniżej:
