W nowym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, omawia nowy rządowy program “Mieszkanie na start”. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Kiedy ruszy nowy program dopłat do kredytów hipotecznych “Mieszkanie na start”?
Banki jeszcze nie zdążyły jeszcze przerobić wszystkich wniosków o „Bezpieczny Kredyt 2 procent”, a już na horyzoncie pojawia się kolejny program, który ma szansę okazać się finansowym przebojem 2024 roku. Tym razem zasady będą jeszcze bardziej skomplikowane.
Bankowcy są jednak dobrej myśli. Na ostatniej konferencji Związku Banków Polskich przedstawiciele sektora prognozowali, że kredytodawcy zdążą z przygotowaniami, jeśli tylko ustawa szybko ujrzy światło dzienne.
W efekcie, nowy program dopłat do kredytów hipotecznych – “Mieszkanie na start” ma ruszyć już w połowie 2024 roku.
Kto będzie mógł otrzymać kredyt “Mieszkanie na start”?
“Mieszkanie na start” bazuje na tym samym pomyśle co “Bezpieczny kredyt 2 procent”. Główną korzyścią dla kredytobiorców mają być dopłaty do odsetek zawartych w ratach. Dofinansowanie ma trafiać do klientów przez pierwszych 10 lat spłaty zobowiązania.
Na tym w dużej mierze kończą się bezpośrednie podobieństwa. Modyfikacji jest sporo. Zaczynając od grona adresatów. Na finansowanie mogą liczyć jednoosobowe i wieloosobowe gospodarstwa domowe.
Co istotne, singiel w ramach programu “Mieszkanie na start” będzie mógł na preferencyjnych warunkach kupić tylko pierwszą nieruchomość. W jego przypadku obowiązywać będzie także limit wieku wynoszący 35 lat.
Pary i osoby, które samotnie wychowują dzieci, a także większe gospodarstwa domowe nie będą objęte limitami wiekowymi. Specjalne traktowanie dotyczyć ma gospodarstw, w których skład wchodzi co najmniej trójka dzieci i dwoje dorosłych – nie będzie obowiązywać ich warunek pierwszej nieruchomości. W założeniu ma to ułatwić poprawienie sytuacji mieszkaniowej większych rodzin.
Jakie odstępstwa od zasady posiadania pierwszej nieruchomości przewiduje program „Mieszkanie na start”?
Warto przy tym dodać, że kredytobiorca-singiel będzie mógł wcześniej mieć częściowy (nieprzekraczający 50%) udział w prawie do nieruchomości. Dotyczy to jednak wyłącznie praw uzyskanych w drodze dziedziczenia lub darowizny.
Na podobne traktowanie mogą liczyć starające się o preferencyjny kredyt pary. Limit wielkości udziału ma odnosić się wówczas do współkredytobiorców łącznie.
Progi dochodowe w programie „Mieszkanie na start”
Preferencyjne kredyty mieszkaniowe mają trafić do osób, które legitymują się dochodem poniżej ustalonych progów. Wynoszą one:
- 10 tysięcy PLN brutto miesięcznie dla singla
- 18 tysięcy PLN brutto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego
- 23 tysięcy PLN brutto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego
- 28 tysięcy PLN brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego
- 33 tysięcy PLN brutto miesięcznie dla gospodarstwa domowego liczącego pięć lub więcej osób
Progi mają jednak specyficzny charakter – ich przekroczenie nie oznacza automatycznie pożegnania z preferencyjnym finansowaniem. Z zapowiedzi ministerstwa wynika, że w takim scenariuszu pomniejszeniu ulegnie wypłacana dopłata.
W efekcie, dla singli za każdą złotówkę dochodu powyżej progu dopłata spadnie o 50 groszy. Dla pozostałych – o 25 groszy.
Limity kwot kredytu w programie „Mieszkanie na start”
Warto podkreślić, że nowy program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych nie przewiduje twardych limitów kwoty kredytu. Zamiast tego zaproponowano maksymalne kwoty objęte dopłatami.
Oznacza to, że można będzie wziąć większy kredyt, ale “reszta” (przekraczająca granice wyznaczone dla poszczególnych typów gospodarstw) nie będzie objęta dopłatami – stanie się normalnym kredytem hipotecznym. Limity uzależniono od liczby osób w gospodarstwie. Proponowane granice prezentują się następująco:
- Singiel – 200 000 PLN
- 2-osobowe gospodarstwo domowe – 400 000 PLN
- 3-osobowe gospodarstwo domowe – 450 000 PLN
- 4-osobowe gospodarstwo domowe – 500 000 PLN
- 5-osobowe gospodarstwo domowe – 600 000 PLN
- Każda kolejna osoba w gospodarstwie oznaczać ma zwiększenie limitu o 100 000 PLN
To jednak nie koniec komplikacji. Podane wartości mogą być wyższe, jeśli nabywana nieruchomość znajduje się w mieście na prawach powiatu, w którym wartość odtworzeniowa 1 metra kwadratowego lokalu znacząco odbiega od średniej. W efekcie, przewidziano dwie “premie”:
- Dla miast ze wskaźnikiem o co najmniej 15% wyższym od średniej – maksymalna kwota objęta dopłatami rośnie wówczas o 10%
- Dla miejscowości, gdzie przekroczony jest próg 30% nadwyżki ponad średnią – kwota objęta dopłatami rośnie o 20%
Jakie będzie oprocentowanie kredytu w programie “Mieszkanie na start”?
Podane przez rząd stawki oprocentowania kredytu w ramach programu “Mieszkanie na start” należy traktować jako efektywne oprocentowanie, już po dopłacie. Miałoby ono być uzależnione od typu gospodarstwa domowego:
- Dla 1- i 2-osobowych gospodarstw – 1,5%
- Dla 3-osobowych gospodarstw – 1%
- Dla 4-osobowych gospodarstw – 0,5%
- Dla 5-osobowych i większych gospodarstw – 0%
Jednoznacznie wypowiedziano się także o formule spłaty – raty malejące będą obowiązkowe, również w komercyjnej części kredytu (części, w której przekroczona zostanie maksymalna kwota zobowiązania podlegająca dopłatom).
Jak program “Mieszkanie na start” wpłynie na ceny nieruchomości?
W wielu opiniach przewija się uwaga, że bardzo krótki okres działania programu (do końca 2025 roku) to strategiczny błąd. Podaż zapewne nie zdąży zareagować na nowe warunki i napływ potencjalnych kupujących. A to może oznaczać włączenie “dopalacza” dla wzrostów cen.
Według Amandy Postolskiej z całą pewnością program “Mieszkanie na start” – niezależnie od tego ile ten program będzie trwał – będzie kolejnym rządowym programem, który doprowadzi do dalszych silnych wzrostów cen na rynku nieruchomości.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje jednak, że zasięg schematu jest tym razem szerszy i brak limitów kwotowych ograniczy niekorzystne efekty – kupujący mają rzekomo sięgnąć po nieruchomości będące wcześniej poza zasięgiem preferencyjnego finansowania.
Czego jeszcze nie wiemy o programie “Mieszkanie na start”?
Obecnie pojawia się również wiele znaków zapytania dotyczących rynku kredytów mieszkaniowych. Najsłabiej opisanym elementem założeń programu “Mieszkanie na start” jest bowiem w tej chwili oprocentowanie preferencyjnego kredytu.
W jaki sposób wyliczane będą dopłaty?
Można zakładać, że zasada wyliczania dopłat będzie zbliżona do tej zastosowanej w “Bezpiecznym Kredycie 2 procent”. Oznaczałoby to, że banki ustalą samodzielnie oprocentowanie, a bazą do naliczania dopłat będzie wskaźnik ogłaszany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Tu pojawiają się kolejne niewiadome.
Pierwsza z nich dotyczy tego, jaką konstrukcję będzie miał wskaźnik. Poprzednio odnosił się on do historycznych ofert banków – miał reprezentować średnie oprocentowanie zwykłych hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem.
Oparcie się na przeszłych notowaniach ma jednak swoje wady, zwłaszcza gdyby ziścić się miała wizja podwyżek stóp procentowych. Mogłoby się wówczas okazać, że obiecane zero procent jest niezbyt okrągłym zerem.
Drugą niewiadomą jest postawa kredytodawców. Czy tym razem banki będą równie skłonne do współpracy co kilka miesięcy temu? “Bezpieczny kredyt 2 procent” w praktyce zasłużył bowiem na swoją nazwę dzięki postawie banków z udziałem Skarbu Państwa.
Banki te dopasowały bowiem swoje cenniki do wskaźnika – przy oprocentowaniu równym temu wskaźnikowi efektywne oprocentowanie rzeczywiście wynosiło 2 procent. Sytuacja taka wcale nie musi się jednak powtórzyć.
Co więcej, przy “dwuskładnikowym” kredycie zapewne warunki wyjściowe dla części preferencyjnej i komercyjnej nie będą się różnić, gdyż skomplikowałoby to bardzo między innymi wymogi informacyjne.
Co z zabezpieczeniem kredytobiorców przed podwyżkami prowizji i opłat w bankach?
O pozostałych parametrach kredytu z dopłatami również wiadomo niewiele. Czy wykorzystany zostanie ponownie fragment ustawy mówiący, że elementy kosztu (w tym opłaty i prowizje) nie mogą być mniej korzystne niż w zwykłym kredycie?
W zapowiedziach na razie nie wspomniano o zabezpieczeniu kredytobiorców przed ewentualnymi selektywnymi podwyżkami w bankach.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
