Nie każdy w życiu ma szczęście. Jedni zarabiają majątek, inni ledwo wiążą koniec z końcem spłacając długi. Gdy płynność finansowa zanika a zobowiązania nie są spłacane, jedynym wyjściem bardzo często jest ogłoszenie upadłości. Jej istotą jest likwidacja majątku dłużnika. W związku z tym, że upadłość ta prowadzona jest przez sąd oraz urzędnika państwowego – syndyka, możliwość sprzedaży majątku wyłącznie z tak zwanej wolnej ręki, bez zachowania procedur formalnych, mogłaby doprowadzić do wielu nadużyć.
Dlatego też ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie instytucji zapewniających przejrzystość i transparentność w sprzedaży składników masy upadłości przez syndyka. Mowa tutaj oczywiście o licytacjach upadłościowych. Teoretycznie tego typu aukcje i przetargi na pierwszy rzut oka sprawiają dla zainteresowanego kupca wrażenie okazji idealnej. Czy naprawdę tak to wygląda? Czy licytacje upadłościowe stanowią dobrą okazję do zarobku? Czym się one charakteryzują i w jaki sposób działają? Przekonamy się poniżej:
Licytacje upadłościowe – podstawowe informacje 
Licytacje upadłościowe są otwartymi trybami sprzedaży, do których przystąpić może każdy, kto spełni ustawowe wymogi. Takie aukcje i przetargi, oprócz obowiązku spełniania zasad równości i jawności, mają również za zadanie zapewnić możliwość uzyskania najwyższej ceny za sprzedawane składniki.
W rzeczywistości rzadko kiedy składniki majątku upadłego sprzedawane są za pełną cenę rynkową. W końcu syndykowi oraz wierzycielom zależy na szybkim przeprowadzeniu postępowania upadłościowego i zaspokojeniu wierzycieli. Z tego względu zakup przedsiębiorstwa lub jego elementów czy też mieszkania, domu lub innej nieruchomości na licytacji u syndyka może rzeczywiście być ponadprzeciętnie opłacalną okazją.
Jak działają licytacje upadłościowe?
Likwidacja masy upadłości w trybie licytacji ma charakter mieszany. Odbywa się ona przy wykorzystaniu przepisów Prawa upadłościowego oraz przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że taki rodzaj sprzedaży nie ma charakteru typowej procedury egzekucyjnej, a kreuje stosunki cywilnoprawne poddane instrumentom prawa cywilnego. Omawianą procedurę reguluje art. 320 Prawa upadłościowego. Zgodnie z nim, w trybie licytacji likwidacji podlegają:
- Przedsiębiorstwo
- Zorganizowana część przedsiębiorstwa
- Prawo własności nieruchomości
- Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i związane z nim prawa własności
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- Statek morski wpisany do rejestru okrętowego.
Kto prowadzi licytacje upadłościowe?
Licytacje upadłościowe są co do zasady prowadzone przez syndyka, jednakże nie jest on organem, który ma w tej materii ostatnie słowo. Warunki sprzedaży w omawianych trybach przygotowuje syndyk masy upadłości, lecz nie jest on formalnie za nie odpowiedzialny, gdyż ostatecznie zatwierdza je sędzia-komisarz. Sędzia-komisarz, odmawiając zatwierdzenia warunków licytacji, może zobowiązać syndyka do wprowadzenia nowych zapisów, ich zmiany lub uchylenia.
Tak jak ma to miejsce w procedurze cywilnej, Prawo upadłościowe dopuszcza zmianę lub odwołanie warunków licytacji wyłącznie w przypadku, gdy zastrzeżono to w ich treści. W postępowaniu upadłościowym taka modyfikacja zawsze będzie wymagała jej zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Syndyk od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty są obowiązani postępować zgodnie z zapisami ogłoszenia o licytacji, a także jej warunkami. Syndyk jest związany tymi warunkami od momentu ich zatwierdzenia przez sędziego-komisarza.
W razie zgłoszenia się kilku oferentów, syndyk po prostu wybiera ofertę najkorzystniejszą. Kryterium wyboru najkorzystniejszej oferty, z uwagi na charakter likwidacji masy upadłościowej zawsze będzie związane z wysokością oferowanej ceny.
Licytacja upadłościowa a wadium
Jednym z najistotniejszych warunków licytacji upadłościowej jest wadium. Jest to instrument prawny mający na celu zabezpieczyć interesy jej organizatora. Ustawa nie reguluje dokładnie procesu wpłaty i zwrotu wadium ani minimalnej kwoty, jaką można zastrzec. Wadium nie stanowi również obligatoryjnego elementu warunków licytacji w postępowaniu upadłościowym. Jednakże ze względu na jego gwarancyjny charakter w praktyce jest stosowany w niemal każdym postępowaniu.
Przystępujący do licytacji, pod rygorem niedopuszczenia do nich musi wpłacić syndykowi określoną sumę albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty (gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa). Jeśli uczestnik licytacji, mimo wyboru jego oferty, będzie uchylał się od zawarcia umowy, syndyk ma prawo wadium zachować (w przypadku gwarancji może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia).
Wadium wniesione w pieniądzu podlega następnie oczywiście zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
Cena minimalna licytacji upadłościowej 
Ważnym elementem warunków licytacji upadłościowej jest również określenie ceny wywoławczej, czyli ceny minimalnej sprzedaży. Co do zasady, niedopuszczalna jest sprzedaż elementu masy upadłościowej poniżej ustalonej ceny wywoławczej. Powinna ona opierać się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość danego elementu masy przy zastosowaniu odpowiednich metod szacunkowych.
Jak dokonuje się wyceny?
Najczęściej stosuje się wycenę na podstawie określenia wartości rynkowej. Stanowi ją najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz do wynegocjowania warunków umowy.
Nie tak rzadko stosowana jest również metoda odtworzeniowa, która określa wartość składnika majątku poprzez wyliczenie kosztów jego odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia oraz metoda katastralna, zgodnie z którą wartość ustalona jest w procesie powszechnej taksacji.
Co, gdy nie dojdzie do sprzedaży?
Jeżeli w wyniku pierwszej licytacji nie doszło do sprzedaży składnika masy upadłości, możliwe jest dokonanie obniżenia ceny poniżej tej wskazanej w operacie szacunkowym. Syndyk może wnioskować do sądu o obniżenie ceny do 70% czy nawet 50% ceny pierwotnej. Jeśli natomiast podczas drugiej licytacji składnik masy nadal nie zostanie sprzedany, możliwe jest zastosowanie tak zwanej licytacji z wolnej ręki, czyli samodzielna sprzedaż przez syndyka w formie konkursu ofert.
Kiedy i jak należy zapłacić?
Co do zasady (chociaż można zastrzec inaczej) cena sprzedaży powinna zostać wpłacona przed przeniesieniem na nabywcę własności przedmiotu licytacji. W doktrynie podkreśla się, że ze względu na wymóg jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli rozkładanie ceny sprzedaży na raty jest niedopuszczalne. Oczywiście nie ma przy tym przeszkody, aby cenę tę kredytować w banku. W takim wypadku możliwe będą raty. Dodatkowo kupujący ponosi w całości koszty zawarcia umowy sprzedaży.
Gdzie szukać informacji o licytacjach upadłościowych?
O licytacji upadłościowej syndyk ma obowiązek zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na 2 tygodnie przed terminem ich przeprowadzenia. W przypadku, gdy sprzedaż dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej – termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni.
Obwieszczenie przygotowuje się w języku urzędowym, czyli polskim. Dopuszczalne jest sporządzenie obwieszczenia również w językach obcych, obok polskiego. W ogłoszeniu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki licytacji bądź wskazać sposób udostępnienia tych warunków.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo, a na rzecz jego dzierżawcy zastrzeżono uprzednio prawo pierwokupu, w obwieszczeniu należy podać informację o tym prawie oraz o terminie, w którym uprawniony może z niego skorzystać. 
Zgodnie z art. 955 Kodeksu postępowania cywilnego miejsca, gdzie takie obwieszczenie musi się pojawić to budynek sądu i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości lub zarejestrowanego przedsiębiorstwa. Obwieszczenie takie ma formę fizycznego ogłoszenia na tablicy ogłoszeń. Ponadto, takie informacje dostępne są online – w odpowiednich rejestrach postępowań upadłościowych.
Procedura przeprowadzenia licytacji upadłościowej
Sprzedaż w omawianych trybach przeprowadza syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Odbywa się to na posiedzeniu jawnym wyznaczonym przez sędziego-komisarza. Wyboru najkorzystniejszej oferty dokonuje syndyk. Wybór ten jednak wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Podkreśla się w orzecznictwie, że wybór ten nie jest “wiążący”. Skutki prawne rodzi dopiero czynność dokonana przez sędziego-komisarza – w postaci zatwierdzenia.
Oznacza to, że wybór oferty dokonany przez syndyka nie jest równoznaczny z zawarciem umowy sprzedaży ani umowy pod warunkiem zawieszającym, że wybór wywoła skutek prawny w postaci zawarcia umowy, gdy sędzia-komisarz zatwierdzi wybór oferenta. Wynika to z faktu, że sędzia-komisarz ma prawo do wydania postanowienia o niezatwierdzeniu oferty i wyznaczenia nowego terminu posiedzenia w celu przeprowadzania ponownej licytacji.
Po wyborze najkorzystniejszej oferty syndyk zobowiązany jest do zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od daty zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza. Jeżeli umowa nie zostanie jednak zawarta z winy oferenta, syndyk przeprowadza kolejną licytację z wyłączeniem uczestnictwa oferenta pierwotnego. W przypadku, gdy aukcja ponownie nie doszła do skutku, bądź sędzia-komisarz nie zatwierdził wyboru oferenta, wyznaczony zostaje kolejny termin licytacji bądź sędzia-komisarz wydaje zezwolenie na sprzedaż z wolnej ręki, określając minimalną cenę oraz warunki sprzedaży.
Licytacje upadłościowe a licytacje komornicze
Licytacje upadłościowe zasadniczo nie różnią się nazbyt od sprzedaży dokonywanej w ramach licytacji komorniczych, na podstawie przepisów prawa cywilnego. Różnicą, jaką dzieli jednak postępowanie upadłościowe od standardowej aukcji komorniczej, jest to, że likwidacja majątku prowadzona jest przez syndyka, który nie stanowi właściciela składników majątku, a dokonywane przez niego czynności nie są wiążące dla kupujących. Wszelkie jego działania muszą być zatwierdzane przez sędziego-komisarza.
Oznacza to, że nawet wygrana w licytacji nie jest gwarantem zawarcia umowy sprzedaży. Sędzia-komisarz może wyboru oferenta nie zatwierdzić, wówczas cała procedura zostaje przeprowadzana od nowa.
Czy zatem na licytacjach upadłościowych można zarobić?
Z powyższego wynika, że na licytacjach upadłościowych można naprawdę dobrze zarobić – zwłaszcza jeśli dotyczą one nieruchomości. Nierzadko zdarzają się zakupy w ramach takich aukcji, gdzie cena jest nawet o ponad 20% niższa od wartości rynkowej.
Przed przystąpieniem do licytacji należy jednak bardzo dokładnie zbadać interesującą nas nieruchomość pod względem prawnym, ponieważ niektóre rodzaje służebności nie wygasają na skutek sprzedaży w toku postępowania upadłościowego.
