Nie jest żadną tajemnicą, że pierwsze miesiące tego roku przyniosły ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. W pierwszym kwartale 2023 udzielono bowiem niespełna 22 tysiące kredytów mieszkaniowych. To o 16% więcej, niż w bardzo kiepskim czwartym kwartale roku ubiegłego.
Według ekspertów, zaobserwowane odbicie na rynku kredytów hipotecznych to wynik kilku czynników. Pierwszym z nich są działania Rady Polityki Pieniężnej, która od września 2022 roku utrzymuje stabilny poziom stopy referencyjnej NBP w wysokości 6,75%.
Dzięki podjętym działaniom udało się obniżyć wskaźnik WIBOR 3M z 7,60% w listopadzie 2022 roku do poziomu 6,90% na koniec marca 2023. Drugim istotnym czynnikiem jest fakt, że Komisja Nadzoru Finansowego w lutym tego roku obniżyła wysokość buforu dla badania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, z poziomu 5% do 2,5% dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej.
Niezależnie od tego, czy rozważasz obecnie zakup nieruchomości na kredyt lub planujesz zaciągnąć to zobowiązanie w tym celu w przyszłości, nie ma żadnych wątpliwości, że mowa tutaj o poważnej decyzji, która może mieć daleko idące konsekwencje dla naszej sytuacji.
Z tego powodu, w tym artykule przygotowaliśmy zbiór najważniejszych informacji na temat kredytu hipotecznego. Zacznijmy od absolutnych podstaw:
Czym jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny jest jednym z najistotniejszych produktów finansowych na rynku. Stanowi on dość specyficzny rodzaj długoterminowego zobowiązania finansowego, który pozwala na realizację określonego celu – takiego jak zakup lub remont nieruchomości, budowę domu czy zakup działki.
Z reguły kredyty hipoteczne traktuje się jako produkty finansowe, które pozwalają na realizację marzeń o własnym domu czy mieszkaniu. Z tego powodu kredyt hipoteczny często stanowi największe, najważniejsze i najdłużej spłacane zobowiązanie w życiu większości konsumentów.
Hipoteka to szczególny rodzaj zabezpieczenia kredytu, która daje bankowi prawo do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości w przypadku, w którym kredytobiorca przestaje spłacać swoje zobowiązanie.
Transakcja zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego może mieć miejsce zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym.
Czym jest hipoteka?
Co ważne, nieruchomość, na którą kredyt jest zaciągany, stanowi dla banku zabezpieczenie spłaty kredytu – stąd nazwa „hipoteczny”. Istotą kredytu hipotecznego jest tak zwana hipoteka, która jest wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.
W takiej sytuacji, bank może wystąpić o przeprowadzenie egzekucji nieruchomości – w tym nawet jej sprzedaży, aby odzyskać swoje pieniądze.
Kredyt mieszkaniowy – na ile lat?
W przeciwieństwie do typowych kredytów konsumpcyjnych, kredyt hipoteczny 2023 można zaciągnąć na okres od kilku do nawet 35 lat. Możliwość spłaty kredytu w tak długiej perspektywie pozwala nam lepiej dostosować wysokość raty do naszych możliwości finansowych.
Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego – zwłaszcza na liczący co najmniej kilkanaście lat okres – wiąże się jednak z koniecznością spełnienia licznych istotnych warunków postawionych przez bank. Pierwszy z nich to:
Wkład własny przy kredycie hipotecznym
Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. Oznacza to, iż aby kupić mieszkanie zadłużając się w banku, trzeba posiadać w gotówce co najmniej 10-20% wartości lokalu. Dopiero osoby, którym udało się uzbierać taki kapitał, będą mogły wnioskować o kredyt mieszkaniowy.
Nie jest jednak tak, że wkład własny w 100% musi być wniesiony w formie gotówki już na etapie składania wniosku kredytowego. Czasem można to zrobić później lub – gdy w grę wchodzi kredyt na dom – udowodnić, że część kosztów jego budowy już ponieśliśmy.
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki już od 2017 roku wymagają 20% wkładu własnego. Wymóg ten w niektórych bankach może być obniżony do 10%, o ile zdecydujemy się wykupić ubezpieczenie wkładu własnego.
Dzięki wymogowi wkładu własnego wartość nieruchomości jest zawsze wyższa od kwoty udzielonego kredytu hipotecznego. Przydaje się to podczas problemów ze spłatą kredytu mieszkaniowego. W ostateczności zawsze można sprzedać dom czy mieszkanie, aby oddać pożyczone od banku pieniądze.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?
Warto jednak wiedzieć, że od ubiegłego roku w Polsce obowiązuje program Mieszkanie bez wkładu własnego.
Zgodnie z zasadami programu, gwarantowany kredyt hipoteczny bez wkładu własnego będzie udzielany na następujących warunkach:
- Na zakup mieszkania lub domu, a także na zakup działki i budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego, pod warunkiem, że cena nieruchomości nie przekroczy poziomu określonego w ustawie
- Okres kredytowania musi wynieść minimum 15 lat.
W praktyce, w ramach tego programu kredytobiorca nie dostanie od państwa żadnych pieniędzy. Po prostu musi on zaciągnąć kredyt na 100% wartości inwestycji. Gwarancja służy tylko zabezpieczeniu interesu banku. Gdy kredytobiorca będzie miał problemy ze spłatą zobowiązania, to Bank Gospodarstwa Krajowego przekaże zagwarantowaną kwotę do odpowiedniej instytucji.
Z programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą skorzystać tylko:
- Osoby bezdzietne i posiadające 1 dziecko – o ile nie posiadają żadnej innej nieruchomości na własność (takiej nieruchomości nie może posiadać także żadna inna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego)
- Osoby posiadające co najmniej dwoje dzieci – w ich przypadku akceptowane jest posiadanie jednej nieruchomości, o ile nie jest ona większa niż 50 metrów przy posiadaniu dwójki dzieci, 75 metrów kwadratowych przy trójce dzieci lub 90 metrów kwadratowych w przypadku rodzin z czwórką dzieci i bez limitu metrażowego dla rodzin z co najmniej piątką dzieci.
Ponadto, w ramach tego programu rodziny, które w czasie spłaty kredytu gwarantowanego powiększą się o kolejne dziecko, będą mogły skorzystać z tak zwanej spłaty rodzinnej. Polega ona na wypłaceniu przez BGK jednorazowej kwoty na poczet spłaty zobowiązania.
Warto też wiedzieć, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można zaciągnąć wyłącznie na zakup wybranych nieruchomości – konkretnie takich, których cena nie przekroczy limitu określonego w warunkach programu.
Limity cenowe za 1 metr kwadratowy mieszkania prezentują się następująco:
- W przypadku nowych mieszkań i domów kupowanych od dewelopera: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3
- W przypadku mieszkań używanych: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może być większa od kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2
Nowe wartości nominalne limitów cenowych ogłaszane są przez wojewodów co pół roku.
Kredyt mieszkaniowy a zdolność kredytowa
Na podstawie oceny zdolności kredytowej bank decyduje, czy udzieli kredytu, a także jakie będą jego warunki. Zdolność kredytowa to więc nic innego, jak ocena zdolności potencjalnego kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w określonym czasie.
W procesie oceny zdolności kredytowej, bank bierze pod uwagę wiele czynników. Przede wszystkim oczywiście analizuje zarobki kredytobiorcy – w tym nie tylko comiesięczną pensję, ale także inne źródła dochodów, takie jak dochody z najmu, renty czy nawet świadczenie 500 plus.
To jednak nie wszystko. Bank bierze bowiem pod uwagę również obciążenia finansowe kredytobiorcy. Stanowią je inne zobowiązania, które konsument ma do spłacenia, takie jak choćby karta kredytowa, inne zaciągnięte pożyczki czy alimenty.
Kolejnym bardzo istotnym elementem oceny zdolności kredytowej jest historia kredytowa. W tym aspekcie bank sprawdza, czy kredytobiorca terminowo spłacał swoje poprzednie zobowiązania, a informacje na ten temat znajduje w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Historia kredytowa ukazuje bankowi, jakie jest prawdopodobieństwo, że kredytobiorca nie spłaci kredytu.
Ponadto, w ramach zdolności kredytowej banki stosują pewne normy, które określają, jaki procent dochodów kredytobiorcy może być przeznaczony na spłatę kredytu, tak aby nie narażać go na problemy finansowe. Z reguły nie powinien on przekraczać 40%, choć u najbardziej restrykcyjnych banków limit ten kształtuje się nawet na poziomie 30%.
Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty?
Ubieganie się o kredyt na mieszkanie wymaga zgromadzenia większej liczby dokumentów niż w przypadku kredytów gotówkowych. Ostateczna lista dokumentów zależy od rodzaju przedsięwzięcia oraz od sposobu, w jaki osiągamy dochody.
Generalnie dokumenty możemy podzielić na związane z oceną zdolności kredytowej i dotyczące samej nieruchomości. Załóżmy więc, że jesteśmy zatrudnieni w oparciu o umowę o pracę i zamierzamy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym – to zdecydowanie najpopularniejszy scenariusz na rynku kredytowym w Polsce.
W takiej sytuacji bank w celu weryfikacji tożsamości i zdolności kredytowej, oprócz wniosku kredytowego może od nas wymagać:
- Dowodu osobistego
- Drugiego dokumentu potwierdzającego naszą tożsamość
- Zaświadczenia od pracodawcy o zatrudnieniu i osiąganych dochodach
- Umowy o pracę
- Wyciągu z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie
- Deklaracji podatkowej za poprzedni rok.
W przypadku dokumentów związanych z kredytowaną nieruchomością bank może oczekiwać przedstawienia podpisanej umowy deweloperskiej z załącznikami, umowy rezerwacyjnej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, numeru księgi wieczystej, zaświadczenia o zakończeniu budowy, a także dokumentów dewelopera, od którego kupujemy dom lub mieszkanie.
Listy wymaganych dokumentów przez dany bank mogą się jednak od siebie różnić, gdyż poszczególne instytucje potrafią mieć odmienne wymagania. Warto też dodać, że zakup nieruchomości na rynku wtórnym zawsze wymaga przedłożenia jej wyceny.
Po jakim czasie otrzymujemy decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego?
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami banki mają maksymalnie 21 dni kalendarzowych na rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny. Co jednak bardzo istotne, powyższy scenariusz dotyczy jedynie sytuacji, w której złożymy w banku wniosek kredytowy z kompletem załączników.
Każda prośba analityka kredytowego o uzupełnienie dokumentów powoduje zaś, że ustawowy czas naliczany jest od początku. W rezultacie na podjęcie decyzji przez bank i uruchomienie kredytu możemy czekać nawet kilka tygodni.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego – jak jest wyliczane?
Oprocentowanie kredytu to jeden z kluczowych elementów każdej umowy kredytowej. W końcu to na jego podstawie obliczane są odsetki, które kredytobiorca musi zapłacić bankowi za korzystanie z pożyczonych od niego pieniędzy. W praktyce, oprocentowanie to nic innego, jak procentowa stawka, którą bank pobiera za udostępnienie kredytu.
Składa się ona z dwóch głównych składników: referencyjnej stopy procentowej, wyliczanej dziś na podstawie wskaźnika WIBOR (który w przyszłości ma zostać zastąpiony przez wskaźnik WIRON) oraz marży banku.
Marża stanowi stały dochód banku, który doliczany jest do stopy procentowej. Zazwyczaj jest ona ustalana na stałe na cały okres kredytowania i nie ulega zmianie. Jak łatwo się domyślić, ma ona bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu i na całkowity koszt kredytu.
Oprocentowanie kredytu jest wyrażane w procentach i może być stałe lub zmienne. Stałe oprocentowanie nie zmienia się przez okres określony w umowie kredytowej. W Polsce najczęściej okres przy stałym oprocentowaniu wynosi 5 lub 10 lat.
Po zakończeniu okresu obowiązywania stałego oprocentowania, raty kredytu będą liczone według określonego w umowie oprocentowania zmiennego, które obejmuje marżę banku i stawkę referencyjną WIBOR (którą już wkrótce zastąpi wskaźnik WIRON). Możliwe jest również zawarcie aneksu do umowy i ustalenie stawki oprocentowania stałego na kolejny okres.
Oprocentowanie zmienne jest natomiast cały czas zależne od wszelkich zmian stóp procentowych w Polsce. Konkretnie o jego wysokości decyduje dziś wskaźnik WIBOR oraz marża banku.
W praktyce oznacza to, że koszt kredytu przy oprocentowaniu zmiennym może wzrosnąć lub spaść w zależności od sytuacji ekonomicznej naszego kraju. Na jego wysokość wpływają bowiem decyzje o zmianach stóp procentowych NBP, podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej.
Kredyt hipoteczny 2 procent – o co chodzi?
W ostatnim czasie ogromne poruszenie w naszym kraju budzi ogłoszony przez rząd program Bezpieczny Kredyt 2%. Na czym ma on polegać?
Otóż, Bezpieczny Kredyt 2 procent to rozwiązanie mające wspierać rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Program ten skierowany jest do osób do 45. roku życia, które nie mają i nie miały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Co istotne, w przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku i „pierwszego mieszkania” spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.
Kredyt hipoteczny 2 procent przewiduje dopłaty do kredytu przez 10 lat – w taki sposób, aby oprocentowanie zobowiązania przez cały ten okres faktycznie było na poziomie 2%, powiększonych o marżę banku. Co istotne, marża ma nie być wyższa od marży w innych kredytach hipotecznych danego banku.
Według rządu takie rozwiązanie będzie oznaczało „praktycznie powrót do warunków udzielania kredytów hipotecznych zbliżonych do okresu sprzed pandemii, kiedy WIBOR 3M kształtował się na stabilnym poziomie 2-3%”.
Maksymalna wysokość kredytu, który będzie mogła uzyskać jedna osoba w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, to 500 tysięcy złotych. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem będzie to 600 tysięcy PLN. Z kolei wkład własny kredytobiorcy będzie mógł wynieść maksymalnie 200 tysięcy złotych.
Kredyt hipoteczny 2 procent będzie można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego oraz na budowę domu. W programie tym ma ponadto nie obowiązywać limit cen za metr kwadratowy mieszkania.
Program Bezpieczny Kredyt 2% ma ruszyć już 1 lipca i funkcjonować do końca 2027 roku. Premier Mateusz Morawiecki zapowiedział jednak, że w grę wchodzi możliwość jego przedłużenia.
Co to jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania?
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to wskaźnik, który pokazuje nam, jakie są faktyczne koszty zaciągnięcia kredytu, wyrażone w skali roku.
RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale także wszystkie dodatkowe koszty, takie jak choćby prowizja za udzielenie kredytu, opłaty za obsługę kredytu, a także koszty związane z koniecznością zabezpieczenia kredytu – takie jak na przykład koszty notarialne, koszty wpisu do księgi wieczystej czy koszty ewentualnej wyceny nieruchomości.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania jest wyrażana w procentach i liczona na rok. Warto jednak pamiętać, że RRSO to wskaźniki teoretyczny, który zakłada, że kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem, a wszystkie koszty pozostaną niezmienne przez cały okres kredytowania.
W praktyce koszty kredytu mogą się zmieniać, na przykład w wyniku zmiany stóp procentowych, gdy mowa o kredycie mieszkaniowym z oprocentowaniem zmiennym.
Rata kredytu hipotecznego – rodzaje
Na polskim rynku kredytów hipotecznych istnieją ich dwa główne rodzaje rat: równa oraz malejąca. Rata równa jest tak skonstruowana, że jej wysokość przez cały okres kredytowania nie zmienia się.
Rata równa składa się ona z dwóch elementów: kapitału oraz odsetek. Na początku okresu spłaty kredytu większą część raty stanowią odsetki, natomiast z czasem zwiększa się w nich udział kapitału.
Rata malejąca to taka rata, której wysokość maleje wraz z upływem czasu. Na początku okresu spłaty kredytu rata malejąca jest zatem wyraźnie wyższa niż w przypadku raty równej, ale z każdym miesiącem obniża się.
Rata malejąca też składa się z części kapitałowej i odsetkowej, ale w przeciwieństwie do raty równej, jej część kapitałowa pozostaje na tym samym poziomie przez cały okres kredytowania, natomiast część odsetkowa maleje wraz ze spłacaniem kapitału.
Kredyt mieszkaniowy a ubezpieczenie
Popularną praktyką w naszym kraju jest to, że banki często wymagają od kredytobiorcy wykupienia ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości, a także ewentualnie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Często warunek konieczny do uzyskania kredytu hipotecznego stanowi zawarcie takiej umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym wskazanym przez bank co najmniej na pierwszych kilka lat spłacania kredytu.
Koszt ubezpieczenia stanowi zatem dodatkowe obciążenie dla budżetu kredytobiorcy. Mało tego, czasem jeśli chcemy uzyskać obniżoną marżę banku, instytucja będzie od nas wymagać wykupienia wskazanej przez nią oferty ubezpieczenia ryzyka utraty pracy.
Podsumowanie
Jak zatem widzimy, nie ma żadnych wątpliwości, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego to naprawdę poważna decyzja, która niesie za sobą długoterminowe skutki.
Z tego powodu kwestia wzięcia kredytu mieszkaniowego wymaga zrozumienia wielu skomplikowanych czynników. W efekcie taką decyzję powinniśmy podejmować z pełną świadomością i znajomością tematu, a także. Warto jednak wiedzieć, że w wyborze najlepszej dla nas oferty kredytu mieszkaniowego pomóc nam może kalkulator kredytów hipotecznych.
