W 60. odcinku emitowanego na kanale Portfel Polaka programu RTG Nieruchomości Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli i Jan Dziekoński – właściciel FLTR podsumowali trzeci kwartał 2023 roku na rynku mieszkaniowym. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Jak wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych w III kwartale 2023?
Na rynku obrotu nieruchomości liczba klientów w trzecim kwartale była bardzo duża – na co wpływ miało oczywiście wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Z tego powodu zarówno pośrednicy, jak i deweloperzy patrzą obecnie na rynek nieruchomości ze sporym optymizmem.
W praktyce należy jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym bardzo duży popyt pojawił się już na początku roku. Odpowiadali za niego klienci gotówkowi, którzy obawiali się wejścia programu Bezpieczny Kredyt 2 procent.
W lipcu mieliśmy zaś do czynienia z kolejnym dynamicznym wzrostem tego pobytu, co doprowadziło do bicia rekordów sprzedaży mieszkań, udzielanych kredytów i wniosków kredytowych w trzecim kwartale.
Warto jednak zwrócić uwagę, że ten dynamiczny wzrost popytu dotyczył w zasadzie jedynie dużych miast i małych oraz średnich mieszkań, co doprowadziło do wzrostów cen rzędu nawet 20%.
Z kolei duże mieszkania na rynku wtórnym nadal sprzedają się stosunkowo słabo. Z podobną sytuacją mamy w przypadku mniejszych miast, mieszkań do remontu w blokach z wielkiej płyty i działek budowlanych.
Na rynku najmu sytuacja wynika zupełnie inaczej. Tam w trzecim kwartale mieliśmy do czynienia ze stagnacją, a w niektórych regionach (choćby w Łodzi czy Wrocławiu) – nawet z recesją. Z tego powodu rentowność na rynku najmu spada.
Jakie są przyczyny spadku popytu na rynku najmu?
Powodów spadku zainteresowania najmem można wyróżnić co najmniej kilka. Po pierwsze, studenci coraz częściej decydują się dojeżdżać na uczelnie ze swoich miast rodzinnych, gdyż ceny najmu zaczęły być w ubiegłym roku dla nich za wysokie.
Po drugie, około 50 tysięcy uchodźców z Ukrainy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy opuściło polskie. Po trzecie, coraz mniej osób przyjeżdża do Polski po pracę. Po czwarte, część wynajmujących skorzystała z Bezpiecznego Kredytu 2 procent.
Warto też zauważyć, że w ostatnich miesiącach fundusze PRS zaczęły w tym roku oddawać coraz więcej mieszkań na wynajem i aby jak najszybciej wynająć wszystkie lokale, zaoferowały niższe stawki.
Czy Bezpieczny Kredyt 2 procent nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem?
Okazuje się, że w lipcu składano około 5 tysięcy wniosków tygodniowo o Bezpieczny Kredyt 2 procent. Obecnie potencjalni kredytobiorcy składają zaś od 2 do 3 tysięcy wniosków tygodniowo.
Jednocześnie, w pierwszych miesiącach funkcjonowania Bezpiecznego Kredytu 2 procent zawierano nie więcej niż kilkaset umów o ten kredyt tygodniowo. Obecnie zaś liczba podpisywanych umów przekracza liczbę składanych wniosków.
Jak zatem widzimy, zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2 procent zdecydowanie spadło, a czas oczekiwania na decyzję kredytową powoli wraca do normy.
Czy pula środków na Bezpieczny Kredyt 2% się wyczerpie?
W 2023 roku nie ma limitu budżetowego w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Budżet na 2024 rok przewiduje zaś około 50 tysięcy umów.
Obecnie zaś wszystko wskazuje, że do końca roku podpisanych będzie około 42 tysiące, co oznacza, że najpóźniej w lutym budżet na Bezpieczny Kredyt 2 procent się wyczerpie, a program się zatrzyma.
Co istotne, program ten był wprowadzony ustawą. Konieczna więc jest nowa ustawa, która zmieni przyporządkowanie budżetowe, a jak wiadomo – już niebawem utworzony zostanie nowy rząd, a zwiększenia budżetu na Bezpieczny Kredyt 2 procent nie było w umowie koalicyjnej. Nie wiadomo więc, czy nowy rząd się na to zdecyduje.
Koniec Bezpiecznego Kredytu 2 procent może zaś doprowadzić do silnego wstrząsu na rynku nieruchomości – zwłaszcza, że deweloperzy wprowadzają do oferty coraz więcej mieszkań. W efekcie, na rynku może znów dojść do ochłodzenia na rynku mieszkaniowym, a taka niestabilność stanowi ogromny problem dla deweloperów.
Jakich zmian na rynku nieruchomości można się spodziewać po utworzeniu nowego rządu?
Dziś trudno wyrokować na co zdecyduje się nowy rząd, gdyż utworzą go cztery partie o skrajnie różnych podejściach do rynku mieszkaniowego.
Z umowy koalicyjnej można jednak wywnioskować, że nowy rząd będzie dążył do wspierania podaży na rynku nieruchomości, co jest pozytywną informacją, gdyż przełoży się ona na ustabilizowanie rynku.
Z drugiej strony, warto pamiętać, że działania legislacyjne obecnego rządu wygenerowały dla rynku nieruchomości, więcej problemów niż ułatwień. Z tego powodu obecnie lepiej wstrzymać się z wyrokowaniem, w którą stronę pójdą zmiany w przepisach.
Z całą pewnością można się jednak spodziewać, że większy nacisk zostanie położony na rozwój zasobów gminnych oraz społecznych na wynajem, wspieranie społecznych agencji najmu czy rewitalizację zasobu miejskiego – gdyż wszystkie partie są w tym obszarze zgodne.
Segment budownictwa komunalnego powinien zatem się rozwijać, co także powinno dodatkowo ustabilizować rynek mieszkaniowy. Jan Dziekoński nie widzi natomiast przestrzeni w najbliższych dwóch latach na programy wspierające popyt na rynku nieruchomości.
W jakim kierunku zmierza polska gospodarka?
W ostatnim czasie polityka prowadzona przez partię rządzącą bardzo mocno wpłynęła na politykę monetarną naszego kraju – nie ma żadnych wątpliwości, że obniżki stóp procentowych, które miały miejsce we wrześniu i październiku były umotywowane politycznie.
Obecnie, aż do marca 2024 roku najprawdopodobniej stopy procentowe pozostaną bez zmian. Następnie Jan Dziekoński spodziewa się dalszych obniżek stóp procentowych, ale w wolniejszym tempie.
Dużą zagadką jest obecnie natomiast co zrobi nowy rząd w zakresie wprowadzonych w tym roku tarcz antyinflacyjnych. Nie wiemy obecnie czy ceny energii elektryczne nadal będą zamrożone oraz czy zostanie utrzymany zerowy VAT na żywność.
Jeśli tarcze antyinflacyjne nie zostaną przedłużone, może nas czekać wzrost inflacji, co może z kolei doprowadzić do wzrostu stóp procentowych. Niestety, obecnie w grę wchodzi jeszcze jeden scenariusz, polegający na spowolnieniu gospodarki, który wywoła konieczność szybszego obniżania stóp procentowych.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, nagranie znajduje się poniżej:
