Katastrofa! “Popyt przerośnie podaż na rynku nieruchomości w 2023 roku”

Udostępnij

Na co należy zwrócić uwagę podczas procesu budowlanego? Jakich błędów się wystrzegać? Czy to jest w ogóle dobry czas na budowanie?

Na te tematy w 59. odcinku emitowanego na kanale Portfel Polaka programu “RTG Nieruchomości” Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli porozmawiał z Kacprem Krawczakiem – kierownikiem projektów deweloperskich i budowlanych.

Czym zajmuje się Kacper Krawczak?

Kacper Krawczak jest kierownikiem projektów deweloperskich i budowlanych, trenerem zarządzania budową, a także inwestorem zastępczym podczas realizacji projektów deweloperskich.

Obecnie w portfolio Kacper Krawczak ma kilkanaście projektów w całej Polsce, najwięcej w województwie mazowieckim. Ponadto, Kacper Krawczak, wraz ze swoim zespołem, realizuje obecnie zamówienie publiczne z Funduszu Polski Ład.

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w 2023 roku

W 2023 roku jest zdecydowanie mniej projektów deweloperskich w budowie niż w 2021 czy 2022. Sytuacja ta jest konsekwencją wybuchu wojny na Ukrainie oraz brakiem dostępności kredytów i niską sprzedażą na rynku deweloperskim w ubiegłym roku.

Wykonawcy obecnie są natomiast dostępni, terminy rozpoczęcia robót budowlanych przez nich kształtują się dosyć przystępnie, natomiast duża część z nich nie ma mocy przerobowych – przez co łatwo dziś trafić na firmę, która zadeklaruje termin rozpoczęcia robót budowlanych, a następnie go nie dotrzyma.

Ponadto, obecna sytuacja na rynku, związana z wysoką inflacją i wzrostem cen energii, wywołała problemy finansowe u wykonawców, co też przekłada się na niekomfortową współpracę z nimi, polegającą na częstszym fakturowaniu i szybszym płaceniu.

Ile mieszkań sprzedają deweloperzy w 2023 roku?

Na rynku nieruchomości od początku 2022 roku do kwietnia 2023 praktycznie nic się nie działo. W kwietniu nastąpił zaś niewielki wzrost sprzedaży. Kolejny impuls miał miejsce w lipcu, gdy w życie wszedł Bezpieczny Kredyt 2 procent.

Jeszcze większy wzrost sprzedaży nastąpił we wrześniu, kiedy klienci poznali zasady pozyskiwania Kredytu 2% i masowo z niego skorzystali. Mimo wszystko, nie wszystkie projekty budowlane cieszą się ogromną popularnością, nieruchomości na obrzeżach miast znacznie trudniej dziś sprzedać, niż miało to miejsce w 2020 roku.

Czy popyt przerośnie podaż na rynku nieruchomości w 2023 roku?

Obecnie, przez długi czas będziemy mieli niestety sytuację, w której na rynku nieruchomości popyt przerośnie podaż, co spowoduje dalsze wzrosty cen.

Sytuacja ta nie miałaby miejsca, gdyby rynek nieruchomości nie został wytrącony z równowagi najpierw w 2020 roku przez drastyczne obniżenie stóp procentowych, a następnie w lipcu tego roku, przez wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 procent.

Czy Kredyt 2% jest dobry dla rynku nieruchomości?

Kacper Krawczak uważa, że Bezpieczny Kredyt 2 procent w dłuższej perspektywie przyniesie mnóstwo negatywnych skutków dla rynku nieruchomości oraz dla samych kredytobiorców, podobnie jak drastyczne obniżanie stóp procentowych – zarówno w 2020, jak i w bieżącym roku.

Już teraz widzimy, że Bezpieczny Kredyt 2 procent spowodował wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Gdyby go nie wprowadzono, ceny byłyby stabilniejsze i raty zwyczajnego kredytu byłyby mniej więcej tej samej wysokości, jakiej są teraz, przy wyższych cenach nieruchomości.

Ceny materiałów budowlanych mocno się zmieniły w 2023 roku?

W 2023 roku ceny niektórych materiałów budowlanych poszły ostro w dół – dotyczy to szczególnie stali czy styropianu, które bardzo mocno podrożały w ubiegłym roku. Ponadto, część wykonawców zatrzymało ubiegłoroczne ceny – ze względu na małą ilość zleceń, a część nawet obniżyła ceny.

W konsekwencji, rynek budowlany funkcjonuje w tym roku znacznie lepiej niż w ubiegłym. Warto jednak dodać, że wykonawcy są obecnie w gotowości, by po nowym roku podnieść ceny.

Dlaczego ceny stali drastycznie wzrosły w 2022 roku?

Wzrost ceny stali wywołał wybuch wojny na Ukrainie. Wszystko dlatego, że duża część stali na polskim rynku była importowana z Rosji i Białorusi.

Czy realne ceny stali tak naprawdę spadły?

Obecnie cena stali spadła do pułapu sprzed wojny. Oznacza to, że realnie stal wyraźnie potaniała, co z kolei ma realny wpływ na koszty budowy mieszkań.

Jak wojna na Ukrainie zmieniła rynek pracy w budownictwie?

Według Kacpra Krawczaka mniej więcej połowa pracowników Ukrainy wróciła do swojego kraju w momencie wybuchu wojny. W efekcie, obecnie wiele firm ma problem z liczbą pracowników budowlanych.

Jakie są prognozy dla rynku pracowników budowlanych na 2024 rok?

Jeśli wojna na Ukrainie zakończy się w przyszłym roku i granice się otworzą, część osób z Ukrainy na pewno przyjedzie do Polski do pracy, co oznacza, że przez pierwsze pół roku po zakończeniu wojny liczba pracowników budowlanych z Ukrainy w Polsce powinna wzrosnąć.

Następnie, realizowana będzie odbudowa Ukrainy, co oznacza, że pracownicy z tego kraju wyjadą z Polski, a rodziny rynek budowlany będzie miał spore problemy – konieczne będzie sprowadzenie siły roboczej z innych krajów ze Wschodu.

Czy pracownicy z Indii, Bangladeszu i Turcji zastępują Ukraińców na polskich budowach?

W największych projektach budowlanych w Polsce faktycznie coraz częściej Ukraińców zastępują pracownicy z Indii, Bangladeszu i Turcji. Proces ten jest nieunikniony, a jego skala z każdym rokiem będzie coraz większa.

Co czeka rynek budowlany w 2024-2025 rok?

Kacper Krawczak uważa, że firmy budowlane, pomimo obecnych zapowiedzi, nie podniosą cen w 2024 roku, ponieważ nie będzie tyle zleceń na rynku, aby taki ruch wykonać. Jednocześnie ceny materiałów budowlanych będą powoli rosnąć

Kacper Krawczak prognozuje ponadto, że w drugim półroczu 2024 wojna na Ukrainie dobiegnie końca. Z kolei, z powodu dostępności kredytów i przyzwoitej sprzedaży rynek deweloperski będzie nadal całkiem nieźle funkcjonować, dlatego z całą pewnością będą realizowane nowe projekty.

2025 rok będzie natomiast trudny, gdyż będzie to okres odbudowy Ukrainy, pracownicy budowlani z tego kraju wyjadą z Polski, a luka na rynku pracy nie zostanie jeszcze wypełniona przez inne narody.

Ile trwa proces budowlany?

W budownictwie jednorodzinnym proces budowlany trwa od 7 do 12 miesięcy od rozpoczęcia budowy. W przypadku budynków wielorodzinnych, proces budowlany także nie powinien przekroczyć 1 roku. W przypadku wieżowców ten czas może się zaś trochę wydłużyć.

Należy jednak pamiętać, że do procesu budowlanego dochodzi jeszcze pierwotna faza projektowania, która ma miejsce przed rozpoczęciem budowy, oraz kwestia uzyskiwania dokumentów i pozwoleń na użytkowania – która odbywa się w trakcie procesu budowlanego lub bezpośrednio po nim.

Kwestie te należy rozpatrywać indywidualnie dla każdego projektu, gdyż opisywane procedury mogą okazać się naprawdę długotrwałe.

Jak wygląda codzienna praca kierownika projektów deweloperskich?

Kacper Krawczak działa w takim schemacie, gdzie działa na budowie, która jest obecnie największa w jego portfolio. Spędza w niej cztery dni w tygodniu, po osiem godzin dziennie i rozwiązuje na bieżąco wszelkie problemy, które na niej się zdarzają.

Ponadto, w tym samym czasie Kacper Krawczak przeprowadza narady online i wykonuje telefony związane z obsługą pozostałych swoich projektów. Ponadto, posiada on w swoim zespole osoby, które na bieżąco, na miejscu, zajmują się tymi pozostałymi inwestycjami.

Dodatkowo, raz w miesiącu Kacper Krawczak robi objazd po swoich projektach – tak, aby znaleźć się na większości tych budów. Inni kierownicy projektów deweloperskich działają w bardzo podobnym systemie.

Gdzie szukać wiedzy budowlanej i jak nauczyć się zarządzać budową?

Okazuje się, że w Polsce obecnie nie ma szkoleń z zarządzania budową. Generalnie do nauki budowania służą studia z obszaru budownictwa. Mimo wszystko wiedza przekazywana na nich nie jest do końca praktyczna, dotyczy ona przede wszystkim projektowania budynków, a nie zarządzania budową.

W naszym kraju znajdziemy jednak przydatne studia podyplomowe dotyczące zarządzania budową. Ponadto, Kacper Krawczak sam wydał książkę pod tytułem “Zarządzanie budową”.

Ponadto, warto czerpać wiedzę z tego zakresu od doświadczonych osób, które na co dzień zajmują się zarządzaniem budową. W tym aspekcie dobrym pomysłem jest zatrudnienie takiej osoby na nasz projekt deweloperski i w trakcie tej współpracy pozyskiwać od niej wiedzę.

System gospodarczy czy generalny wykonawca – jaka jest różnica?

Podstawowa różnica polega na tym, że przy generalnym wykonawstwie zatrudniamy jedną firmę, która wykonuje cały budynek – zazwyczaj wraz z uzyskaniem prawomocnego zakończenia budowy lub pozwolenia na użytkowanie.

Natomiast przy systemie gospodarczym zatrudniamy inżyniera (lub sami pełnimy jego rolę), który następnie zatrudnia poszczególne firmy na pojedyncze roboty budowlane, a następnie ten inżynier je nadzoruje i rozlicza.

Jak łatwo się domyślić, generalne wykonawstwo jest droższe, a cenę negocjuje się tylko raz, podczas zawierania kontraktu dotyczącego całości prac. Przy systemie gospodarczym umowy, zakresy i ceny negocjuje się pojedynczo, z każdym wykonawcą.

W efekcie, do prostszych budów z reguły stosuje się system gospodarczy, a przy bardziej skomplikowanych projektach zatrudnia się generalnego wykonawcę. Co istotne, przy generalnym wykonawstwie nie będziemy mieli dostępu do większości informacji i nie będziemy mogli sami dokonywać mikrozarządzania budową.

Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, nagranie znajduje się poniżej:

Jakub Bandura
Jakub Bandura
Redaktor portalu PortfelPolaka.pl. Wiedzę z zakresu rynków finansowych i inwestowania zgłębiał na studiach ekonomicznych. Trader rynku OTC i Forex preferujący handel krótkoterminowy. Entuzjasta statystyki oraz analizy technicznej instrumentów finansowych.

Najnowsze

Zobacz również