Jak zarabiać na nieruchomościach kulturalno-rozrywkowych?

427

Nieruchomości to klasa aktywów budząca wiele emocji głównie z racji hossy w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i jej zasięgu, bo przecież dla każdego Polaka to potrzeba posiadania numer jeden. Sporo też mówi się o nieruchomościach biurowych i konsekwencji nowych trendów w zatrudnianiu pracowników. Tutaj ryzyko home office (ang. pracy zdalnej z domu) mocno zaburzyło popyt na powierzchnię biurową największych nieruchomości, bo dla firm to spore oszczędności.

W pierwszych dwóch falach pandemii sporo mówiono także o nieruchomościach magazynowych lub samych centrach logistyczno-przeładunkowych. Było to pokłosiem zwiększonego popytu na e-commerce (ang. handel elektroniczny dokonywany w internecie), co jednocześnie powodowało duże obładowanie magazynów i powierzchni przeładunkowych, jakie sortowały paczki do paczkomatów czy kurierów. 

Spore dostosowania ekonomiczne do pandemicznego sztormu musiały przejść także galerie handlowe. To w nich lockdown pandemiczny (ang. zamknięcie)  spowodował prawdziwy „zawał serca”, jaki dla części z nich został zażegnany.

Bardzo dużo mówiono także o sytuacji restauratorów z racji powszechności problemu. Przecież wiele małych biznesów zatrudnia znaczny zasób siły roboczej, co spowodowało duże problemy tej części pracowników, jak i samych właścicieli. Z tego też powodu lockdown był również trudny dla klientów lubiących stołować się „na mieście” i odpocząć w gronie innych ludzi.

Można sobie zadać więc pytanie, jak sytuacja pandemii wpłynęła na właścicieli nieruchomości, którzy to wynajmują powierzchnię właśnie restauratorom lub wyspecjalizowanym operatorom w przypadku większych kompleksów?

Spróbujmy przyjrzeć się najpierw jak funkcjonują tego typu obiekty bazując na kilku przykładach zrealizowanych już inwestycji.

Hala Koszyki w Warszawie

pastedGraphic.png
Hala Koszyki obecnie (widok z zewnątrz) | Globalworth.com, data dostępu: 2021-12-20

Powstała jako miejsce handlu wzniesione dla miasta Warszawy na początku XX wieku. Miała na celu organizację handlu detalicznego dla mieszkańców południowej dzielnicy miasta. Jej pomysłodawcą a zarazem pierwszym inwestorem było miasto Warszawa. Hala Koszyki została zniszczona w trakcie działań militarnych II Wojny Światowej.

pastedGraphic_1.png
Hala Koszyki obecnie (widok wewnątrz) | Źródło: Globalworth.com, data dostępu: 2021-12-20

Stosunkowo szybko została odbudowana i już w 1965 roku została wpisana do rejestru zabytków. Od strony inwestycyjnej jej życie jest znacznie ciekawsze od roku 2009.  Wtedy to też firma Avestus Real Estate zakupiła halę a następnie dokonała jej rozbiórki i rozpoczęła rewitalizację. Niestety ten projekt budowlany nie został wykonany i wstrzymano prace.

pastedGraphic_2.png
Hala Koszyki przed rewitalizacją (wewnątrz) | Źródło: Globalworth.com, data dostępu: 2021-12-20

W 2012 roku spółka Griffin Group nabyła nieruchomość celem jej spożytkowania pod komercyjną działalność. Wartość transakcji wyniosła 115 mln zł i obecnie obiekt pełni funkcje targowo-restauracyjną oraz został wzmocniony budynkami biurowymi obecnie nieruchomość należy do Globalworth a rysunek budynku został zaprezentowany poniżej. Kompleks obejmuje 16 000 m2 powierzchni biurowej i 6 500 m2 powierzchni handlowej oraz 204 miejsc parkingowych. Dochód od najemców powierzchni zapewnia wpływy do kasy właściciela nieruchomości. W 2018 roku halę odwiedziło około 3 mln osób.

Hala „Gwardii” w Warszawie

pastedGraphic_3.png
Hala „Gwardii” przed rewitalizacją (widok wewnątrz) | Źródło: propertynews.pl, data dostępu: 2021-12-20

Historycznie hala została wybudowana przez miasto Warszawa na przełomie XIX i XX wieku jako jedna z bliźniaczych Hal Mirowskich (hala wschodnia). Miasto zarabiało na dzierżawie straganów i powierzchni sklepów oddanym do użytku indywidualnym przedsiębiorcom. Hale  również zostały zniszczone w trakcie II wojny światowej ale do 1944 roku były największym kompleksem handlu spożywczego w Warszawie, dzięki czemu otrzymały przydomek „brzucha Warszawy”. W roku 1953 odbudowana hala wschodnia została przekazana Milicyjnemu Klubowi Sportowemu „Gwardia” i pełniła funkcję hali sportowo-widowiskowej. Hala zachodnia (zwana po prostu Halą Mirowską pozostała – wraz z przyległym bazarem – przy swej pierwotnej, handlowej funkcji.

Hala „Gwardii” oprócz strefy restauracyjnej także posiada targowisko co nie wskazuje na typową orientację ku rozrywce. Mimo to w hali są organizowane liczne wydarzenia zapewniające popularność tego miejsca.

Elektrownia Powiśle, Warszawa

pastedGraphic_4.png
Elektrownia Powiśle (widok wewnątrz) | Źródło: elektrowniapowisle.com, data dostępu: 2021-12-20

To stosunkowo nowe miejsce w sercu rozrywki Warszawy, bo wcześniej była to pełnoprawna elektrownia. W okresie międzywojennym była to jedna z większych elektrowni w Polsce. Produkcję energii zakończono w 2001 roku i po ponad 15 latach od zamknięcia elektrowni nieruchomość została przejęta przez Tristan Capital Partners i White Star Real Estate. W mury elektrowni wpompowano moc kawiarni, restauracji, barów w jednym miejscu. Znajduje się też tutaj strefa beauty. Duża zaletą tej inwestycji jest bezpośrednia bliskość bulwarów wiślanych.

Tego typu obiekty nie są w Polsce zlokalizowane tylko w Warszawie. Podobne miejsce to Stacja „Food Hall” w Gdańsku oraz „Piotrkowska 217” w Łodzi. Inne miejsca rozrywki ograniczają się do skwerów miast gdzie nieruchomości są w posiadaniu wielu właścicieli, a same restauracje dużo bardziej konkurują ze sobą. Powyżej opisane lokalizacje nie zawierają w swoich ofertach klubów nocnych otwartych regularnie o tematyce house, hip-hop czy jazz. Wydaje się, że wydarzenia tematyczne organizowane w tych miejscach próbują uzupełnić te braki, jednak prawdziwe lokale „mają dusze” i aranżacja tematyczna nie zawsze powoduje przywiązanie klientów do danego miejsca.

Jak zarabiają właściciele tego typu nieruchomości, które inwestują w życie kulturalno-rozrywkowe ludzi?

Przede wszystkim wyżej wymienione obiekty zarabiają poprzez wynajęcie powierzchni. Często najemca płaci stałą stawkę czynszu najmu, ale dodatkowo otrzymuje stawkę zmienną zależną od poziomu sprzedaży w danych lokalach. Stawki stałe były domeną czasów sprzed pandemii, często stosowano stawki hybrydowe, z połączenia stawki zmiennej i stawki stałej.

Obecnie lockdowny powodujące zmniejszenie ilości klientów w lokalach (i mniejsze obroty) wywołały pewną niechęć najemców do płacenia stawki stałej. Wiele więc umów najmu zostało zmienionych z regularnych określonych płatności na stawki zmienne od sprzedaży w danym lokalu. Tak wygląda jeden z modeli operacyjnych działania takiego lokalu.

Oczywiście przychody uzyskane z najmu muszą zostać pomniejszone o koszty operacyjne ponoszone przez właściciela nieruchomości. Wtedy też tak policzony zysk operacyjny (ang. NOI) jeśli zostanie podzielony przez wartość nieruchomości powie nam, ile zarabiamy na tej nieruchomości (tzw. yield). Jest to kalkulacja bardzo podobna do giełdowej „stopy dywidendy”.

W przypadku Yield-u mówimy bardziej o wyniku finansowym podobnym do korporacyjnego EBIT (ang. zysk operacyjny przed płatnościami odsetkowymi i podatkami). Zapominając o podobieństwach to odwrotność miary yield (tj. jeden podzielony przez yield) powie nam, w ile lat zwróci się nam inwestycja w daną nieruchomość.

Drugim modelem zarabiania na powyższych nieruchomościach może być oddanie nieruchomości operatorowi, jaki będzie „zarządzał” lokalem w celu osiągnięcia jak największych zysków.

To rozwiązanie ma tę zaletę, iż wyspecjalizowany operator „ściąga” z właściciela nieruchomości obowiązki operacyjne (wtedy inwestor nieruchomości jest typowym pasywnym inwestorem nie muszącym angażować się w procesy rozliczeniowo-operacyjne). Wszystko jednak odbywa się za prowizją od obrotu jaki w danej nieruchomości się wygeneruje. Często prowizja ta to 10% od przychodów netto najemcy ale nie mniej niż 15 Euro za metr kwadratowy wynajętej powierzchni. Najemca będący operatorem ma prawo do podnajmowania nieruchomości (za zgodą właściciela nieruchomości).

Jak finalnie tego typu nieruchomości zarabiają?

Mówiąc o średnich zarobkach tego typu nieruchomości, warto spojrzeć na poniższe zestawienia portalu reit.com bazującego na indeksach NAREIT. Tego typu nieruchomości wpadają w szerokie pojęcie „Retail REITs” (ang. fundusze nieruchomościowe detaliczne skupiające się na centrach handlowych i regionalnych sklepach). Tego typu nieruchomości pozwalały na odcinanie 3,5-4% dywidendy (kolumna dividend yield). Inna kolumna (YTD) wskazuje na siłę odbicia pojedynczych subsektorów mieszkaniowych w związku z panującą pandemią.

Wyniki inwestycyjne według sektora i podsektora nieruchomości, październik 2021 r. | Źródło: www.reit.com / NAREIT, data dostępu: 2021-12-20

Można zatem szacować, że nieruchomości jak Hala Koszyki czy Hala „Gwardii” pozwalają na zarobki inwestorowi w wysokości min. 4% rocznie netto (po uwzględnieniu już podatku od dywidendy) w normalnych warunkach gospodarczych. Wartości uzyskiwane są oczywiście owiane sporą tajemnicą. Pamiętajmy też, że dobrze prowadzone miejsca mające duże uznanie klienteli pozwalają znacznie pobić wymienione powyżej wskaźniki rentowności inwestycji. I tak faktycznie możemy wnioskować z danych finansowych właściciela „Hali Koszyki”. Wzrost przychodów z najmu oraz wartości portfela są widoczne, przynajmniej częściowo, na poniższych wykresach.

Wartość portfela, przychody z najmu oraz EBITDA Globalworth
Źródło: Sprawozdanie finansowe Globalworth, data dostępu: 2021-12-20

Autor: Departament Analiz Prosper Capital Dom Maklerski

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments