Inwestowanie w nieruchomości za granicą – Hiszpania

Udostępnij

Costa del Sol
Costa del Sol

Na konferencji ABC Inwestowania 2022 miała miejsce prelekcja zatytułowana „Inwestowanie w nieruchomości za granicą”. Poprowadził ją Bartosz Zawadzki – ekspert rynku nieruchomości w Hiszpanii i współzałożyciel Costa Agent. Oto czego się dowiedzieliśmy.

Bartosz Zawadzki o inwestowaniu w nieruchomości w Hiszpanii

Kto może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?

Obywatele Unii Europejskiej nie mają większych problemów, aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Wystarczy spełnić dwa warunki.

Pierwszy z nich to Numer N.I.E. – czyli numer identyfikacyjny hiszpańskiego urzędu skarbowego dla obcokrajowców. Numer N.I.E. trzeba posiadać najpóźniej 30 dni po akcie notarialnym. Numer N.I.E. załatwia nabywcom kancelaria prawna.

Drugi warunek to rachunek bankowy w hiszpańskim banku. Powinniśmy go mieć przed aktem notarialnym, gdyż na rynku wtórnym sprzedawcy płacimy u notariusza czekiem. W przypadku rynku pierwotnego, nie ma takiego wymogu, można zapłacić deweloperowi przelewem z polskiego banku, lecz rachunek w hiszpańskim banku i tak będzie potrzebny później, aby opłacać podatki.

Procedury związane z kupnem nieruchomości na rynku pierwotnym

Jeśli chodzi o rynek pierwotny w Hiszpanii, zakup nieruchomości możemy podzielić na trzy etapy. Najpierw ma miejsce umowa rezerwacyjna, którą podpisujemy na miesiąc. W tym czasie wpłacamy opłatę rezerwacyjną wynoszącą od kilku do kilkudziesięciu tysięcy euro w zależności od ceny nieruchomości. Jest to prosta umowa informująca, że zarezerwowaliśmy daną nieruchomością.

W ciągu miesiąca podpisujemy kolejną umowę – deweloperską, zwaną także umową kupna-sprzedaży. To dużo bardziej skomplikowana umowa, szczegółowo opisująca nieruchomość oraz harmonogram wpłat. Przy tej umowie zazwyczaj wpłacamy 40% ceny nieruchomości. Co więcej, musi być ono objęte gwarancją bankową.

Gwarancja bankowa chroni nas przed sytuacją, w której deweloper upadnie przed ukończeniem inwestycji – i tak jesteśmy wtedy w stanie odzyskać wpłacone pieniądze.

Trzecia umowa to akt notarialny. Wtedy wpłacamy resztę kwoty, odbieramy klucze i możemy się cieszyć mieszkaniem w Hiszpanii.

Koszty związane z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym

Deweloperzy podają ceny netto, co oznacza, że musimy do nich doliczać podatek VAT, wynoszący 10%. Kolejną kwestią jest podatek od zakupu – AJD. Na Costa Blanca wynosi on 1,5% ceny nieruchomości, a na Costa del Sol czy Balearach – 1,2%.

Benidorm
Benidorm

Kolejnym kosztem są opłaty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej. Łącznie są one szacowane na około 2% ceny nieruchomości. Ostatnim kosztem jest koszt współpracy z kancelarią prawną. Wynosi on 3500 euro.

Sumując wszystkie koszty związane z zakupem, będą one oscylować wokół 14,5% wartości nieruchomości.

Procedury i koszty związane z kupnem nieruchomości na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym także najpierw podpisujemy umowę rezerwacyjną na okres od 1 do 3 miesięcy, a następnie już w grę wchodzi akt notarialny.

Jeśli chodzi o koszty, to w pierwszej kolejności należy uwzględnić podatek od zakupu. Na Costa Blanca wynosi on 10%, na Costa del Sol – 7%, a na Balearach – 8%. Kolejnym kosztem są opłaty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej. Łącznie są one szacowane na około 2% ceny nieruchomości. Ostatnim kosztem jest koszt współpracy z kancelarią prawną. Wynosi on 3500 euro.

Sumując wszystkie koszty związane z zakupem, będą one oscylować wokół 10-13% wartości nieruchomości.

Stałe koszty utrzymania nieruchomości

Najpopularniejsze w Hiszpanii są apartamenty z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami. Czynsz w takim przypadku wynosi około 100-150 euro, w bardzo dużych kompleksach może on jednak wzrosnąć do 250 euro.

Kolejny koszt to roczny podatek od nieruchomości. W grę wchodzi tu podatek katastralny, co oznacza, że jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 300 tysięcy euro wyniesie, on w zależności od gminy, od 300 do 600 euro.

Następny koszt to podatek dla osób posiadających nieruchomość w Hiszpanii, którzy nie są rezydentami. On także wynosi kilkaset euro rocznie.

Jak wynająć krótkoterminowo swoją nieruchomość?

Denia Marina Port
Denia Marina Port

Aby wynająć krótkoterminowo swoją nieruchomość w Hiszpanii, musimy zdobyć licencję turystyczną. Część gmin w ogóle takich licencji nie daje, należy więc to zweryfikować. Czas oczekiwania na licencję jest bardzo zróżnicowany – może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

Proces ubiegania się o licencję możemy rozpocząć od razu po zakupie nieruchomości, gdy już mamy pozwolenie na użytkowanie.

Miejscowości atrakcyjne do zakupu nieruchomości pod wynajem

Na wybrzeżu Costa Blanca warto zwrócić swoją uwagę na takie miejscowości, jak Benidorm, Calpe, Denia, Albir, Altea.

Z kolei na wybrzeżu Costa del Sol należy wyróżnić takie miejscowości, jak Marbella, Estepona, la Cala de Mijas, Nerja.

Ile kosztują nieruchomości w Hiszpanii?

Na Costa Blanca średnia cena za metr kwadratowy to 1850 euro. Co ciekawe, w 2006 roku cena była wyższa, co oznacza, że rynek nie jest przewartościowany. Z kolei od 2014 roku do teraz cena wzrosła o około 50%. W ciągu ostatniego roku poszła w górę natomiast o 10%.

Na Costa del Sol średnia cena wynosi 2700 euro za metr kwadratowy, co jest historycznym szczytem. W ciągu ostatnich 8 lat cena wzrosła o około 73%, a w ciągu ostatniego roku – o 12%.

Na Balearach średnia cena wynosi 3500 euro za metr kwadratowy, co jest historycznym szczytem. W ciągu ostatnich 8 lat cena wzrosła o około 84%, a w ciągu ostatniego roku – o 11%.

Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym?

Walencja
Walencja

Zacznijmy od tego, że wynajem krótkoterminowy musi być obsługiwany przez operatora na miejscu, gdyż my mieszkamy w Polsce. Koszty takiej firmy zarządzającej wynajmem to około 35% uzyskiwanych przychodów po odjęciu kosztów sprzątania. Ponadto, musimy zapłacić jeszcze 19% podatku dochodowego.

Najwięcej zarobimy w lipcu i sierpniu, kiedy jest najwyższe obłożenie. Najgorzej wypadają styczeń, luty i marzec. W praktyce, w Benidorm możemy spodziewać się rocznych stóp zwrotu w okolicach 4%, czasem sięgają nawet 5%.

Co z kredytem?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii można sfinansować posiłkując się kredytem hipotecznym, ale musi on być wzięty w hiszpańskim banku. Nie ma jednak z tym większych problemów – wystarczy posiadać zdolność kredytową.

Jeśli jednak bank zobaczy, że zarabiamy w polskich złotych, a nie euro, to będzie to kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Aby uzyskać kredyt o stałym oprocentowaniu, trzeba skorzystać z usług doradcy kredytowego.

Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.

Jakub Bandura
Jakub Bandura
Redaktor portalu PortfelPolaka.pl. Wiedzę z zakresu rynków finansowych i inwestowania zgłębiał na studiach ekonomicznych. Trader rynku OTC i Forex preferujący handel krótkoterminowy. Entuzjasta statystyki oraz analizy technicznej instrumentów finansowych.

Najnowsze

Zobacz również