Czy nadal opłaca się kupować mieszkania z przeznaczeniem na wynajem? Które lokalizacje są najbardziej rentowne? Na co zwrócić uwagę, inwestując w działki budowlane? Na pytania odpowiadają eksperci rynku nieruchomości.
Czy ceny mieszkań w 2025 roku będą sprzyjały inwestorom?
Krzysztof Tętnowski, Prezes Zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia
Rynek mieszkaniowy w Polsce nie zwalnia, mimo że wielu spodziewało się tego. Ceny w największych aglomeracjach nadal rosną – nie spektakularnie, ale konsekwentnie. To m.in. następstwo faktu, że mieszkań fizycznie brakuje, podobnie jak gruntów w sensownych lokalizacjach. Do tego dochodzą wywindowane koszty budowy i pracy. Wiele osób wciąż czeka na znaczące spadki cen, jednak obecne dane z rynku nie potwierdzają, by taki scenariusz miał się zrealizować w najbliższym czasie.
Polityka mieszkaniowa a wzrost cen nieruchomości
Istotnym czynnikiem wpływającym na obecny poziom cen nieruchomości w Polsce pozostaje również polityka kredytowa oraz działania regulacyjne państwa. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” czy zapowiadany „Kredyt na Start” istotnie zwiększyły popyt na rynku pierwotnym i wtórnym, szczególnie wśród młodych gospodarstw domowych. W efekcie, w wielu miastach obserwowano gwałtowne wzrosty zainteresowania zakupem mieszkań, co w warunkach ograniczonej podaży przełożyło się na wzrost cen.
Mimo że Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje obecnie stopy procentowe na stabilnym, relatywnie wysokim poziomie, rynek nie traci impetu – co świadczy o jego wewnętrznej sile napędowej. W perspektywie średnioterminowej, brak wyraźnych sygnałów o zwiększeniu podaży – zarówno w postaci nowych inwestycji deweloperskich, jak i gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Może to sprawić, że efekty programów stymulacyjnych będą wspierać dalszy wzrost cen niż ich stabilizację, choć w kontrolowanym, mniej dynamicznym tempie.
W Polsce wciąż taniej niż na Zachodzie
Co ciekawe, mimo regularnych wzrostów, Polska nadal plasuje się wśród najtańszych rynków mieszkaniowych w UE – w takich krajach jak Niemcy czy Francja ceny za mkw. potrafią być nawet dwukrotnie wyższe. Dla zagranicznych inwestorów to wyraźny sygnał: tu nadal jest przestrzeń do zarobku. Duże miasta – Warszawa, Kraków, Wrocław – przyciągają nie tylko kapitał, ale i konkretne strategie inwestycyjne. Coraz więcej obcokrajowców kupuje u nas mieszkania z myślą o najmie długoterminowym albo po prostu jako bezpiecznej inwestycji w stabilne aktywa. W ich oczach Polska nie jest już rynkiem wschodzącym i niepewnym – stała się mocnym punktem na europejskiej mapie.
Czekanie na „lepszy moment” może być kosztowne
Oczywiście – rynek jest cykliczny, zawsze był – ale obecna sytuacja ani demograficznie, ani makroekonomicznie nie daje przesłanek do większych spadków cen. Jeśli ktoś liczy na powrót stawek z 2020 roku, to może się przeliczyć. Dla tych, którzy myślą długofalowo, inwestycja w mieszkanie w Polsce to wciąż jedna z najbardziej bezpiecznych i opłacalnych decyzji – zwłaszcza przy relatywnie niskim poziomie cen względem Europy Zachodniej i wciąż realnym potencjale wzrostu.
Jan Dziekoński, Head of Market Insights, BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR
Czy nadal opłaca się kupować mieszkania na wynajem?
Jak zawsze w inwestowaniu – to zależy od strategii i oczekiwań. Jeżeli ktoś poszukuje stabilnego dochodu, to inwestowanie w mieszkania na wynajem jest i będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Dzięki temu możemy np. zbudować portfel mieszkań, z którego dochody będą pokrywały nasze zobowiązania – ratę kredytu hipotecznego, czy też czynsz za wynajmowane mieszkanie. Dzisiaj jednak zwykłe 2-3 pokojowe lokale w największych miastach dają niższe stopy zwrotu niż np. dochody z obligacji, a nawet dywidend spółek giełdowych (zwłaszcza deweloperskich).
Na konkurencyjną rentowność można liczyć, sięgając po mieszkania w mniejszych miastach lub w lokalach dedykowanych pod wynajem (np. kawalerki, najem pokoi, kwatery pracownicze). Ważnym elementem kalkulacji opłacalności jest też uwzględnianie ewentualnego wzrostu wartości danej nieruchomości. W ostatnich latach było to główne źródło zwrotu. Jednak przy obecnej stagnacji, czy nawet korekcie cen mieszkań trudno oczekiwać w krótkim okresie takich wzrostów.
Rynek wtórny czy pierwotny?
Kiedyś odpowiedź była prosta – rynek wtórny ze względu na korzyści podatkowe w postaci przyspieszonej amortyzacji. Obecnie sytuacja jest bardziej wyrównana, ale nadal na rynku wtórnym łatwiej o okazje cenowe, centralne lokalizacje, czy też mieszkania poniżej 25 mkw., które są tańsze, a także poszukiwane przez najemców. Rynek pierwotny – z reguły jest droższy i nie zawsze centralnie położony. Jednak część najemców ma coraz większe wymagania, co do standardu wynajmowanych lokali. Takie preferencje mogą być „dodatkowo wyceniane”, skutkując ponadprzeciętnym czynszem.
Mniej popularny rynek to wyższa stopa zwrotu
Kluczowe znaczenie przy wyborze nieruchomości ma również lokalizacja oraz charakterystyka lokalnego rynku najmu. Pamiętajmy, że na każdym rynku znajdziemy różne grupy najemców. Jednak co do zasady im rynek jest mniej rozgrzany i mniej popularny wśród inwestorów, także instytucjonalnych, tym wyższa okazuje się stopa zwrotu z najmu (ROI). Przykładowo Warszawa i Kraków to miasta z bogatą ofertą wynajmu, wysokim progiem wejścia, gdzie inwestor zderza się także z rosnącą na sile konkurencją. W Trójmieście potencjał wciąż leży w niszy najmu krótkoterminowego. Miasta mniej oczywiste, choć będące ryzykowniejszą alternatywą to np. Łódź, Katowice, czy Rzeszów, gdzie poza klasycznym najmem długoterminowym powstała także przestrzeń dla kwater pracowniczych.
Ile można na tym zarobić?
Osiągalne ROI to wypadkowa powyższych decyzji – miasta inwestycji, segmentu cenowego, typu mieszkania. W centrum Warszawy przy wyższym standardzie szacunkowy ROI, to będzie “mizerne” 3-4%, ale już na obrzeżach może wzrosnąć do 5-6%. Gdy “wyjdziemy” z większych miast, to nasza stopa zwrotu będzie wyższa – np. w Łodzi czy Katowicach, gdzie konkurencja jest niższa, typowe ROI jest na poziomie 6-7%. Jedne z wyższych stóp zwrotu (powyżej 6-7%) można spotkać m.in. w mniejszych miastach wojewódzkich i powiatowych. Generalnie im mniej oczywista lokalizacja, tym łatwiej o uzyskanie wyższego ROI dzięki tańszym mieszkaniom, a wciąż mało dostępnej ofercie – choć oczywiście wystawiamy się na potencjalnie mniejszą płynność rynku.
Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum
Lokalizacja to fundament każdej udanej inwestycji
Lokalizacja w największym stopniu wpływa na wartość nieruchomości. Bliskość centrum, dostęp do komunikacji miejskiej, rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa czy tereny zielone – to czynniki, które przyciągają zarówno nabywców, jak i najemców. Grunty w atrakcyjnych częściach dużych miast to zasób skończony, dlatego ceny mieszkań w centrach metropolii i w dobrze skomunikowanych dzielnicach będą sukcesywnie rosły.
W jakie mieszkanie opłaca się dziś zainwestować?
Inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na mieszkania “kompaktowe” – przede wszystkim dwupokojowe i kawalerki. Dlaczego? Bo to nieruchomości, które najłatwiej wynająć lub sprzedać. Poza tym, ich cena wyjściowa jest niższa, a zwrot z inwestycji – szybszy, aniżeli w przypadku większych odpowiedników. Dla inwestora liczy się głównie płynność i optymalizacja kosztów – a mniejsze metraże po prostu to zapewniają. Co więcej, kawalerki osiągają wyższe stawki czynszu za metr kwadratowy niż większe lokale.
Z kolei mieszkania z ogródkiem czy 3- lub 4-pokojowe, to najczęściej wybór z myślą o własnych potrzebach lub inwestycja na dłuższy termin – np. pod wynajem rodzinny. Tego typu nieruchomości mają również sens, jeśli mówimy o konkretnej strategii, np. „kup i trzymaj”, ale nie są tak elastyczne rynkowo jak mniejsze lokale położone w centrum, lub innych, równie dogodnych lokalizacjach.
Metropolie wciąż na topie
Tradycyjnie mocno trzymają się Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto – miasta akademickie, z wyjątkowo rozwiniętym rynkiem pracy i dużym popytem na wynajem. To lokalizacje, które przyciągają zarówno studentów, młodych specjalistów, jak i pracowników z zagranicy, co dodatkowo napędza rynek najmu. Dobrze rozwinięta infrastruktura, dostęp do uczelni wyższych, biur i centrów biznesowych sprawia, że zapotrzebowanie na mieszkania – zwłaszcza te mniejsze – utrzymuje się na wysokim poziomie przez cały rok.
Nowe kierunki inwestycyjne
Coraz częściej inwestorzy spoglądają też w stronę Poznania, Łodzi, Katowic czy Rzeszowa – również dużych aglomeracji, gdzie ceny zakupu są nadal niższe, ale rynek najmu rozwija się dynamicznie. W miastach tych obserwujemy wzrost liczby miejsc pracy w sektorze usług, IT i logistyki, co przyciąga młodych ludzi i całe rodziny z mniejszych miejscowości. Lokalne rynki pracy więc rosną, a wraz z nimi – zapotrzebowanie na dobre lokale. Dla inwestora oznacza to nie tylko większy wybór nieruchomości w korzystniejszych cenach, ale także szansę na ponadprzeciętny zwrot z inwestycji w średnim i długim terminie.
Agnieszka Mikołajczyk, Architekt, Predevelopment & Project Manager w ArchiCorrect
„Proste działki się skończyły”
Jeszcze kilka lat temu wiele inwestycji zaczynało się od krótkiego pytania: „Ile kosztuje działka?”. Dziś takie podejście bywa złudne i może skończyć się kosztowną pomyłką.
W 2025 roku inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza gruntowe, to proces wieloetapowy, wymagający nie tylko intuicji i odwagi, ale przede wszystkim wiedzy oraz interdyscyplinarnego podejścia. Proste działki – z pełnym dostępem do mediów, jasną sytuacją planistyczną i przewidywalnym procesem administracyjnym – w większości już zostały zabudowane. To, co pozostaje na rynku, zwykle wymaga głębszej analizy, lepszego przygotowania i większej świadomości inwestycyjnej. Niezależnie czy jest to nieruchomość niezabudowana, czy też wymagająca rozbiórki, przebudowy, remontu czy zmiany sposobu użytkowania.
Działka pod WZ to dziś złożone zagadnienie
Na atrakcyjność gruntu wpływają dziś nie tylko widoczne czynniki, ale też te ukryte: planowanie przestrzenne, dostępność sieci, kwestie środowiskowe, decyzje administracyjne, kolizje infrastrukturalne, kwestie gruntowe i sąsiedzkie. Kluczowa jest też analiza zapisów księgi wieczystej, poprawności podstawy nabycia oraz lokalnej polityki rozwoju.
Nie wystarczy, że przy działce „jest sieć”. Liczy się, czy da się do niej technicznie i ekonomicznie podłączyć. Zjazd „jest” – ale czy dopuszcza planowaną skalę zabudowy? Działka pod WZ to dziś złożone zagadnienie. Liczą się kontekst oraz odpowiedzi na pytania: W jakim czasie i jakim kosztem inwestor może uruchomić inwestycje?
Predevelopment strategicznym procesem
To wszystko sprawia, że predevelopment staje się kluczowym etapem – nie „papierową formalnością”, lecz strategicznym procesem, który może zdecydować o powodzeniu inwestycji. Obejmuje on analizę prawną, techniczną, środowiskową, projektową oraz kosztową – czyli realne i pełne due diligence, które pokazuje nie tylko, co „można”, ale co warto i da się zrealizować. W jego ramach określa się też kamienie milowe – punkty, w których warto sprawdzić, czy inwestycja nadal zapewnia realny zwrot.
Z doświadczenia wiem, że brak tej analizy kosztował wielu inwestorów setki tysięcy złotych oraz olbrzymie ilości straconego czasu. Działka, która „wydawała się oczywista”, okazywała się niemożliwa do zabudowy przez kolizje sieci, brak zgód środowiskowych czy problemy z dostępem do drogi biegnącej „tuż obok”.
Inwestowanie w nieruchomości w 2025 roku wymaga zupełnie nowego podejścia
Dlatego dziś działka to dopiero początek. Nieoceniona wartość leży w przygotowaniu, analizie i zespole, który potrafi ten potencjał wydobyć. Potrzebujemy więcej świadomości, edukacji i podejścia łączącego prawo, technikę, projektowanie i biznes w spójną strategię. Projektant wykonujący dokumentację projektową nie zawsze uwzględnia ryzyka inwestycyjne – jego rolą jest projektowanie, nie analiza kosztów czy formalnych ograniczeń.
Inwestowanie w 2025 roku to nie tylko cena zakupu. To decyzja o tym, jakiej jakości ryzyko jesteśmy gotowi podjąć – i czy wpisuje się ono w nasz cel.
Paweł Jędrzejewski, Land Developer nr 020, MOiJE Grunty
Tomasz Mosiołek, Land Developer nr 013, MOiJE Grunty
Jak inwestować w działki budowlane w 2025, by na nich zarabiać?
Zmiany prawa ograniczają możliwość wydzielania nowych działek budowlanych. Gminy muszą do 30 czerwca 2026 r. uchwalić Plany Ogólne, co skutkować będzie wyłączeniem wielu terenów z możliwości zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to, że działek będzie mniej i będą one droższe.
Pamiętajmy, że działki budowlane wymagają czasu i działań podnoszących ich wartość, np. uzbrojenie w media. Nieruchomości gruntowe są stabilne, bezpieczne oraz często generują wyższe zyski niż lokaty, giełda czy kryptowaluty. W wielu gminach nie płaci się od nich podatku od nieruchomości. Lokowanie pieniędzy w grunty można zacząć już od 50 000 złotych i uzyskać wzrost wartości około 25% w skali roku.
Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działek?
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość działki jest przeznaczenie terenu, czyli co można na nim wybudować. Ważne są również regulacje prawne, jak np. wspomniane wcześniej nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które będą obowiązywały od 1 lipca 2026 roku. Inne czynniki, od których zależy wartość nieruchomości gruntowej to: powierzchnia, kształt, lokalizacja, infrastruktura w okolicy, droga dojazdowa, sąsiedztwo, dostęp do mediów, a także przeznaczenie terenu.
Działki budowlane to dobra inwestycja i lokata pieniędzy na najbliższe lata, choć działek z dużym potencjałem wzrostu wartości jest coraz mniej, a czasu na przygotowanie kolejnych, ze względu na zmieniające się przepisy – niewiele.
Link do całego wydania: Ekspertownik Rynku Nieruchomości: Inwestowanie w nieruchomości w 2025 – czy to się opłaca?
