Bezpieczny kredyt 2% i prognozy dla rynku nieruchomości mieszkalnych

Udostępnij

W 55. odcinku programu RTG Nieruchomości Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli porozmawiał z Janem Dziekońskim – założycielem firmy doradczej FLTR, o „Bezpiecznym Kredycie 2%”, nowym wskaźniku referencyjnym WIRON oraz o tym jakich scenariuszy gospodarczych możemy się spodziewać w najbliższym czasie.

Co z Bezpiecznym Kredytem 2%?

Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, wprowadzająca Bezpieczny Kredyt 2% została już uchwalona. W efekcie, czekamy już na 3 lipca, kiedy to program Bezpieczny Kredyt 2 procent wejdzie w życie.

Co ważne, trzy banki kontrolowane przez Skarb Państwa zapowiedziały, że w lipcu już będą przyjmować wnioski o kredyt w ramach tego programu. Ostatnią niewiadomą pozostała potencjalna zmiana Rekomendacji S, nad którą pracuje obecnie Komisja Nadzoru Finansowego.

Okazuje się bowiem, że według dzisiejszych wytycznych nie można traktować dopłat od państwa jako dochodu kredytobiorcy, ani jako zmniejszenia raty. Obecnie zdolność kredytowa w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% powinna być liczona jak dla zwykłego kredytu.

Gdyby tak zostało, program uniemożliwiłby zaciągnięcie kredytu niemal wszystkim osobom uprawnionym i chętnym do skorzystania z niego. Wszyscy jednak spodziewają się, że KNF już niebawem ogłosi istotne zmiany w Rekomendacji S.

Na rynku mieszkaniowym emocje związane z zapowiedzią Bezpiecznego Kredytu 2% także już opadły. Okazuje się bowiem, że sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2023 roku będzie prawdopodobnie o 20-30% niższa niż w pierwszym kwartale.

Czy można zarezerwować mieszkanie w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%?

Zawsze można było zawrzeć umowę rezerwacyjną z odroczoną płatnością. Już od lutego więksi deweloperzy prezentowali takie oferty, co doprowadziło do zwiększenia popytu na rynku mieszkaniowym w Polsce w pierwszym kwartale bieżącego roku.

Bezpieczny Kredyt 2% – jaki jest limit ceny nieruchomości?

Co istotne, w przypadku singla w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% możemy wydać maksymalnie 700 tysięcy złotych. W przypadku pary zaś 800 tysięcy PLN. Takie limity ograniczają nam typy mieszkań, z jakich możemy skorzystać z tego programu w dużych miastach.

Bezpieczny Kredyt 2% a marża banków

Już przed wejściem w życie Bezpiecznego Kredytu 2% część banków zaczęła podnosić swoje marże kredytowe, co jeszcze mocniej uderza w osoby, które nie mogą skorzystać z tego programu.

Co istotne, marże banków w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% nie mogą odbiegać od marż oferowanych przez banki w ich innych ofertach kredytów hipotecznych.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2%

Po upływie pierwszych trzech lat spłacania rat Bezpiecznego Kredytu 2%, zobowiązanie to możemy nadpłacać lub nawet wcześniej spłacić bez żadnych konsekwencji.

Stopy procentowe w Polsce a program Bezpieczny Kredyt 2%

Według większości ekspertów, najpóźniej w 2024 roku zobaczymy obniżki stóp procentowych. Cykl obniżek powinien następnie trwać do 2025 roku. Pozostaje natomiast pytanie, jak nisko zejdą stopy procentowe.

Jeżeli spadną one poniżej 2% może okazać się, że kredyty ze zmienną stopą procentową będą tańsze, niż zobowiązania w programie Bezpieczny Kredyt 2%.

Czym jest wskaźnik WIRON i jak wpłynie na ceny nieruchomości?

WIRON to wskaźnik odzwierciedlający koszty finansowania, które są oparte o tak zwane “depozyty overnight” w systemie bankowym. Co do zasady, WIRON w takim momencie, jak mamy dziś jest niższy maksymalnie o 1 punkt procentowy od wskaźnika WIBOR.

Co ważne już wkrótce wskaźnik WIBOR, o który opiera się zmienne oprocentowanie kredytów, ma zostać zastąpiony przez WIRON. Teoretycznie więc oprocentowanie kredytów przed końcem 2025 roku powinno spaść, gdyż wszystkie kredyty będą opierać się wtedy o WIRON.

W praktyce, ta zmiana nie wpłynie na to, że kredyty będą tańsze, gdyż koszt finansowania dla banku będzie nadal identyczny. Oznacza to, że najprawdopodobniej banki podniosą swoje marże o niecały 1 punkt procentowy.

Co ciekawe, gdy zaczną się obniżki stóp procentowych, WIRON będzie spadać wolniej niż WIBOR – i analogicznie, gdy dojdzie do podwyżek, wolniej będzie on wzrastać.

Prognozy dla stóp procentowych zdaniem Jana Dziekońskiego

Mamy dwa najbardziej prawdopodobne scenariusze. Pierwszy, w pełni racjonalny scenariusz zakłada obniżki dopiero na początku 2024 roku, gdy inflacja już wyraźnie spadnie.

Z kolei, zgodnie z drugim scenariuszem, dojdzie zaś do obniżki stóp procentowych o 25 lub 50 punktów bazowych tuż przed wyborami parlamentarnymi, aby pokazać “jak dobrze rząd radzi sobie z inflacją”. Niestety, takie działanie może spowodować ponowny wzrost inflacji, co spowoduje konieczność następne podwyżki stóp procentowych.

Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, nagranie znajduje się poniżej:

Jakub Bandura
Jakub Bandura
Redaktor portalu PortfelPolaka.pl. Wiedzę z zakresu rynków finansowych i inwestowania zgłębiał na studiach ekonomicznych. Trader rynku OTC i Forex preferujący handel krótkoterminowy. Entuzjasta statystyki oraz analizy technicznej instrumentów finansowych.

Najnowsze

Zobacz również