Kawa z Agentem to nowy cykl emitowany na YouTube na kanale Portfel Polaka poświęcony tematyce rynku nieruchomości. Jeśli jesteś inwestorem lub po prostu ciekawi Cię rynek nieruchomości, a nie masz czasu przeglądać kilkunastu portali, aby być na bieżąco – to program właśnie dla Ciebie!
W 11. odcinku Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, omawia najważniejsze bieżące informacjach z rynku nieruchomości w Polsce.
Kawa z Agentem #11
Ryzyka dla rynku mieszkaniowego to obecnie wzrost stóp procentowych i wojna
Według Narodowego Banku Polskiego ostatni kwartał 2021 roku zamknął okres, w którym głównym ryzykiem sektora nieruchomości były rosnące ceny i koszty budowy mieszkań. W kolejnych okresach na sektor oddziaływać będzie wzrost stóp procentowych oraz czynniki związane z wojną na Ukrainie.
W styczniu i lutym 2022 zaobserwowano symptomy schłodzenia koniunktury na rynku mieszkaniowym. Według danych opublikowanych przez Biuro Informacji Kredytowej w lutym 2022 w porównaniu z lutym 2021 o 29% zmniejszyła się liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe w bankach i SKOK-ach.
Co więcej, aż o 36,3% zmniejszyła się liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Głównym czynnikiem takiego spadku zainteresowania kredytami są podwyżki stóp procentowych i zapowiedź ich dalszych wzrostów.
Program Mieszkanie+ nie wpłynął na poprawę warunków mieszkaniowych
Najwyższa Izba Kontroli oceniła, że działania podejmowane przez kolejnych ministrów w ramach programu Mieszkanie+ w latach 2016-2021 nie przyniosły oczekiwanych efektów, co oznacza, że nie wpłynęły znacząco na poprawę warunków i rozwiązywanie problemów mieszkaniowych lokalnych społeczności. Do końca października 2021 w ramach programu Mieszkanie+ wybudowano zaledwie 15 tysięcy mieszkań, a 20 500 znajdowało się w budowanie. Warto zauważyć, że rząd deklarował, że do końca 2019 wybuduje 100 tysięcy mieszkań.
Głównymi przyczynami fatalnej efektywności programu Mieszkanie+ były brak skutecznych rozwiązań prawnych i opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych. Inicjatywy legislacyjne podejmowane przez kolejnych ministrów nie zawierały kompleksowych rozwiązań w zakresie podaży gruntów Skarbu Państwa i wykorzystywania ich na cele mieszkaniowe.
Mniej mieszkań na wynajem. Oferta zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent
Od wybuchu wojny na Ukrainie baza ofertowa mieszkań na wynajem zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent (w Krakowie nawet o 60%), a ceny wzrosły średnio o 10% – czyli o tyle samo, co przez cały 2021 rok. Najmocniej ceny wzrosły we Wrocławiu – o 13%.
Trudno ocenić natomiast jak ceny najmu będą kształtowały się w dłuższym okresie – wiele zależy od tego ilu uchodźców trafi jeszcze do Polski i jak długo potrwa wojna oraz odbudowa wyniszczonej konfliktem Ukrainy. Ceny najmu powinny jednak nadal rosnąć.
Grunty w Polsce są rozchwytywane. Popyt przewyższa podaż
Popyt na grunty w Polsce zdecydowanie przewyższa podaż. W efekcie deweloperzy szukają dostępnych działek już nie tylko w miastach wojewódzkich, ale i mniejszych miejscowościach. Coraz bardziej interesują się też terenami pod zabudowę jednorodzinną. Na celowniku firm deweloperskich są obecnie między innymi Gliwice, Tychy czy Mikołów.
Konkurencja o najlepsze grunty wykracza również poza rynek lokalny. Deweloperzy krajowi zaspokajają popyt nie tylko ze strony klientów indywidualnych, ale i zagranicznych funduszy inwestycyjnych kupujących całe inwestycje mieszkaniowe w największych miastach.
Deweloperzy głównie interesują się gruntami, które zaczynają się od 3 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań. Najważniejszy z punktu widzenia deweloperów jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu, na którym rozpoczęcie inwestycji może odbyć się w krótkim czasie. Dostępność takich obiektów jest w Polsce niewielka, co ma wpływ na ceny.
Zapaść na rynku hipotek dopiero nadchodzi
Na rynku kredytów mieszkaniowych widać wyraźne ochłodzenie. W lutym udzielono o 25% kredytów mniej niż rok wcześniej i o 10% mniej niż w styczniu. Dane za marzec mogą być równie słabe, a kwiecień z całą pewnością będzie jeszcze gorszy.
Mało tego – Polakom coraz trudniej będzie uzyskiwać kredyty, biorąc pod uwagę bardzo wysokie ceny mieszkań. Hossa na rynku hipotek dobiegła więc końca, a zdolność kredytowa Polaków coraz bardziej spada przez podwyżki stóp procentowych i działania Komisji Nadzoru Finansowego.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ona poniżej.
