Kupując mieszkanie nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich scenariuszy. Lokal, który wydaje się idealny na nasze potrzeby w konkretnym momencie, nagle potrafi okazać się zbyt mały lub niewystarczająco funkcjonalny. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku pojawienia się w rodzinie nowych członków. A jak doskonale wiadomo, porównując ceny metra kwadratowego mieszkań w dużych miastach i domów na przedmieściach, można mieć tylko jeden wniosek – te drugie są o wiele tańsze. Ponadto, mnóstwo osób mieszkających w blokach z wielkiej płyty marzy o wyprowadzce do domu jednorodzinnego. Tylko on może bowiem zagwarantować własny ogródek, dużą przestrzeń i wyjątkową atmosferę.
Z tego powodu dziś coraz więcej osób poważnie rozważa zamianę mieszkania w bloku na dom. Jak takie rozwiązanie wygląda w praktyce? O czym trzeba pamiętać, gdy już będziemy pewni swojej decyzji? Wszystkie najważniejsze informacje dotyczące zamiany mieszkania w bloku na dom zostaną przedstawione poniżej:
Sprzedaż czy zamiana?
Zdecydowanie najczęstszą przyczyną zamiaru zamiany mieszkania na dom jest po prostu potrzeba większej przestrzeni. Aktualne ceny na rynku nieruchomości z całą pewnością skutecznie utrudniają, a nierzadko nawet uniemożliwiają kupno mieszkań o większym metrażu na samym starcie kariery zawodowej. Poza tym, nie jest żadną tajemnicą, iż w momencie, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny nie zawsze udaje nam się oszacować długoletnie potrzeby. Jeżeli więc zdecydowaliśmy się na kupno kawalerki lub skromnego mieszkanka w bloku, a rodzina ulega powiększeniu, dodatkowe metry stają się jedną z podstawowych potrzeb.
Sprzedaż mieszkania i kupno/budowa domu
Jeśli więc pragniemy zamienić mieszkanie w bloku na dom, mamy dwie możliwości. Pierwsza z nich to sprzedaż mieszkania i kupno lub budowa domu. Druga – znalezienie osoby, która chce zamienić dom na mieszkanie. W pierwszym przypadku mamy o wiele większe pole manewru – ogłoszeń sprzedaży domów jest znacznie więcej niż propozycji zamiany. Ponadto, mamy także możliwość zdecydowania się na kupno działki i budowę własnego domu, który całkowicie będzie odpowiadał naszym preferencjom. Wszystkie warianty zostaną opisane poniżej:
Wybuduj i sprzedaj 
Jeśli zdecydujemy się kupić działkę i wybudować na niej własny dom, rozsądnym będzie zaczekanie ze sprzedażą mieszkania w bloku do czasu, kiedy będziemy się mogli wprowadzić do nowego domu. Aby zaciągnąć kredyt hipoteczno-budowlany jak najbardziej możemy wnieść nasze mieszkanie w bloku jako wkład własny i sprzedać je dopiero, gdy budowa domu będzie ukończona. Przeniesiemy wtedy hipotekę na dom i spłacimy część, lub nawet cały kredyt.
W przypadku budowy domu warto również wiedzieć, że kredyt na taką inwestycję różni się od tego udzielanego na zakup mieszkania. Ze środków z kredytu budowlano-hipotecznego można bowiem sfinansować nie tylko budowę, ale także zakup działki. Środki wypłacane są w kilku transzach, po zakończeniu określonych etapów budowy. Po wypłacie pierwszej z nich kredytobiorca spłaca jedynie część odsetkową od niej, a nie od całego kredytu. Spłata pełnych rat zaczyna się dopiero po wypłaceniu wszystkich transz, ale nie później niż po 24 miesiącach (chyba, że umowa stanowi inaczej).
Sprzedaż mieszkania w bloku i zakup gotowego domu
Inną opcją jest kupno wybudowanego domu. Takie rozwiązanie przyspieszy cały proces przeprowadzki do wymarzonej nieruchomości. W takim przypadku najlepiej zacząć od sprzedaży obecnego mieszkania. Uzyskane środki przeznaczyć bowiem na zakup gotowego domu, który znajdziemy w międzyczasie – na rynku wtórnym lub pierwotnym, od dewelopera.
Co jednak jeśli wymarzony dom przewyższa wartość naszego mieszkania? Wtedy uzyskane środki ze sprzedaży przeznacza się na wkład własny do kredytu hipotecznego. Co bardzo ważne, ubiegając się o kredyt na zakup domu, nie trzeba od razu dysponować gotówką ze sprzedaży mieszkania. Wystarczy zadeklarować chęć zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji bank będzie w stanie wydać decyzję, a często nawet przygotuje umowę kredytową, którą klient będzie mógł podpisać. Wypłatę kredytu instytucja uzależni jednak od wniesienia przez klienta zadeklarowanego wcześniej wkładu własnego w całej wymaganej wysokości.
Należy jednak pamiętać, że decyzja banku i umowa kredytowa mają określony termin ważności – zwykle zawiera się on w przedziale od 30 do 90 dni. W tym czasie nieruchomość powinna zostać sprzedana, a środki wpłacone na poczet wkładu własnego.
A może zamiana? 
Jeżeli jednak znajdziemy odpowiednie, atrakcyjne dla nas ogłoszenie o zamianie, koniecznie warto je sprawdzić. Wbrew pozorom na rynku nie brakuje wcale takich propozycji – w końcu po drugiej stronie transakcji często znajdują się osoby, którym zależy na zastąpieniu dużego domu jednorodzinnego niewielkim lokalem w mieście, który będzie zdecydowanie łatwiej utrzymać. Co więcej, jeśli proponowany dom będzie nam odpowiadał, to w ten sposób zaoszczędzimy nie tylko mnóstwo czasu na załatwianiu formalności, ale również – a może nawet przede wszystkim – sporo pieniędzy. Dlaczego? Z tego powodu, iż podatek od zamiany jest znacznie niższy niż od kupna i sprzedaży.
Ile wynosi podatek „od zamiany”?
Aby obliczyć wartość podatku od zamiany musimy razem z właścicielem drugiej nieruchomości oszacować, ile wynosi cena domu i cena mieszkania. To właśnie od różnicy, którą jedna strona umowy musi zapłacić drugiej zostanie naliczony podatek – a nie od całych kwot nieruchomości. Dzięki temu taka transakcja wiąże się z naprawdę dużymi oszczędnościami. W grę wchodzi tutaj podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wspomnianej różnicy w wartości nieruchomości. Oczywiście, należy tutaj pamiętać, że – podobnie jak w przypadku standardowej procedury kupna – umowa powinna przybrać formę aktu notarialnego.
Zamiana mieszkania z kredytem – czy to możliwe?
Warto także mieć świadomość, że na wymarzony dom możemy także zamienić mieszkanie z obciążoną hipoteką. W takim przypadku konieczne będzie jednak uzyskanie zgody banku. Z jego perspektywy najważniejsze jest, aby wartość przejmowanego domu była wyższa od aktualnego salda zadłużenia naszego mieszkania w bloku. Pozwoli to na zabezpieczenie hipoteczne na podlegającym zamianie domu.
Warto jednak pamiętać, że będzie wymagało to sporządzenia operatu szacunkowego, pozwalającego na ocenę realnej wartości nieruchomości. W czasie wizyty u notariusza konieczne będzie również wykreślenie wpisu z hipoteki poprzedniego mieszkania oraz wprowadzenie odpowiedniego zabezpieczenia w księgach wieczystych nowego domu.
Koszty życia w domu jednorodzinnym – o tym musisz pamiętać
Dziś nierzadko zdarza się tak, że cena nawet mieszkania w bloku nawet o niewielkim metrażu, ale położonego w centrum dużego miasta, może być równa, a nawet wyższa niż cena dużo większego domu jednorodzinnego na pobliskiej wsi. Zamiana mieszkania na dom może się wydawać więc wprost niewyobrażalnie opłacalnym interesem.
Zwiększone wydatki
Wiele osób – zwłaszcza tych, które całe życie mieszkają w dużym mieście – zapomina jednak, że dom jednorodzinny niesie za sobą całe mnóstwo dodatkowych kosztów i obowiązków. Po pierwsze, w przypadku większej przestrzeni, trzeba liczyć się ze znacznie wyższymi rachunkami za prąd i ogrzewanie, oraz opłatami za wywóz śmieci i nieczystości. Co ciekawe, jeśli zdecydujemy się na budowę domu, a nie jego kupno lub zamianę, warto już na samym starcie zainwestować trochę więcej w oszczędne i ekologiczne rozwiązania. Po prostu wydatek tego typu – na przykład na instalację fotowoltaiczną czy lepszą termoizolację – w przyszłości nam się zwróci z nawiązką. Co więcej, w takiej sytuacji możemy starać się o uzyskanie ekokredytu na preferencyjnych warunkach.
Dodatkowe obowiązki
Ponadto, przeprowadzka do domu jednorodzinnego, wiąże się także z zupełnie nowymi zadaniami, które wejdą na stałe do naszego życia codziennego. Wśród nich znajdą się choćby odśnieżanie wyjazdu, grabienie liści czy koszenie trawy – ogólnie dbanie o ogródek. Co prawda, nie obciążą one naszego budżetu, ale z pewnością zabiorą nam sporo czasu. Warto o tym pamiętać.
Nie zmienia to oczywiście faktu, że jeśli naprawdę pragniemy zamieszkać w domu jednorodzinnym z większym metrażem, możemy sobie pozwolić na to pod kątem finansowym, a także jesteśmy w pełni gotowi na powyższe wyzwania – z całą pewnością warto się na to zdecydować i spełnić takie marzenie.
