Kawa z Agentem to nowy cykl poświęcony tematyce rynku nieruchomości. Jeśli jesteś inwestorem lub po prostu ciekawi Cię rynek nieruchomości, a nie masz czasu przeglądać kilkunastu portali, aby być na bieżąco – to program właśnie dla Ciebie!
W najnowszym odcinku Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate prezentuje trzy sposoby na obniżenie podatku z najmu.
Nowe przepisy dotyczące opodatkowania najmu prywatnego
Od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie ryczałtem. Jedynie w działalności dopuszczalne są inne formy opodatkowania: skala PIT, liniowy PIT i ryczałt.
Zakładanie działalności i wprowadzenie do niej nieruchomości nie musi jednak oznaczać od razu, że w kieszeni właściciela zostanie więcej pieniędzy. Ryczałt również można bowiem sobie obniżyć. W jaki sposób?
Opcja 1 - co zrobić w najmie prywatnym?
Skoro nie mamy już możliwości amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, a w najmie prywatnym można rozliczyć podatek wyłącznie od przychodu, to najlepszym sposobem optymalizacji będzie minimalizacja przychodu będącego podstawą opodatkowania.
Znanym od lat sposobem jest tutaj przerzucenie opłat na najemcę w taki sposób, że z punktu widzenia podatkowego wpłacane przez niego kwoty nie będą przychodem wynajmującego.
Podstawowym warunkiem jest właściwe sformułowanie tego w umowie najmu. Należy w niej zatem określić część “czynsz najmu” oraz zawrzeć zapis, że oprócz niego najemca ma obowiązek ponosić pozostałe opłaty – w tym opłaty za gaz, prąd czy wywóz śmieci.
W umowie często dodaje się także zapis, że najemca ponosi powyższe opłaty za pośrednictwem wynajmującego. Co ważne, obecne podejście fiskusa jest takie, że te kwoty nie są przychodem wynajmującego, lecz jednocześnie w ramach działalności za ich pomocą nie zmniejszymy naszego przychodu.
Opcja 2 – rozlicz stratę…
Osoby, które w 2022 roku poniosły stratę – czyli ich koszty przewyższały przychody – mogą ją rozliczyć w kolejnych latach. Jeśli stratę wygenerował najem prywatny, to trzeba ją rozliczyć w ramach najmu prywatnego – i z całą pewnością warto to zrobić. Analogicznie – strata wygenerowana przez działalność gospodarczą musi być rozliczona w ramach działalności.
Najwięcej strat dotyczy amortyzacji mieszkania i remontu. Co istotne, jeśli mamy w działalności gospodarczej możliwe do rozliczenia straty z lat ubiegłych, które zbudowaliśmy poprzez rozliczanie amortyzacji, warto prowadzić działalność gospodarczą do momentu wykorzystania w pełni tych strat, a potem przejść na ryczałt.
Opcja 3 – najem prywatny czy w działalności?
W przypadku najmu prywatnego w grę wchodzi tylko ryczałt, którego stawki to 8,5% i 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 tysięcy złotych. W przypadku działalności gospodarczej dopuszczalne są trzy formy opodatkowania: ryczałt, skala PIT (12% i 32% powyżej 120 tysięcy złotych) i liniowy PIT (19%).
To jednak nie koniec zmiennych, które trzeba wziąć pod uwagę. Należy również wprowadzić nieruchomości do środków trwałych, opłacać składkę zdrowotną, składki ZUS oraz prowadzić księgowość.
Korzyścią jest natomiast możliwość rozliczania kosztów podatkowych. Każdy musi zatem podliczyć indywidualnie co się bardziej opłaca. W sytuacji braku amortyzacji w przeważającej ilości przypadków bardziej opłacalny będzie jednak prywatny ryczałt, ponieważ – jak już zostało wspomniane, działalność gospodarcza wiąże się z dodatkowymi wydatkami.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
