Rozbudowa domu – na czym polega? Koszty, formalności, porady

345

Wielu z czuje ogromne przywiązanie do swoich domów. Często tak mocno kochamy nasze cztery ściany, że nigdy nie chcemy się z nich wyprowadzić. Jednak w pewnym momencie zauważamy, że nasz dom jest dla nas po prostu za mały – być może powiększyła nam się rodzina, ale nie mamy wystarczającej liczby pokojów; być może przenosimy biuro do domu i potrzebna nam jest na nie dodatkowa przestrzeń; albo w końcu zaczęliśmy nowe hobby, które wymaga osobnego pomieszczenia.

W takiej sytuacji świetną alternatywą dla budowy nowego domu jest rozbudowa obecnego. Co ważne, mimo że chodzi tutaj o prace przy już istniejącej nieruchomości, ich zakres może być duży i nawet porównywalny z budową nowego obiektu mieszkalnego. Warto także wiedzieć, że oprócz standardowej rozbudowy użytkowanego budynku, dziś zdarza się nawet tak, że niektóre rodziny planują ją jeszcze na etapie projektowania nowego domu. Na czym polega rozbudowa domu? Ile ona kosztuje i jakie formalności prawne trzeba spełnić przy tym przedsięwzięciu? Przekonamy się poniżej:

Rozbudowa domu – na czym polega?

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają jednoznacznej definicji pojęcia rozbudowy. Z art. 3 pkt. 6 ustawy prawo budowlane wynika jedynie, że rozbudowa, podobnie jak nadbudowa, jest ona rodzajem budowy. Zgodnie z tym przepisem, przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

Dobudowa i nadbudowa Mężczyzna dokonuje nadbudowy domu z klocków

W praktyce przyjmuje się, że rozbudowa domu to wykonanie prac budowlanych mających na celu powiększenie budynku. Może być więc przeprowadzona:

  • Dobudowa, czyli rozbudowa w poziomie (wszerz) – poprzez dobudowanie pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu. Powiększa się wówczas także powierzchnia zabudowy obiektu
  • Nadbudowa, czyli rozbudowa w pionie (w górę) – poprzez dobudowanie piętra lub adaptację poddasza. Zwiększa się wówczas wyłącznie powierzchnia użytkowa domu

Planowanie rozbudowy w przyszłości

Większość osób najczęściej interesuje rozbudowa domu parterowego lub piętrowego o niewielkiej powierzchni, który z czasem staje się za ciasny na przykład wskutek powiększenia rodziny. Choć zwykle tego rodzaju inwestycje przeprowadza się w starszych nieruchomościach, warto wiedzieć, że może ją przewidywać również nowy projekt domu.

Z reguły to młode małżeństwa, dysponujące ograniczonym budżetem, decydują się początkowo na zaprojektowanie mniejszej nieruchomości z planem rozbudowy w przyszłości ze względu na podzielenie kosztów. W skrócie – jeśli para nie ma dzieci, wystarczy im dom o małym metrażu. Z biegiem lat ich priorytety się zmienią, budżet wzrośnie, rodzina się powiększy a w konsekwencji dokonają przebudowy nieruchomości. Zaplanowanie przebudowy małego budynku w przyszłości już na etapie jego projektu jest znakomitym sposobem na rozłożenie kosztów w czasie.

Ważne wskazówki

Jak zatem widzimy, rozbudowa domu to operacja, do której należy podejść podobnie, jak do budowy domu. W jej wykonaniu niezbędny jest projekt architektoniczny, a budynek po rozbudowie musi spełniać wszelkie zasady narzucane przez prawo. Wszystko sprowadza się do tego, aby określić, o jakie pomieszczenia lub elementy może być rozbudowany dom.

Przed właściwą rozbudową, architekt powinien nanieść wszystkie jej możliwości w taki sposób, aby znajdowały się one w planach budynku. Trzeba zwrócić uwagę na działkę – planując rozbudowę domu, należy dysponować na niej odpowiednią ilością miejsca. Nie można zapomnieć o przyłączu prądu, czy wody do dodatkowych pomieszczeń. Elementy te muszą być dokładnie przemyślane tak, aby dysponowały odpowiednią mocą, żeby nowe pomieszczenia nie pozostały bez mediów.

Oczywiście w uprzywilejowanej sytuacji są osoby, które rozbudowę planują już na etapie projektu nowopowstającego budynku. Aby poszerzyć w przyszłości swój budynek, w przeznaczonych do rozbudowy ścianach muszą znajdować się podciągi, które umożliwią wykonanie połączenia pomiędzy dobudówką, a istniejącą częścią domu. Do rozbudowy muszą być przystosowane również fundamenty, aby nowa konstrukcja była należycie zakotwiczona i tworzyła z naszym domem jedną bryłę.

Różnica między remontem a rozbudową domu

Wszelkie prace związane z remontem, przebudową, rozbudową, nadbudową, czy odbudową domu są dość precyzyjnie zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. Rozróżnienie ich jest ważne choćby dlatego, że część z nich wymaga dopełnienia wielu formalności.

Remont należy rozumieć bowiem jako wykonanie prac zmierzających do odtworzenia stanu pierwotnego budynku, a więc bez zmian jego konstrukcji, kubatury, czy powierzchni użytkowej. Remontem można więc nazwać wymianę tynków na elewacji, czy montaż nowych okien energooszczędnych o tych samych wymiarach. Takie prace w większości przypadków nie wymagają żadnych formalności, co najwyżej zgłoszenia.

Rozbudowa domu, a także nadbudowa, wiążą się z powstaniem nowych pomieszczeń, a więc powiększeniem powierzchni użytkowej. Może być więc to dobudowanie ogrodu zimowego, dodatkowego pokoju na parterze lub powiększenie salonu poprzez zabudowę podcienia, lub tarasu, dobudowanie kolejnej kondygnacji lub pomieszczenia nad garażem, czy adaptacja poddasza.

Rozbudowa domu – formalności niezbędne do spełnienia

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Pierwszym krokiem, po podjęciu przez nas decyzji o rozbudowie domu, powinno być ustalenie, czy gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący działkę, na której posadowiony jest nasz budynek. Plan taki zawiera warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwości powiększenia domu, dlatego jeśli okaże się, że w naszej gminie obowiązuje taki plan, dalsze działanie powinno być stosunkowo proste.

Aby uzyskać dostęp do planu składamy do gminy wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Nie ma przy tym obowiązku podawania celu, w jakim zamierzamy go wykorzystać. Organ administracji nie może odmówić nam wydania tych dokumentów. Warto także wiedzieć, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego często dostępne są w Internecie, zazwyczaj na stronach gmin i urzędów miast.

Co, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Jeżeli zaś na interesującym nas terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wzór takiego wniosku znajdziemy na stronie internetowej danego urzędu. Wystarczy wypełnić wniosek i uzupełnić go o opis planowanej rozbudowy oraz podanie docelowych parametrów domu.

W decyzji, która zostanie wydana w okresie od 2 do 4 miesięcy, otrzymamy informację o dopuszczalnej powierzchni zabudowy, a także parametrach elewacji frontowej. Jak zatem widzimy, w takim scenariuszu nasza sytuacja nieco się komplikuje, a z przeprowadzeniem rozbudowy będziemy musieli trochę poczekać.

Zlecenie projektu rozbudowy domu Projekt domu w zeszycie

Kolejnym krokiem powinno być zlecenie sporządzenia projektu rozbudowy. Co istotne, za projekt musi być odpowiedzialna osoba wpisana na listę członków izby samorządu zawodowego i posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania. Jest bardzo ważne, by projektant dopasował nowe rozwiązania do istniejącej konstrukcji budynku oraz do planistycznych wymogów gminy zawartych w Warunkach Zabudowy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Do opisu technicznego, będącego składową projektu, należy dołączyć opinię geotechniczną, z opisem warunków gruntowych panujących na działce oraz możliwości posadowienia obiektu, a w razie potrzeby również odpowiednią ekspertyzę techniczną z wynikami badania geotechnicznego. Jest to o tyle istotne, że z uwagi na intensywny rozwój infrastruktury często zdarza się, iż budynki sadowione są na terenach o niekorzystnych warunkach geotechnicznych. Nie można zapomnieć o tym, że projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga sporządzenia także części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantów.

Zlecenie ekspertyzy technicznej istniejącego budynku

Po sporządzeniu projektu rozbudowy powinniśmy zlecić ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Każda rozbudowa powinna zostać poprzedzona ekspertyzą techniczną. Stanowi ona opracowanie szersze niż opinia techniczna. Zawiera opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

Celem ekspertyzy jest określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.

Zgłoszenie rozbudowy domu do odpowiedniego organu

Kiedy niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

W dniu 24 czerwca 2015 roku weszła w życie bardzo istotna nowelizacja przepisów prawa budowlanego. Zniosła ona właśnie wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego. Zwolnienie to dotyczy jednak wyłącznie tych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją.

Oddziaływanie takie może polegać na wibracjach, hałasie, zakłóceniach elektrycznych albo zanieczyszczeniach powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawieniu lub ograniczeniu możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, czy dopływu światła dziennego. W takim przypadku organ odmówi przyjęcia naszego zgłoszenia i nakaże nam uzyskać pozwolenia na budowę.

Gdzie i jak dokonać zgłoszenia rozbudowy?

W praktyce w zdecydowanej większości przypadków rozbudowa planowana z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami nie wykracza poza teren danej działki, a zatem wystarczające będzie zgłoszenie robót budowlanych. Zgłoszenia takiego dokonujemy w starostwie lub w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu, prezydent ma uprawnienia do działania jako organ powiatu).

Zgłoszenia możemy dokonać:

  • Osobiście podczas wizyty w urzędzie
  • Listownie nadając wniosek wraz z niezbędną dokumentacją na przykład w placówce pocztowe
  • Elektronicznie poprzez portal e-Budownictwo – wystarczy założyć Profil Zaufany na platformie ePUAP i wypełnić odpowiedni formularz załączając do niego niezbędne dokumenty

Jeśli nie jesteśmy w stanie ustalić gdzie zrealizować usługę, wystarczy wejść na portal e-Budownictwo i podać dokładne miejsce inwestycji. System automatycznie wygeneruje dla nas informację o adresie urzędu, do którego powinniśmy zgłosić budowę.

Do zgłoszenia powinniśmy dołączyć:

  • Trzy egzemplarze projektu rozbudowy wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów
  • Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Najpierw ocena zgłoszenia, później rozpoczęcie budowy Rozbudowa domu wszerz

Zgłoszenie budowy powinniśmy złożyć przed rozpoczęciem robót budowlanych. Rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia bądź zanim zostanie ono ocenione przez właściwy organ, uznane zostanie za samowolę budowlaną. Wówczas będziemy musieli przejść przez procedurę legalizacyjną w nadzorze budowlanym i ponieść wysokie opłaty legalizacyjne albo organ zobowiąże nas do rozbiórki obiektu budowlanego.

Jeśli organ stwierdzi, że nasze zgłoszenie ma braki, wyśle nam postanowienie wzywające do ich usunięcia podając w nim termin, w którym należy to zrobić. W przypadku nieusunięcia braków w terminie, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec rozbudowy.

Jeśli nasze zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, to urząd przyjmie zgłoszenie budowy tak zwaną milczącą zgodą. Urząd nie musi w takim przypadku wysyłać nam żadnego pisma o zgodzie na rozbudowę. Może jednak, przed upływem terminu 21 dni, wydać nam z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Odebranie projektu budowlanego i dziennika budowy

Po przyjęciu zgłoszenia urząd ostempluje nasz projekt i wyda nam dwa ostemplowane egzemplarze oraz dziennik budowy. Dziennik budowy wydawany jest przez organ z urzędu, co oznacza, że nie musimy składać wniosku o jego wydanie. Ewentualnie organ może zobowiązać nas do zwrotu związanych z tym kosztów. Wysokość takiej opłaty ustala urząd.

Na pierwszej stronie otrzymanego dziennika budowy wpisujemy imię i nazwisko lub nazwę (firmę) wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót budowlanych. Podajemy ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. Ostatnim krokiem jest złożenie w starostwie zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót.

Co ważne, przystępując do rozbudowy musimy pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Budynek można bowiem rozbudowywać w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 metry, gdy budynek zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy
  • 3 metry, gdy budynek zwrócony ścianą bez otworów okiennych bądź drzwiowych w stronę granicy

Ile kosztuje rozbudowa domu?

Trudno precyzyjnie określić, ile kosztuje rozbudowa domu, ponieważ koszty zależą od rodzaju i zakresu prac. Z reguły najdroższe jest rozbudowywanie domu wszerz (dobudowa), choćby ze względu na prace ziemne, które są dość drogie. Nie zawsze są one jednak tak wysokie, jeśli na przykład dobudówka dotyczy nie dodatkowego pokoju, a jedynie tarasu. Uśredniając, w przypadku dobudowy w grę wchodzą z reguły wydatki rzędu od 6 do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Adaptacja poddasza generuje znacznie mniej kosztów, ale już nadbudowa domu poprzez dobudowanie piętra może wiązać się z kosztowną przebudową dachu, wzmocnienia stropów, czy budową schodów. Na większe wydatki muszą się także nastawić właściciele starszych budynków, które najczęściej wymagają wielu dodatkowych prac modernizacyjnych. Ogólnie na rozbudowę domu należy zatem przeznaczyć średnio od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Koszty projektu i ekspertyz

A ile kosztuje projekt przebudowy domu i ekspertyzy techniczne? Tutaj również wszystko zależy od pomysłu na rozbudowanie budynku. Cena za projekt rozbudowy domu mieszkalnego może więc wynieść od 1500 do kilkunastu tysięcy złotych. Natomiast ekspertyza techniczna stanowi z reguły koszt od kilkuset do 1200 złotych.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments