Piękna katastrofa – inwestycje w nieruchomości

447

W dziesiątym odcinku emitowanego na kanale Portfel Polaka programu “Po Stronie Konsumenta” adwokaci Marcin Lizurek i Karol Wenus prezentują, opartą na faktach, opowieść o inwestycji w pewną nieruchomość, która okazała się katastrofą. Na podstawie konkretnego przykładu pokazują zagrożenia wynikające z inwestowania w niesprawdzone nieruchomości, a także wyjaśniają na co zwrócić uwagę, aby nie dać się oszukać nieuczciwemu deweloperowi:

Po Stronie Konsumenta #10 – inwestycje w nieruchomości

Jaki problem mają dziś najczęściej nabywcy nieruchomości?

Dziś deweloperzy często proponują klientom zawarcie umowy rezerwacyjnej lokalu. W takim przypadku umowa zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, a nie aktu notarialnego. W ramach tej umowy klienci wpłacają zaliczkę tytułem wstępu, a następnie kilkanaście miesięcy czekają na zawarcie umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Niestety, coraz częściej gdy przychodzi moment zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, deweloperzy robią wszystko, aby do zawarcia tej umowy nie doszło. Dlaczego?

Ponieważ klienci, zawierając umowę rezerwacyjną, zabezpieczają sobie cenę lokalu. A ze względu na rosnące ceny nieruchomości, po kilkunastu miesiącach, zarezerwowana cena lokalu jest znacznie niższa niż obecne na rynku. Deweloperzy chcą więc zerwać umowę i znaleźć nowego kupca po wyższej cenie. Niestety, przez brak aktu notarialnego, klienci nie mogą skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu.

Historia pewnego przypadku

Bohater historii dysponuje kwotą kilkuset tysięcy złotych. Marzy mu się pięknie położona nieruchomość. Znajduje on odpowiednie ogłoszenie dewelopera, który ma w planie budowę 4 aparthoteli. Cena jest dość wysoka, wynosi 600 tysięcy złotych. Sam deweloper nie wzbudza zastrzeżeń dewelopera, choć wcześniej o nim nie słyszał. Następnie dochodzi do zawarcia umowy rezerwacyjnej, w zwykłej formie pisemnej. Początkowa zaliczka wynosi 30%, następne 60% będzie trzeba zapłacić w trakcie budowy tego obiektu, a ostatnie 10% po decyzji na użytkowanie. Deweloper tłumaczy taki sposób płatności tym, że finansuje się z wpłat kupujących, nie bierze kredytu.

Budowa ruszyła. Bohater udał się na miejsce budowy i zauważył, że nic na tej budowie się nie dzieje. Okazuje się, że nadzór budowlany wstrzymał budowę inwestycji na skutek apeli sąsiadów, którym nie podoba się gabaryt tego obiektu. Deweloper nie zraża się sytuacją, uspokaja inwestorów, składa inny projekt i uzyskuje od organu budowlanego nowe pozwolenie na budowę. Gdy budynki zostały wybudowane, pojawił się kolejny problem. Deweloper ma trudności z pozwoleniem na użytkowanie, a sam nadzór budowlany zaczął się interesować inwestycją.

Bohater zaczął się niepokoić i “zaglądać w papiery”. Nagle okazuje się, że pierwotna decyzja o pozwoleniu na budowę, o którą opierała się umowa rezerwacyjna, nie dotyczy kompleksu aparthotelowego, a czterech budynków domów jednorodzinnych o mniejszych gabarytach. Dodatkowo, sąsiedzi mieli racje – inwestycja była niezgodna z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, na tych działkach mogą powstać tylko domy jednorodzinne. Jest jeszcze jeden problem – otóż fundamenty zostały posadowione na takim materiale, że może to grozić katastrofą zawalenia się budynków. Na koniec została natomiast uchylona decyzja o pozwoleniu na budowę.

Deweloper nie zraził się – zaproponował zawarcie umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego, których warunkiem podpisania umów sprzedaży ma być pozyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Gdyby nie udało mu się tego pozwolenia uzyskać, to sprzeda kupującym udziały w gruncie nieruchomości i budynku, lecz bez wyodrębnionych lokali.

Co grozi bohaterowi od strony administracyjnej, jeżeli poszedłby on na tę propozycję?

Rodzi to dwojakie zagrożenie. Po pierwsze, jeśli będziemy użytkować budynek, który nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, najpierw Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił nam pouczenia. Po 60 dniach nałoży już na nas karę finansową. Co więcej, po kolejnych 30 dniach przyjdzie następna kontrola i nałoży kolejną karę finansową za nielegalne użytkowanie. Jednostkowa kara wynosi zazwyczaj około kilkunastu tysięcy złotych, lecz za pierwszym razem jest ona dwukrotnie wyższa. Takie kary mogą być nakładane w nieskończoność – o ile nie uzyskamy pozwolenia na użytkowanie lub nie przestaniemy go użytkować.

Po drugie, organy państwowe, a konkretnie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może nałożyć nakaz rozbiórki budynku. Co gorsza, deweloper – jako że pozbył się tytułu prawnego dotyczącego gruntu – teoretycznie jest tutaj bezkarny, rozbiórka obiektu zostaje nakazana wszystkim właścicielom gruntu, czyli kupującym, w tym bohaterowi. Jeśli bohater nie wykona tej rozbiórki, to zostaną na niego nałożone kary w toku postępowania administracyjnego, wynoszące już kilkadziesiąt tysięcy złotych i więcej. Jeżeli jednak nadal nie wykonamy rozbiórki, Urząd wykona rozbiórkę na nasz koszt.

Jaka odpowiedzialność karna spoczywa na deweloperze?

W powyższym przypadku nie ma żadnych wątpliwości, że deweloper popełnił przestępstwo oszustwa – konkretnie wyłudzenia pieniędzy, z art. 226 Kodeksu karnego. Bohater powinien się więc niezwłocznie udać do prokuratury, ponieważ deweloper będzie odpowiadać karnie. Co więcej, w toku takiego postępowania możemy zgłosić wniosek o orzeczenie obowiązku naprawienia szkody. Ponadto, takie postępowanie dzieje się dla nas bezkosztowo. Deweloperowi grozi natomiast minimalnie 6 miesięcy pozbawienia wolności, a w skrajnym przypadku nawet i 12 lat – jeżeli wydarzyło się wspomniane zawalenie się budynku, którego skutkiem była śmierć wielu osób.

Jaka odpowiedzialność karna spoczywa na bohaterze historii?

Niestety, bohater naszej historii także jest zagrożony od strony prawa karnego. Podlega karze aresztu, ograniczenia wolności, grzywny. Dodatkowo, bohaterowi może grozić zarzut narażenia człowieka na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia.

Jaka odpowiedzialność cywilna spoczywa na deweloperze?

Po pierwsze, bohaterowi przysługiwałby zwrot zaliczki od dewelopera oraz inne roszczenia odszkodowawcze. Musimy się jednak zastanowić czy nasz deweloper jest w ogóle wypłacalny. Z reguły w trakcie procesu inwestycyjnego deweloper pozbywa się środków wpłaconych. Najczęściej więc deweloper jest niewypłacalny i rozpoczyna się proces jego upadłości.

Jaki morał płynie z tej historii?

Aby uchronić się od takiego problemu, na etapie zawierania umów, weźmy ze sobą prawnika lub specjalistę – takiego który spojrzy na ten projekt budowlany.

Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ona poniżej.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments