Minęło już ponad pół roku od chwili, gdy Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zalecił bankom stosowanie ostrzejszych zasad oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Od tego momentu nadzór oczekuje od kredytodawców stosowania podwyższonego bufora przy obliczaniu wydolności klientów.
W efekcie, zamiast minimum 2,5 punktu procentowego obecnie przyjmuje się poziom oprocentowania wyższy o 5 punktów procentowych od bieżącego poziomu. Zaostrzono także szacunki dotyczące kosztów utrzymania.
Niestety, omawiana rekomendacja KNF przyniosła efekt uboczny, na który napotykają zainteresowani refinansowaniem kredytu hipotecznego. Droga do obniżenia rat w ten sposób okazuje się nierzadko zamknięta przez rzekomy brak zdolności kredytowej.
Rynek mieszkaniowy a rekomendacja KNF 
W lutym 2022 roku Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zalecił bankom, aby w procesie oceny zdolności kredytowej klientów przyjmowana minimalna zmiana poziomu stóp procentowych wynosiła co najmniej 500 punktów bazowych. Wcześniej minimalny bufor, jaki trzeba było doliczyć wynosił 2,5%.
W efekcie dziś – gdy stopy procentowe wynoszą blisko 7% – banki badając zdolność kredytową muszą przyjmować oprocentowanie na poziomie około 13-15%. To dodatkowa kłoda rzucona pod nogi kredytobiorców – i to nie tylko tych potencjalnych, którzy rozważają kupno mieszkania; ale również obecnych posiadaczy kredytów hipotecznych.
Jak regulacja KNF wpłynęła na zdolność kredytową?
Sens tak ostrożnego podejścia ze strony KNF w ostatnich miesiącach kwestionować zaczęli nie tylko deweloperzy obserwujący spadki sprzedaży, ale także banki. Okazuje się bowiem, że gdybyśmy wrócili do poprzedniej wersji regulacji, to zdolność kredytowa przykładowej polskiej rodziny wzrosłaby o około 20%.
To pozwoliłoby większemu gronu naszych rodaków na realizację marzeń o zakupie własnego mieszkania. Ponadto, ograniczyłoby to presję na rynek najmu i powinno zmniejszyć skalę ochłodzenia na rynku budownictwa mieszkaniowego.
Pod znakiem zapytania stawia się także konieczność uwzględniania wysokiego bufora zwłaszcza w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Co z refinansowaniem kredytu hipotecznego?
Chociaż w dyskusjach przewija się zazwyczaj troska o losy spadającego w przepaść rynku nowych kredytów hipotecznych, to konsekwencje zmian odczuwać mogą także kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązania wcześniej.
Wynika to z prostego faktu – kilka lat temu marże kredytowe były bowiem zdecydowanie wyższe niż obecnie. W efekcie, klienci, którzy swoje zobowiązania zaciągnęli w ostatnich latach, mogą dziś liczyć na naprawdę atrakcyjne oferty refinansowania kredytu – i to zarówno w przypadku opcji z oprocentowaniem stałym, jaki i zmiennym.
Proces refinansowania kredytu jest dużo łatwiejszy od tego pierwotnego, kiedy udzielany był na zakup czy budowę nieruchomości. Wystarczy bowiem przedstawić dokumenty nieruchomości stanowiącej zabezpieczenia oraz udokumentować posiadanie zdolności kredytowej. Również czas oczekiwania na decyzję uległ skróceniu. Standardem stał się dziś tydzień, maksymalnie dwa tygodnie oczekiwania. 
Niestety, pomimo atrakcyjniejszych warunków finansowych w wielu bankach część klientów nie może w ten sposób obniżyć kosztów zobowiązania. Przeszkodą nie do pokonania okazują się właśnie zaostrzone kryteria dotyczące wyliczania zdolności kredytowej, które występują nawet jeśli w przypadku przejścia na kredyt z oprocentowaniem stałym.
Niepożądany skutek uboczny
W rezultacie okazuje się, że teoretycznie klienci nie mają zdolności kredytowej przy niższej racie niż ta, jaką teraz terminowo spłacają.
Jak zatem widzimy, regulacja KNF mająca na celu chronić przyszłych kredytobiorców przed konsekwencjami podwyżek stóp procentowych, boleśnie uderzyła w bieżących posiadaczy kredytów hipotecznych. W konsekwencji, wielu z nich nie może dziś zamienić swojego obecnego drogiego kredytu na tańszy i bezpieczniejszy.
