Piotr Ochnio, CEO Profesjonalne Finanse opowiada o ustawie deweloperskiej i jej wpływie na rynek nieruchomości. Oto czego się dowiedzieliśmy:
Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska to nieoficjalna nazwa ustawy z dnia 16 września 2011 roku, która w bieżącym roku została znowelizowana. Jest to ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej zadaniem jest regulowanie zasad ochrony praw nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego.
Przede wszystkim ustawa deweloperska zmieniła oblicze rynku pierwotnego. Przed jej wejściem w życie nikt nie chronił nabywców, dlatego dochodziło do wielu sytuacji, w których deweloper nie wywiązywał się ze swoich obowiązków.
Obecnie obowiązująca ustawa deweloperska zapewnia jednak ochronę funduszy, które są wpłacone na rachunek dewelopera. Stało się tak dzięki temu, że deweloperów objęto obowiązkiem prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Oznacza to, że nasze pieniądze nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, tylko na specjalny rachunek.
Czym jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, na który wpłacane są pieniądze za nabywcę danej nieruchomości. Bank jest więc pośrednikiem między kupującym a deweloperem, który otwiera taki rachunek wyłącznie w sytuacji, gdy finansuje inwestycję wyłącznie ze środków osób kupujących mieszkanie.
Nadrzędnym celem rachunku powierniczego jest ochrona nabywcy na wypadek niewywiązania się dewelopera z umowy lub jego upadłości. Bank dba o bezpieczeństwo transakcji poprzez wypłaty na konto dewelopera transz w terminach i wysokościach określonych w umowie deweloperskiej.
Każda kolejna transza uruchamiana jest po zakończeniu danego etapu budowy. Zdarza się również, że jest to tylko jednorazowy przelew po zakończeniu całej inwestycji. Wszystkie opłaty bankowej związanej z prowadzeniem rachunku powierniczego uiszcza deweloper. Informacja o rachunku powierniczym powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym – jednym z kluczowych dokumentów dołączonych do umowy zawieranej między nabywcą a deweloperem.
Rodzaje rachunków powierniczych
Wyróżniamy:
- Otwarty rachunek powierniczy
- Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową
- Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową
- Zamknięty rachunek powierniczy
Otwarty rachunek powierniczy
Rachunek otwarty i zamknięty różni się formą wypłacania środków na konto dewelopera. W wersji otwartej pieniądze przelewane są deweloperowi w trakcie budowy, zgodnie z harmonogramem, po ukończeniu danego etapu budowy. Tego typu rachunki powiernicze nakładają na bank obowiązek kontroli inwestycji, a każda kolejna transza przelewana jest po sprawdzeniu stanu budowy oraz kontroli dokumentacji i rachunków bankowych dewelopera. Koszt tych czynności ponosi deweloper.
Zamknięty rachunek powierniczy
W przypadku rachunku zamkniętego środki przekazywane są dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. W związku z tym, forma zamknięta wydaje się korzystniejsza dla nabywcy, gdyż deweloper otrzymuje pieniądze po zakończeniu inwestycji. Może to jednak podwyższyć cenę inwestycji.
Najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Deweloperski fundusz gwarancyjny
Nowelizacja ustawy deweloperskiej przede wszystkim powołała do życia deweloperski fundusz gwarancyjny, stanowiący zabezpieczenie finansowe dla osób kupujących domy i mieszkania od deweloperów w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Środki te mogą również zostać uruchomione w przypadku uzasadnionego odstąpienia umowy przez nabywcę.
Deweloperski fundusz gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w ubezpieczeniowym funduszu gwarancyjnym, na który deweloper ma teraz obowiązek odprowadzać składki od każdej dokonanej na rachunek powierniczy wpłaty nabywcy. Wpłaty te wynoszą 0,45% sumy w przypadku otwartych rachunków powierniczych i 0,1% w przypadku zamkniętych.
Pozostałe istotne zmiany
Kolejną nowością jest możliwość odmowy odbioru domu lub mieszkania ze względu na istotną wadę lokalu oraz możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli deweloper nie usunie tej wady w określonym terminie lub jeśli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.
Następną istotną zmianą jest wprowadzenie obowiązku dostarczenia prospektu informacyjnego przez dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej – z wyszczególnieniem jakie informacje powinny się w nim znaleźć.
Nowelizacja ogranicza również wysokość opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny nieruchomości. Precyzuje ona także warunki zarządzania tą opłatą i sytuacji w jakich może ona powrócić do podpisującego umowę rezerwacyjną klienta.
Ostatnią ważną zmianą jest zwiększenie nadzoru nad wydawaniem przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych oraz powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
