W tym artykule wyjaśniamy, kiedy można skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania. Omawiamy najczęstsze przypadki, takie jak sprzedaż mieszkania po upływie ustawowego terminu, wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe czy sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku. Dowiesz się również, jak prawidłowo rozliczyć dochód ze sprzedaży oraz jakie dokumenty warto zachować.
Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy – kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży mieszkania może podlegać opodatkowaniu, jeśli od daty nabycia (lub odziedziczenia) nieruchomości nie minęło 5 lat. Co ważne, liczenie tego okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub objęcie mieszkania.
Przykład: Jeśli mieszkanie zostało kupione 15 czerwca 2024 r., pięcioletni okres liczy się od 1 stycznia 2025 r., a kończy 31 grudnia 2029 r. Sprzedaż dokonana po tej dacie nie powoduje obowiązku zapłaty podatku.
Zwolnienie z podatku przy sprzedaży mieszkania po 5 latach
Najprostszą i najczęściej stosowaną formą zwolnienia z podatku przy sprzedaży mieszkania jest zachowanie pięcioletniego okresu posiadania. Jeśli sprzedający spełnia ten warunek, nie musi płacić podatku PIT, niezależnie od kwoty uzyskanego dochodu.
To rozwiązanie dotyczy zarówno mieszkań zakupionych, jak i otrzymanych w darowiźnie lub spadku, pod warunkiem, że spełniony jest wymagany czas posiadania.
Zwolnienie z podatku przy przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe
Drugą istotną przesłanką do zwolnienia z podatku przy sprzedaży mieszkania jest tzw. ulga mieszkaniowa, wynikająca z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Aby z niej skorzystać, należy:
- sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia,
- zadeklarować w zeznaniu podatkowym (PIT-39) zamiar przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe,
- wykorzystać środki w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Do własnych celów mieszkaniowych zaliczamy m.in.:
- zakup nowego mieszkania lub domu,
- budowę domu na posiadanej działce,
- spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą,
- rozbudowę lub remont własnego lokum.
Warto pamiętać, że wydatkowanie środków musi być dobrze udokumentowane – umowy, faktury czy potwierdzenia przelewów będą niezbędne w razie kontroli skarbowej.
Mieszkanie ze spadku a podatek – szczególne zasady
W przypadku sprzedaży mieszkania odziedziczonego w spadku, również obowiązują przepisy o 5-letnim terminie. Jednak dla spadków nabytych po 1 stycznia 2019 roku, okres ten liczony jest od momentu nabycia mieszkania przez spadkodawcę.
Przykład: Jeśli ojciec zmarł w 2022 roku, a nabył mieszkanie w 2010 r., jego dziecko może sprzedać mieszkanie bez podatku od razu po nabyciu spadku, ponieważ 5 lat od nabycia przez ojca już upłynęło.
Ważne: w przypadku starszych spadków (nabytych przed 2019 r.), okres liczony jest od daty śmierci spadkodawcy.
Dochody ze sprzedaży a podatek PIT – jak się rozliczyć?
W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, gdy nie przysługuje zwolnienie, konieczne jest złożenie zeznania PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.
W formularzu należy wykazać:
- przychód ze sprzedaży,
- koszty nabycia i inne koszty uzyskania przychodu (np. notarialne, remontowe),
- dochód do opodatkowania stawką 19%.
Jeśli planujemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, również należy to wykazać w PIT-39, nawet jeśli ostateczny dochód wynosi 0 zł.
Przy kosztach sprzedaży mieszkania można również uwzględnić m.in. wydatki na remont, jeśli miały bezpośredni wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Każdy taki koszt powinien być odpowiednio udokumentowany – np. fakturami lub umowami.
Kiedy nie trzeba płacić podatku – podsumowanie
Oto najczęstsze przypadki, kiedy sprzedaż mieszkania nie wiąże się z obowiązkiem podatkowym:
- minęło 5 lat od nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego),
- środki zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat,
- sprzedaż mieszkania ze spadku, w którym 5 lat minęło już w momencie dziedziczenia,
- sprzedaż za cenę nieprzekraczającą kosztów nabycia (np. sprzedaż ze stratą),
- transakcja realizowana w skupie nieruchomości, jeśli spełnia warunki zwolnienia, np. związana z celem mieszkaniowym.
O czym warto pamiętać?
- Dokumentacja to podstawa – gromadź faktury, umowy, akty notarialne.
- Zawsze składaj PIT-39, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, nawet gdy dochód wynosi 0 zł.
- Nie czekaj do ostatniej chwili z decyzją – zaplanuj wykorzystanie środków na cele mieszkaniowe wcześniej.
Podsumowując, możliwość uniknięcia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania istnieje w wielu sytuacjach, jednak każda z nich wymaga spełnienia konkretnych warunków i odpowiedniej dokumentacji. Warto zatem działać świadomie i – w razie wątpliwości – skorzystać z pomocy doradcy podatkowego lub prawnika.
