Inwestycje w nieruchomości w ostatnich latach – a zwłaszcza po wybuchu pandemii koronawirusa, gdy pojawiło się nad nami widmo recesji i galopującej inflacji – cieszą się gigantyczną popularnością. Większość z nich sprzedaje się jeszcze zanim zostanie wybudowane, czyli na etapie „dziury w ziemi”. Warto dodać, że aż ponad 30% mieszkań nabywanych w naszym kraju to zakupy inwestycyjne.
Poza kupnem mieszkań przeznaczonych na wynajem, inwestorzy chętnie także lokują środki w nieruchomościach komercyjnych – w tym także w condohotelach. Są one coraz częściej stają się celem inwestycji osób, które szukają alternatywy dla lokat. W końcu, duże zapotrzebowanie na usługi hotelarskie dla biznesu i turystyki w naszym kraju wpłynęły na znaczny rozwój bazy noclegowej w ostatnich latach, a także stałego podnoszenia jakości świadczonych usług. Nowe obiekty noclegowe, zarówno hotele, jak i condohotele, wprowadziły na rodzimy rynek nowoczesne standardy usług, do których szybko przywykli goście hotelowi.
Choć co prawda pandemia COVID-19 wywołała niemały kryzys w branży turystycznej, to wartość inwestycji w condohotele w tym czasie była iście rekordowa. Według szacunków wynosi ona w naszym kraju obecnie ponad 1,5 miliarda złotych. Jak zatem zarabiać na condohotelach? Jaką stopę zwrotu można generować w ten sposób? O czym trzeba pamiętać? Wszystkie te informacje zostaną zaprezentowane w dalszej części tekstu. Zacznijmy od wyjaśnienia czym w ogóle są condohotele:
Condohotel – co to jest? 
Condohotel to nic innego, jak hotel, który funkcjonuje w systemie condo. To z kolei oznacza, iż dana nieruchomość podzielona jest na pomieszczenia, które należą do różnych właścicieli. W praktyce więc są to apartamenty, które inwestorzy prywatni nabywają na własność w obiektach hotelowych budowanych przez deweloperów, najczęściej w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Całością zarządza odpowiednia firma, która zajmuje się zdobywaniem najemców, marketingiem, obsługą gości i wynajmowaniem pokoi, ale zyski dzieli odpowiednio między siebie i wszystkich właścicieli.
Condohotele dla najemcy – turysty czy biznesmena – niczym nie różnią się od zwykłych hoteli. Oferują ustandaryzowane pokoje do wynajęcia, sale konferencyjne czy miejsca rekreacji, takie jak bary i baseny. Jest to zatem pewien system zarabiania pieniędzy na wynajmie.
Geneza inwestowania w condohotele
Początki w USA
Condohotele po raz pierwszy pojawiły się w Stanach Zjednoczonych już w latach pięćdziesiątych ubiegłego wieku w Miami Beach na Florydzie. Natomiast 30 lat później powstały tam inwestycje, które od samego początku zostały pomyślane jako condohotele – takie jak słynne obiekty słynne Casablanca i Alexander.
Pierwsze condohotele w Polsce
Do Polski takie pomysły przeniknęły znacznie później – dopiero w pierwszej dekadzie XXI wieku. Do pierwszych instytucji tego typu w naszym kraju należały Dom Zdrojowy w Jastarni i Marine Hotel w Kołobrzegu.
Inwestowanie w condohotele obecnie
Dziś inwestycja w condohotele nie jest zbyt skomplikowana. Trzeba jednak poznać rynek i reguły nim rządzące, a także określić, czy taka forma jest dla nas odpowiednia. Umowy między firmą zarządzającą czy deweloperem a inwestorem są bowiem podpisywane na dość długi okres – zazwyczaj od 5 do 15 lat, a nawet i bezterminowo. To one określają warunki współpracy między sprzedającym a kupującym i w razie sytuacji spornych stanowią podparcie dla jednej i drugiej strony.
Model biznesowy
Inwestorzy w przypadku condohoteli kuszeni są wysoką stopą zwrotu. Funkcjonujący w Polsce model biznesowy zakłada najczęściej cztery sposoby przychodów z najmu condohoteli:
- 50/50 – czyli podział zysków po połowie pomiędzy właścicielem a firmą zarządzającą, gdy jest nią wcześniejszy deweloper
- 70/30 – w tym przypadku 70% zysków idzie do właściciela, 30% do zewnętrznej firmy zarządzającej obiektem
- Stały procent od wartości nieruchomości netto
- Stały procent od wartości mieszkania + podział zysków z całego obiektu.
Zakładana stopa zwrotu
W efekcie, szacuje się, że rentowność inwestycji w condohotel kształtuje się na poziomie 4-10% w skali roku. W dzisiejszych czasach, najczęściej wynosi ona jednak 5-6% na co wpływ oczywiście ma pandemia koronawirusa. Należy pamiętać, że od tej kwoty trzeba odjąć jeszcze podatek od nieruchomości, jaki zobowiązany jest opłacać właściciel condohotelu, oraz podatek dochodowy od zarobku. Kolejne “ukryte” koszty ograniczające czysty zysk, to ubezpieczenie, wyposażenie czy utrzymanie miejsca parkingowego, a niekiedy nawet czynsz do spółdzielni lub wspólnoty. Z tego powodu szansę na stopę zwrotu w wysokości 9-10% w skali roku, są raczej marginalne.
Najistotniejsza lokalizacja
Największe zyski są w stanie osiągnąć oczywiście właściciele condohoteli zlokalizowanych w bardzo popularnych pod względem turystycznym miejscowościach wypoczynkowych – zarówno nad morzem, jak i w górach. Każdego roku przyjeżdża tam mnóstwo turystów poszukujących wysokiego standardu noclegów. Rynek condohoteli prężnie się rozwija, a świadomość możliwości, jakie dają takie obiekty rośnie wśród potencjalnych najemców. Z roku na rok coraz częściej turyści zamiast wynajmować kwaterę prywatną czy zwyczajny pokój w pensjonacie lub w hotelu, będą woleli zdecydować się na luksusowy condohotel o podwyższonym standardzie.
O czym trzeba pamiętać?
Brak ochrony prawnej
Co bardzo ważne, nabywcy pokoju w condohotelu nie chroni prawo deweloperskie. Warto o tym warto pamiętać, szczególnie w sytuacji, kiedy hotel w systemie condo dopiero ma powstać. Dużo bezpieczniejszą opcją jest zatem wybór takiej inwestycji, która budowana jest ze środków własnych dewelopera niż pieniędzy inwestorów.
Niejasne i niekorzystne zapisy w umowie
Trzeba również zdawać sobie sprawę z tego, na co wpływ ma właściciel pokoju, a na co nie ma. Zapisy to określające również powinny znaleźć się w umowie. Podobnie jak warunki zakończenia współpracy, sposób zarządzania czy choćby wypłacania pieniędzy.
Wielu inwestorów już się zresztą przekonało co znaczą niekorzystne zapisy w umowie. Chodzi przede wszystkim o ważne klauzule dotyczące warunków wypłaty zysków i “gwarantowanej” stopy zwrotu, która niejednokrotnie była mocno akcentowana w reklamach. Według szacunków aż około 75% inwestycji condohotelowych dotyczyły sytuacje związane z opóźnieniem wypłaty zysków lub przedłużeniem terminów ich płatności.
Problem z nieruchomością po wygaśnięciu umowy
Ponadto, rozważając inwestycję w condohotel, trzeba brać pod uwagę także jej długofalowe skutki. Wspomnianą gwarancję zysku – o ile prawidłowo przeanalizowaliśmy umowę i nie znalazły się w niej niekorzystne klauzule – mamy tylko na czas obowiązywania umowy. Później nie jest to już tak pewne. W końcu pokój hotelowy to nie mieszkanie na wynajem, więc w praktyce znacznie trudniej taką nieruchomość sprzedać. Jeśli natomiast chcemy nadal prowadzić działalność związaną z wynajmem, będzie musieli to robić na własną rękę lub ewentualnie szukać firmy, która się tym zajmie, lecz nie wiadomo czy nowa umowa będzie dla nas równie korzystna, o ile w ogóle.
Ryzyko upadłości firmy zarządzającej lub dewelopera
Inwestor ponosi również ryzyko, że biznes okaże się nierentowny i firma zarządzająca ogłosi upadłość. Chociaż są to zdecydowanie pesymistyczne scenariusze, to nawet je należy brać pod uwagę.
Dalsze losy branży condohotelowej w Polsce są także niestety obciążone niepewnością ze względu na pandemię COVID-19. Chodzi tu przede wszystkim o wspomniane wyżej ryzyko upadłości firmy zarządzającej czy deweloperskiej, która dopiero ma wybudować daną nieruchomość. Branża już teraz odczuwa negatywne skutki. Sytuacja związana z pandemią z dużym prawdopodobieństwem opóźni realizację części z planowanych do 2022 roku inwestycji. Niektóre z nich mogą w ogóle nie powstać. Związane jest to z opóźnieniami w dostawach materiałów, brakiem pracowników.
Prześwietlenie kondycji deweloperów i współpraca tylko z renomowanymi podmiotami
Dlatego inwestorzy zainteresowani zakupem nowych nieruchomości condohotelowych powinni zwracać uwagę na kondycję finansową deweloperów. Inwestycji w condohotele nie obejmuje bowiem obecna ustawa deweloperska. Sytuacja ta nie zmieni się także wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej od połowy 2022 roku.
Podstawowym działaniem zmniejszającym szansę na stratę pieniędzy w wyniku nieudanej inwestycji, jest postawienie na współpracę z doświadczonym deweloperem i firmą zarządzającą. Podmioty te powinny się już legitymować udanymi i zyskownymi inwestycjami tego rodzaju. Ponadto, warto poddać analizie lokalizację obiektu i konkurencję w jego okolicy.
Czy zatem na condohotelach można dobrze zarobić?
Jeśli inwestor poszukuje dobrego sposobu na pasywne wypracowywanie zysków i ma do czynienia z profesjonalnym operatorem, a także deweloperem – to inwestycja w condohotele może okazać się świetnym pomysłem na dobry zarobek. Położony w atrakcyjnej lokalizacji hotel w systemie condo może przynieść wiele zysków i satysfakcji osobom, które nie mają czasu na zajmowanie się nieruchomością, a jednocześnie pragnącym inwestować na tym rynku.
Trzeba jednak pamiętać, że pandemia COVID-19 bezdyskusyjnie mocno nadszarpnęła całą branżę turystyczną, w tym inwestycje w condohotele. Inwestorzy zainteresowani lokowaniem kapitału w tego typu obiekty powinni więc bacznie śledzić rynek i zachować szczególną ostrożność przy analizowaniu umowy. Kluczowe do sukcesu w tym zakresie wydaje się zatem znalezienie odpowiedniej oferty. W takiej sytuacji przyda się nam wsparcie doświadczonego prawnika albo wiedza i doświadczenie w tej dziedzinie.
