W kolejnym odcinku Kawy z ekspertem kredytowym, Piotr Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse opowiada o budowie domu z kredytem hipotecznym. Oto czego się dowiedzieliśmy:
Kawa z ekspertem kredytowym
Od czego zaczynamy, kiedy chcemy uzyskać kredyt na budowę domu?
Jeśli chcemy wybudować dom, to najpierw musimy wybrać działkę budowlaną. Co istotne, posiadana przez nas działka zalicza się do wkładu własnego. Drugim punktem jest uzyskanie pozwolenia na budowę i sporządzenie projektu budowlanego, co wiąże się z wieloma formalnościami.
Co jednak, gdy nie mamy działki na własność i nie mamy całości środków, aby ją kupić? Tutaj mamy dwie opcje. Pierwsza z nich to zakup działki z wykorzystaniem kredytu bez informowania banku, że następnie będziemy budować na niej dom. Takie rozwiązanie pozwoli nam uzyskać wszystkie formalności do tego, aby na działce postawić dom.
Druga opcja to zakup działki i budowa domu jednym kredytem. Wbrew pozorom, ten scenariusz może okazać się mniej korzystny. Jest on znacznie bardziej skomplikowany i niewiele banków na niego pozwala, ponieważ instytucja musi wiedzieć, co na danej działce będzie budowane, a jako, że nie mamy jeszcze pozwolenia na budowę ani projektu domu, to takiej możliwości nie ma. Z tego powodu opcja ta w ogóle nie jest wykorzystywana.
Co istotne, jeśli kupujemy działkę posiłkując się kredytem, to następnie musimy również w tym samym banku zaciągnąć kredyt na budowę domu, ponieważ żaden drugi bank w księdze wieczystej się już wtedy nie zabezpieczy. Jedynym wyjściem jest tutaj refinansowanie naszego kredytu, czyli jego przeniesienie do innego banku – tego, w którym chcielibyśmy wziąć kredyt na budowę domu.
Co jest istotne w przypadku kredytu na budowę domu?
Przede wszystkim powierzchnia działki. Okazuje się bowiem, że banki są niechętne wobec działek o powierzchni powyżej 3000 metrów kwadratowych. Wynika to z przepisów regulujących obrót ziemią. Banki nie chcą się bowiem zabezpieczać na takich działkach, gdyż mają później problem z ewentualnym zbyciem takiej działki.
Ponadto, nasza działka powinna być działką budowlaną, mieć wydane warunki zabudowy albo chociaż posiadać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jak uzyskać kredyt na budowę domu?
Jeśli posiadamy działkę i spełniliśmy wszelkie formalności, czas na wybór kredytu. W tym celu należy równolegle złożyć wniosek kredytowy w 2-3 bankach. Co istotne, do procesu kredytowania będziemy potrzebować podobnych dokumentów jak do samego pozwolenia na budowę, czyli:
- Wypisu i wyrysu z rejestru gruntów
- Mapy ewidencyjnej
- Wypisu z kartoteki budynków
- Kosztorysu budowlanego
- Wszelkich innych dokumentów niezbędnych w procesie starania się o pozwolenie na budowę.
Co istotne, możemy tutaj wykorzystać wszelkie dokumenty, które wcześniej braliśmy do ubiegania się o pozwolenie na budowę – o ile nie straciły one ważności. W takim przypadku niestety będziemy musieli się o nie starać raz jeszcze.
Kosztorys budowlany
Ponadto, na podstawie kosztorysu budowlanego zostaną ustalone kwoty wniesionych przez nas środków – czyli wartości działki oraz wszystkich prac budowlanych, które już zrobiliśmy. Na jego podstawie ustalone zostaną także środki do wniesienia, które zamierzamy ponieść z własnych pieniędzy; oraz wartość kredytu.
Mało tego – na podstawie kosztorysu budowlanego rozliczana będzie cała inwestycja. Oznacza to, że ze względu na niego będą wypłacane poszczególne transze kredytu oraz ustalane kwoty na poszczególne etapy budowy.
Proces kredytowy
Po skompletowaniu wszystkich dokumentów następuje proces kredytowy. On już znacząco przypomina standardowy proces zakupu tradycyjnej nieruchomości. Analitycy oceniają więc naszą zdolność kredytową i wydają decyzję finansową.
Następnie dochodzi do wyceny nieruchomości oraz jej oceny technicznej i prawnej. Co ważne, w tym przypadku rzeczoznawca ocenia wartość przyszłą nieruchomości – na podstawie kosztorysu i projektu budowlanego. W kolejnym kroku otrzymujemy draft umowy do zapoznania się, po czym następuje podpisanie umowy kredytowej i następuje wypłata kredytu – w poszczególnych transzach.
Co istotne, bank będzie wypłacał nam kolejne transze dopiero po wykonaniu przez nas prac, które określiliśmy w kosztorysie budowlanym. Bank sprawdza to za pomocą inspekcji – zdjęciowych (fotografie zamieszczamy w formularzu na stronie banku) lub terenowych dokonanych przez rzeczoznawcę.
Jak wygląda spłata kredytu na budowę domu?
Spłata kredytu na budowę domu wygląda zupełnie inaczej niż ma to miejsce w przypadku kredytu na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Bank wypłacając nam środki w transzach w ogóle nie pobiera bowiem od nas kapitału. Mamy wtedy do czynienia z tak zwanym okresem budowlanym.
W tym czasie bank pobiera od nas raty odsetkowe i to jedynie od wypłaconej do tej pory kwoty. Kapitał zaczniemy spłacać dopiero po zakończeniu budowy – kiedy bank wypłaci nam już ostatnią transzę, a my uzyskamy już pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. W praktyce, im szybciej ukończymy budowę, tym szybciej zaczniemy spłacać nasz kredyt i tym mniejsze koszty poniesiemy.
Ponadto, musimy również przedstawić bankowi dokumenty, które potwierdzą, że środki z kredytu zostały wykorzystane zgodnie z jego przeznaczeniem.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
