Piotr Ochnio – CEO Profesjonalne Finanse opowiada o kulisach pracy eksperta kredytowego, indeksie WIRD, który ma zastąpić WIBOR, nowej ustawie ubezpieczenia pomostowego oraz o tym jak wybrać kredyt hipoteczny.
Czym jest WIRD?
Warszawski Indeks Rynku Depozytowego to indeks transakcyjny opracowany na podstawie transakcji depozytowych zawieranych przez podmioty przekazujące dane z instytucjami finansowymi oraz dużymi przedsiębiorstwami.
Wskaźnik WIRD jest niższy od WIBOR. Według danych na 1 września wynosi on 6.4 podczas, gdy WIBOR 3M wynosi 7.15, a WIBOR 6M – 7.4. Różnica między stawkami jest zatem zauważalna. W efekcie, dziś przy kredycie w wysokości 300 tysięcy złotych na 25 lat, rata każdego miesiąca przy obowiązującym wskaźniku WIRD byłaby niższa o 250 złotych od obecnej.
Kiedy WIRD zacznie obowiązywać?
Kiedy wskaźnik WIRD zastąpi WIBOR? Wiceminister finansów powiedział, że zakładane jest jego wprowadzenie od 1 stycznia 2023.
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe do tej pory było wykorzystywane przez banki, jako dodatkowe podwyższenie marży o punkt procentowy. Od czasu wypłaty kredytu hipotecznego, do czasu kiedy my jako nabywcy znaleźliśmy się, jako właściciele nieruchomości a bank, jako wierzyciel nieruchomości w księdze wieczystej, musimy to ubezpieczenie pomostowe opłacać. Okres ten często trwa bardzo długo, nierzadko nawet 1,5 roku.
Obecnie, dzięki nowej ustawie, przepisy się zmieniły. Banki już nie mogą zatrzymywać składki na ubezpieczenie pomostowe, mają obowiązek zwrócić ją klientowi na poczet nadpłaty kapitału.
Filtrowanie banków – filtr regulaminów
Parametry osobowe
Każdy z banków ma swój unikalny regulamin określający, jakiego klienta chciałby mieć u siebie. Na początku regulamin ten określa parametry osobowe klienta – czyli wiek, stan cywilny, obywatelstwo.
Parametry dochodowe
Następnie regulamin przechodzi do parametrów dochodowych, takich jak: forma zatrudnienia, pracodawca (duża korporacja czy lokalna mała firma), okres zatrudniania i oczywiście wysokość dochodów. Kolejnym krokiem jest wyliczanie przez banki zdolności kredytowej klienta. Każdy bank liczy ją w nieco inny sposób.
Oferta banku
Kolejnym elementem regulaminu są parametry dotyczące oferty banku, czyli wymagania w kwestii wkładu własnego oraz to czy bank korzysta z rządowych programów – takich jak choćby Mieszkanie bez wkładu własnego. Warto również sprawdzić, czy w danym banku są dostępne promocje.
W kolejnym kroku – tylko w przypadku kredytu hipotecznego – bank sprawdza rodzaj nieruchomości, rynek zakupu (pierwotny, wtórny czy choćby licytacja komornicza), formę własności oraz oczywiście wartość nieruchomości wycenianą przez rzeczoznawcę.
Wpływ BIK na kredyt
Wszystkie nasze kredyty i zobowiązania finansowe trafiają, jako raport do Biura Informacji Kredytowej. Jeśli terminowo spłacamy kredyty, to nasze punkty scoringowe w BIK idą w górę. A jeżeli nie spłacamy ich regularnie, to nasze punkty scoringowe spadają.
Ponadto, naszą wartość scoringową obniżają zapytania kredytowe. Aktualnie jednak, po wprowadzeniu zmian, jeśli o dany typ produktu bankowego wnioskujemy do wielu banków w ciągu około dwóch tygodni, to zostanie to potraktowane, jako jedno zapytanie. Lepiej jednak precyzyjnie składać wnioski, po przeanalizowaniu regulaminu banków, co zostało omówione powyżej.
Filtrowanie banków – filtr kosztów
Koszty główne
W pierwszej kolejności warto podzielić koszty główne kredytu na trzy grupy: marżę, prowizję i prowizję za wcześniejszą spłatę. Za najważniejszy koszt zdecydowanie uchodzi marża banku.
Koszty ubezpieczeń
W kolejnym kroku należy porównać koszty ubezpieczenia nieruchomości – które jest wymagane zawsze oraz takich ewentualnych ubezpieczeń jak ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie ryzyka utraty pracy i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Koszty dodatkowe
Na końcu należy przeanalizować koszty dodatkowe, czyli obowiązek założenia w danym banku konta osobistego, karty kredytowej i ewentualnie innych produktów oszczędnościowych. Tutaj trzeba zwrócić uwagę na faktyczny koszt tych produktów – teoretycznie są one bowiem za 0 złotych, ale tylko jeżeli z nich korzystamy, wykonujemy daną ilość transakcji i mamy określone wpływy.
Należy więc przeanalizować, co się stanie z naszym kredytem, gdy choć raz, w którymś miesiącu, nie spełnimy wymagań dotyczących korzystania z konta osobistego czy karty kredytowej.
Filtrowanie banków – ostatni etap
W ostatnim kroku powinniśmy pozostawić sobie trzy banki, u których wnioskujemy o kredyt. Dlaczego trzy, a nie jeden najlepszy? Ponieważ często kupując nieruchomość mamy określony czas na realizację umowy. Natomiast cała procedura wydania decyzji kredytowej przez bank może ciągnąć się tygodniami. Dlatego warto zabezpieczyć tę transakcję w trzech bankach.
Co, gdy klient otrzyma więcej niż jedną decyzję pozytywną? Taka sytuacja jest bardzo pozytywna dla klienta, ponieważ w wielu przypadkach dzięki niej może on na końcowym etapie jeszcze negocjować z każdym z tych banków warunki kredytu, a następnie po prostu wybrać najlepszą ofertę.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
