Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko kupno mieszkań na wynajem. O zarabianiu na nieruchomościach komercyjnych, o inwestycjach w czasach wysokiej inflacji w 42. odcinku emitowanego na kanale Portfel Polaka programu RTG Nieruchomości Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli porozmawiał z Wojciechem Bączykiem – Managing Partnerem w Tiana Capital.
RTG Nieruchomości #42
Czym zajmuje się Wojciech Bączyk?
Wojciech Bączyk jest współwłaścicielem Tiana Capital, czyli funduszu inwestującego w lokale usługowe. Oprócz tego jest właścicielem Grants Capital – firmy wyspecjalizowanej w pozyskiwaniu bezzwrotnych dotacji dla przedsiębiorstw.
Wojciech Bączyk zaczął inwestować w lokale usługowe w 2021 roku. Chodziło wtedy o to, aby stworzyć produkt inwestycyjny, który będzie dobrze sobie radził w warunkach realnie ujemnych stóp procentowych.
Jak w praktyce działa Tiana Capital?
Tiana Capital ma własny zespół, który aktywnie poszukuje lokali. Rynek lokali usługowych jest mniej płynny niż w przypadku mieszkań, dlatego istotą jest tutaj pomysł na inwestycję.
Ponadto, Tiana Capital współpracuje z najemcami sieciowymi, którzy są odbiorcami ich lokali. W praktyce to właśnie najemcy tworzą wartość produktu – przez długoterminowe umowy waloryzowane inflacją.
Część produktów Tiana Capital jest trzymana we własnym portfelu funduszu, a część jest sprzedawana inwestorom, którzy zarabiają na nim przez wiele lat, a ich zyski są waloryzowane inflacją.
O jakich długoterminowych umowach mowa?
Wszystko zależy od sieci, lecz zazwyczaj są to umowy na od 10 do 15 lat, gdzie przez pierwsze 3 lub 7 lat najemca nie ma możliwości wyjścia. Ponadto, umowa przez cały ten okres indeksowana jest o wskaźnik inflacji.
Ile wynosi stopa zwrotu z wynajmu lokalu komercyjnego?
Rentowność jest wyższa niż z wynajmu mieszkań, gdzie wynosi ona średnio 4,5%. Tutaj rentowność dla inwestora wynosi od 6% do 9,5% – lecz z każdym rokiem będzie coraz wyższa ze względu na waloryzowanie umów inflacją.
Jakie są jeszcze zalety wynajmu lokali usługowych?
Przede wszystkim bezobsługowość. Umowa podpisana jest na wiele lat, a najemca wchodzi zazwyczaj na stan deweloperski i samodzielnie wykańcza lokal. Kolejny plus to możliwość amortyzacji lokali komercyjnych. Co więcej, ceny mieszkań brutto są wyższe niż ceny netto lokali usługowych.
Jak można zastosować kredyt przy tego typu nieruchomości?
Banki chętniej dają kredyty na lokale usługowe niż na mieszkania – dlatego, że przepływ pieniędzy gwarantuje długoterminowa umowa najmu z renomowanym najemcą. Aktualnie więc nawet 60% wartości tego typu inwestycji można sfinansować kredytem.
Jak Wojciech Bączyk ocenia obecny stan polskiej gospodarki?
Według Wojciecha Bończyka w przyszłym roku w Polsce wystąpi recesja. Co gorsza, wysoka inflacja będzie się utrzymywać, więc wystąpi stagflacja. Ponadto, realnie ujemne stopy procentowe (poniżej wartości inflacji) zostaną utrzymane.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ona poniżej.
