Wspólnota mieszkaniowa jest to w myśl ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, zrzeszenie właścicieli danych lokali w danej nieruchomości. Co istotne tyczy się to wyłącznie takich budowli lub osiedli, które są objęte prawem własności przez osoby fizyczne, deweloperów, jednostki samorządowe, zakłady pracy. Dodatkowo musiały one powstać po dacie 1 stycznia 1995 roku.
Aby wyszczególnić rodzaje wspólnot mieszkaniowych, można posłużyć się podziałem ich ze względu na wielkość. Małe wspólnoty mieszkaniowe to takie, w których ilość lokali nie wynosi ponad 7. Duże wspólnoty mieszkaniowe to takie, w skład których wchodzi powyżej 7 lokali. W świetle prawa wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną. Nie posiada ona pełnej osobowości prawnej i nie jest podmiotem gospodarczym, mogącym prowadzić działalność. Ponadto mimo braku własnego majątku jest ona w stanie:
- zaciągać zobowiązania wobec innych podmiotów
- nabywać prawa
- dochodzić swoich praw na sali sądowych rozpraw.
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w momencie zakupu lokalu od dewelopera lub poprzedniego posiadacza, jakim mogła być gmina, zakład pracy czy też inna osoba prywatna. Poprzez wpis do księgi wieczystej, z mocy prawa nowy właściciel staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki takiemu zabiegowi powstają również nowe wspólnoty. Dodatkowo, po wpisie notarialnym w księdze wieczystej właściciel już również, jako pełnoprawny członek nowej wspólnoty, uzyskuje pełne możliwości jakie za tym idą. Umożliwia to nowonabywcy nie tylko własnościowe użytkowanie swojego lokalu, ale tez możliwość działania i wpływania na wspólnotę mieszkaniową.
Czy możliwe jest wyjście ze wspólnoty mieszkaniowej?
Niestety nie jest możliwe dobrowolne pozbycie się prawa do bycia członkiem we wspólnocie mieszkaniowej w inny sposób, niż poprzez sprzedaż mieszkania dająca również to samo prawo. Oznacza to, że nie da się w żaden inny sposób zrezygnować z bycia członkiem wspólnoty. Oczywiście każdy członek wspólnoty może zostać z niej wydalony w określonych możliwościach. Przykładami takich sytuacji mogą być:
- zaległości w opłacaniu kosztów związanych z kwestiami zarządzania nieruchomością
- uporczywe i ewidentne psucie miru domowego
- użytkowanie własności prywatnej lub wspólnej w sposób utrudniający i uciążliwy dla reszty członków wspólnoty.
Jednak takie usunięcie jest możliwe wyłącznie poprzez proces sądowy, o ile uprzednio stosowane były wobec niego pisma odnośnie jego niewłaściwego zachowania. W przypadku egzekucji lokalu, stosowane są zasady kodeksu cywilnego, na podstawie którego nieruchomość zostanie wystawiona na licytację i zbyta w tym trybie.
W jaki sposób dokonuje się wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Jako jeden z ważniejszych wyborów, jaki podjąć muszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej jest określenie sposobu, w jaki nieruchomość ma być zarządzana. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych przepisy prawa zobowiązują je do wyboru zarządu, który będzie się zajmował tymi kwestiami. Do zarządu nieruchomości wejść mogą oczywiście wszyscy właściciele lokali znajdujących się na jej terenie. Niemniej bardzo częstą praktyką jest oddanie roli zarządcy w ręce osobnemu przedsiębiorstwu, które działa w branży zarządzania nieruchomościami. Takie rozwiązanie jest podyktowane możliwością posiadania zarządcy o wysokich kompetencjach, który będzie wiedział jak najlepiej poprowadzić nieruchomość. Niemniej wiąże się to również z dodatkowymi kosztami, gdyż żadna firma nie będzie oferowała swoich usług za darmo. Wyznaczenie obcego zarządcy nie odbiera również prawa do głosu i kontroli nad wspólnotą. Możliwe jest wciąż branie udziału w spotkaniach i kontrolowanie dokumentacji związanej z nieruchomością.
Na co mają wpływ właściciele nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?
- decyzyjność w kwestii poziomu kosztów, jakie będzie ponosić zarząd i wynagrodzenie dla niego przeznaczone
- akceptacja planu gospodarczego na kolejny roczny okres
- ewentualną zamianą formy użytkowania części wspólnej
- wydaniem zezwolenia na stworzenie dodatkowej części budowli lub potencjalną przebudowę w części wspólnej
- tworzenie własnych inicjatyw, dzięki którym mogą realizować własne cele przy poparciu 1/10 właścicieli
- podanie uchwały do sądu, jeżeli wyda mu się ona przeciwna jego interesom lub interesom wspólnoty.
Jakie korzyści niesie za sobą bycie członkiem wspólnoty mieszkaniowej?
W przypadku, kiedy nieruchomość przynosi zyski, wówczas jej posiadacze mają prawo do dysponowania tymi środkami. W takim wypadku często przeznacza się środki na liczne wydatki związane z działaniem nieruchomości. Jest też możliwość podziału środków, poprzez podział kwoty odpowiednio do udziału procentowego w nieruchomości. Taki zysk można osiągnąć poprzez wykorzystanie nieruchomości, jako miejsce lokowania reklam, banerów lub paneli słonecznych.
Do jakich kosztów obliguje bycie we wspólnocie mieszkaniowej?
Po pierwsze członkowie wspólnoty są zobligowani do wzięcia na siebie kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości należącej do siebie w odpowiednim stanie. Przede wszystkim odnosi się to do terminowego regulowania opłat oraz odpowiednim utrzymywaniu nieruchomości pod względem wyremontowania i czystości.
Jako osoba będąca współwłaścicielem w danej wspólnocie mieszkaniowej należy partycypować w kosztach dotyczących utrzymania nieruchomości będącej we wspólnym władaniu. W zależności od procentowej wartości udziałowej w całej nieruchomości, takim odsetkiem kosztów obarcza się właściciela danego lokalu. Do najważniejszych wydatków można wliczyć:
- remontowanie i utrzymywanie w należytym stanie części wspólnej
- koszty związane z ubezpieczeniem i opodatkowaniem danej nieruchomości
- koszty serwisu sprzątającego, głównie klatki, schodów i półpięter
- opłacenie dostaw energii, gazu, wody
- koszt utrzymania windy.
Warto pamiętać, że żaden członek wspólnoty nie ma prawa do niepłacenia kosztów, przykładowo z tytułu nieużytkowania windy, lub strychu. Każdy z członków jest zobligowany do terminowego i sumiennego brania na siebie swojej części kosztów.
Poprzez wspólne działania mieszkańców na terenie danej wspólnoty mieszkaniowej, możliwe jest zdecydowanie lepsza organizacja celów mających poprawić wspólne pożycie sąsiedzkie. Wiele narastających w codziennych sytuacjach konfliktów i problemów, może zostać rozwiązanych poprzez działanie wspólnoty mieszkaniowej. Jednak, żeby wspólnota działała w sposób taki, jak powinna konieczne jest, aby każdy z lokatorów dbał, nie tylko o swój prywatny lokal, ale i o własność należącą do całej wspólnoty mieszkaniowej.
Czym właściwie różni się wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?
Aby odróżnić w sposób poprawny spółdzielnię od wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest przypomnienie, że wspólnota jest ułomną osobą prawną. Natomiast spółdzielnia jest podmiotem gospodarczym, który nabył osobowość prawną. Kolejnym aspektem jest fakt, że przynależeć w formie członka do spółdzielni mogą wyłącznie dane osoby, które nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości, lub spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości. Kolejną różnicą między wspólnotą mieszkaniową, a spółdzielnią mieszkaniową jest inny typ administracji. W przypadku spółdzielców, najczęściej administracja jest bardzo szeroka i poza obowiązkiem ponoszenia za nią opłat, spółdzielcy nie posiadają zbytniego wpływu na to, jak środki te są rozdysponowywane. Natomiast członkowie wspólnoty mieszkaniowej, posiadają możliwość faktycznego oddziaływania na to, jak wygląda wydawanie pieniędzy wspólnych.
