Chińscy inwestorzy i ich wierzyciele coraz bardziej intensywnie pozbywają się posiadanych nieruchomości na całym świecie z powodu pogłębiającego się kryzysu na rynku nieruchomości w Chinach. Potrzeba pozyskania gotówki jest tak duża, że przewyższa ryzyko strat wynikające ze sprzedaży na spadającym rynku.
W nowym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate wyjaśnia jakie są przyczyny spadku liczby transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, co powoduje rosnącą podaż nieruchomości w Europie oraz jakie czynniki przyczyniają się do wzrostu liczby dostępnych nieruchomości w Australii:
Jakie są przyczyny spadku liczby transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych?
Światowy kryzys wywołany podwyżkami kosztów finansowania zewnętrznego spowodował już utratę wartości samych nieruchomości biurowych o ponad 1 bilion dolarów. Całkowite straty są jednak nadal nieznane, gdyż sprzedano tak niewiele aktywów, że rzeczoznawcy nie dysponują dostatecznym zasobem aktualnych danych.
W ubiegłym roku liczba sfinalizowanych transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych na całym świecie spadła do najniższego poziomu od dziesięciu lat, ponieważ właściciele nie chcieli sprzedawać budynków z dużymi rabatami.
To budzi obawy, że za tymi zatorami mogą ukrywać się duże, nieujawnione jeszcze straty, a to niesie dodatkowe ryzyko także dla banków, które w epoce taniego pieniądza bardzo angażowały się w udzielanie kredytów dla inwestorów, jak i dla właścicieli aktywów.
Chińscy deweloperzy masowo wyprzedają swoje nieruchomości
Teraz na rynek zaczyna trafiać nowa partia zagranicznych aktywów nabytych w trakcie trwającej dziesięć lat ekspansji Chin. Właściciele i deweloperzy chcą obecnie pozyskać środki na wsparcie działalności i spłatę długów, nawet jeśli oznacza to poniesienie straty finansowej .
Jedna z chińskich grup kapitałowych, która jest w trakcie realizacji planu restrukturyzacji zadłużenia o wartości 6 miliardów dolarów, pod koniec ubiegłego roku sprzedała działkę w Toronto z około 45-procentowym rabatem w stosunku do ceny zakupu z 2021 roku.
Z każdą transakcją rynek zyskuje większą przejrzystość co do stopy kapitalizacji, czyli stopy zwrotu, za jaką inwestor jest skłonny zawrzeć transakcję. Dane te zostaną następnie wykorzystane przez rzeczoznawców do wyceny innych aktywów, co może spowodować obniżenie wartości na całym rynku nieruchomości.
W konsekwencji spadającego rynku, właściciele nieruchomości są zmuszeni ponosić wysokie koszty wynikające z różnicy pomiędzy wartością kredytu a aktualną wartością nieruchomości. W przeciwnym razie istnieje ryzyko przejęcia nieruchomości przez pożyczkodawców.
Inwestorzy z innych krajów też sobie nie radzą z wysokimi stopami procentowymi
Oczywiście Chiny nie są jedynym źródłem potencjalnych problemów na rynku nieruchomości komercyjnych. Problemy z ogromnymi inwestycjami w biura mają też południowokoreańscy inwestorzy, a wyższe stopy procentowe spowodowały, że niemieccy i nordyccy właściciele nieruchomości wyprzedają nieruchomości z dużymi rabatami.
Oczekuje się, że fala niespłaconych kredytów z bliskim terminem wymagalności w USA doprowadzi również do przejęć przez banki regionalne i falę sprzedaży aktywów bazowych. Jednak wydaje się, że to chińskie przedsiębiorstwa mają największą motywację do szybkiej sprzedaży i obniżania cen.
Chińscy inwestorzy doprowadzają do wzrostu podaży nieruchomości w Europie?
Jak dotąd w Europie chińscy inwestorzy sprzedali tylko niewielką część swoich nieruchomości. W zeszłym roku londyński biurowiec powiązany z Shimao Group Holdings został sprzedany z około 15-procentowym rabatem w stosunku do wcześniejszej sprzedaży uzgodnionej w 2022 roku.
W lutym z kolei znajdujący się w trudnej sytuacji deweloper Guangzhou R&F Properties, w zamian za część swoich obligacji dolarowych, zgodził się sprzedać swoje udziały w projekcie nieruchomości o wartości 1,34 miliarda funtów w londyńskiej dzielnicy Nine Elms. Biurowiec w Canary Wharf został sprzedany za kwotę o 60% niższą niż wynosiła jego wartość w 2017 roku po przejęciu go przez pożyczkodawców od chińskiego inwestora.
Co więcej, ta początku tego miesiąca luksusowa inwestycja w sercu Mayfair, ekskluzywnej dzielnicy zachodniego Londynu, w większości należąca do dwóch chińskich firm inwestycyjnych została postawiona w stan upadłości po niespłacaniu swoich kredytów. Teraz domy i mieszkania będą nadal sprzedawane potencjalnym nabywcom, ale za pośrednictwem syndyków.
W stolicy Wielkiej Brytanii znajduje się również projekt mieszkaniowy planowany przez znajdującego się w trudnej sytuacji chińskiego dewelopera Country Garden Holdings. Jak wynika z grudniowego zgłoszenia, spółka zależna dewelopera dokonała odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości 10,3 miliona funtów w 2022 roku.
Tymczasem oddział szanghajskiej firmy zajmującej się nieruchomościami Greenland Holdings udzielił pożyczki na projekt wieżowca we wschodnim Londynie, który w zeszłym roku okazał się technicznie niewypłacalny.
Chińscy deweloperzy przyczyniają się do wzrostu liczby dostępnych nieruchomości w Australii
Jeszcze kilka lat temu ambitni chińscy deweloperzy byli głównymi graczami na australijskim rynku. Obecnie większość w dużej mierze zaprzestała zakupów i zamiast tego skupiła się na pozbywaniu się projektów.
Według lokalnych mediów do niedawnych znaczących transakcji należy sprzedaż przez oddział Country Garden działki na obrzeżach Melbourne za 250 milionów dolarów australijskich. Jak wynika z innego doniesienia lokalnych mediów, firma niedawno sprzedała aktywa deweloperskie w Sydney za około 240 milionów AUD.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
