Już 27 maja wystartuje zaplanowany przez Polski Ład program Mieszkanie bez wkładu własnego. Dzięki niemu będzie można otrzymać dofinansowanie wymaganego przez banki kapitału początkowego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.
Na czym dokładnie ten program, który już tej wiosny pojawi się w ofercie banków, będzie polegać? Do kogo jest on skierowany? Jakie warunki trzeba spełnić, aby mieć zagwarantowany kredyt mieszkaniowy? Odpowiedzi na te pytania zostaną zaprezentowane poniżej:
Mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Polskiego Ładu – podstawowe informacje 
Z założenia program Mieszkanie bez wkładu własnego ma wesprzeć Polaków w realizowaniu potrzeb mieszkaniowych poprzez możliwość zaciągania na zakup mieszkania lub domu kredytu hipotecznego bez posiadania wymaganego przez banki kapitału własnego. W bankach nie jest dziś bowiem dostępny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – wszystkie instytucje wymagają posiadania kapitału początkowego na poziomie co najmniej 10%, a nawet 20%. Dla sporej grupy Polaków jest to bariera nie do przeskoczenia.
Kiedy BGK będzie udzielało gwarancji na kredyt mieszkaniowy?
Szczegółowe zasady funkcjonowania programu Mieszkanie bez wkładu własnego zostały sformułowane w specjalnej Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021 roku. Zgodnie z jej zapisami gwarantowany kredyt hipoteczny będzie udzielany na następujących warunkach:
- Na zakup mieszkania lub domu, a także na zakup działki i budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego, pod warunkiem, że cena nieruchomości nie przekroczy poziomu określonego w ustawie
- Okres kredytowania musi wynieść minimum 15 lat.
Będziemy mieli tutaj do czynienia z kredytem gwarantowanym, ponieważ na brakujący wkład własny specjalnej gwarancji udzieli nam Bank Gospodarstwa Krajowego. Co to oznacza w praktyce? Kredytobiorca nie dostanie od państwa żadnych pieniędzy. Będzie więc musiał zaciągnąć kredyt na 100% wartości inwestycji. Gwarancja służy tylko zabezpieczeniu interesu banku. Gdy kredytobiorca będzie miał problemy ze spłatą zobowiązania, to po prostu BGK przekaże ją do odpowiedniego banku.
Kto będzie mógł skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego?
Z kredytu gwarantowanego skorzystać mogą osoby spełniające warunki ustawy regulującej zasady działania programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Dla kogo jest on zatem przeznaczony? Gwarancje kredytowe na wkład własny do kredytu mieszkaniowego będą udzielane:
- Osobom bezdzietnym i posiadającym 1 dziecko – o ile nie posiadają żadnej innej nieruchomości na własność (takiej nieruchomości nie może posiadać także żadna inna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego)
- Osobom posiadającym co najmniej dwoje dzieci – w ich przypadku akceptowane jest posiadanie jednej nieruchomości, o ile nie jest ona większa niż 50 metrów przy posiadaniu dwójki dzieci, 75 metrów kwadratowych przy trójce dzieci lub 90 metrów kwadratowych w przypadku rodzin z czwórką dzieci i bez limitu metrażowego dla rodzin z co najmniej piątką dzieci.
Zdolność kredytowa nadal wymagana
Program Mieszkanie bez wkładu własnego skierowany jest zatem dla singli, par, małżeństw bez dzieci oraz osób posiadających potomstwo. Ponadto, wbrew pierwotnym zapowiedziom polityków, ustawa nie przewiduje żadnych ograniczeń wiekowych dla jego beneficjentów. Co jednak bardzo ważne, z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego będą mogły skorzystać wyłącznie osoby, które posiadają zdolność kredytową.
Dofinansowanie w ramach spłaty rodzinnej
Oprócz tego rodziny, które w czasie spłaty kredytu gwarantowanego powiększą się o kolejne dziecko, będą mogły skorzystać z tak zwanej spłaty rodzinnej. Będzie ona polegała na wypłaceniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego jednorazowej kwoty na poczet spłaty zobowiązania.
Ile będzie wynosić gwarancja bankowa na Mieszkanie bez wkładu własnego?
Gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego ma obejmować od 10 do 20% części kredytu i pokrywać nie więcej niż 100 tysięcy złotych. Wysokość kredytu może być zatem znacznie wyższa, wynosząca nawet kilkaset tysięcy złotych.
Należy tu jednak jeszcze raz wspomnieć, że wkład własny będzie jedynie gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Oznacza to, że trzeba będzie go spłacić, tak jak pozostałą część kredytu. Beneficjent programu, zaciągając kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, nie będzie po prostu musiał się martwić o zebranie gotówki na wymagany kapitał początkowy, aby otrzymać kredyt hipoteczny.
Limity cenowe za metr kwadratowy
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego będzie można zaciągnąć wyłącznie na zakup wybranych nieruchomości. Konkretnie takich, których cena nie przekroczy limitu określonego w ustawie. Zdaniem rządu takie rozwiązanie ma zminimalizować ryzyko sztucznego rozdmuchiwania cen przez deweloperów oraz zniechęcić zamożne osoby do uczestnictwa w programie.
Limity cenowe za 1 metr kwadratowy mieszkania prezentują się następująco:
- W przypadku nowych mieszkań i domów kupowanych od dewelopera: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3
- W przypadku mieszkań używanych: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może być większa od kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2.\
Co ważne, ustawa dopuszcza obniżenie wartości powyższych współczynników w drodze rozporządzenia, jeśli będzie to konieczne ze względu na warunki rynkowe.
Wysokość dopłaty do kredytu w formie spłaty rodzinnej
Jak już zostało wspomniane rodziny, które w czasie spłaty kredytu gwarantowanego powiększą się o kolejne dziecko, będą mogły skorzystać z tak zwanej spłaty rodzinnej. Będzie ona polegała na wypłaceniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego jednorazowej kwoty na poczet spłaty zobowiązania w następującej wysokości:
- 20 tysięcy złotych – jeśli rodzina powiększy się o drugie dziecko
- 60 tysięcy złotych – jeśli rodzina powiększy się o trzecie lub kolejne dziecko.
Komu i w jaki sposób przyznana zostanie dopłata?
Z dopłat skorzystają wyłącznie osoby mające już zaciągnięty kredyt gwarantowany, którym dziecko urodzi się w okresie spłaty zobowiązania. Dofinansowanie spłaty kredytu bez wkładu własnego w ramach spłaty rodzinnej będzie realizowane za pośrednictwem ZUS, który jest odpowiedzialny za przyznawanie bonów mieszkaniowych. Beneficjent nie otrzyma pieniędzy w gotówce, lecz zostaną one przelane bezpośrednio do banku, w którym spłacany jest kredyt.
Kiedy można spodziewać się gwarantowanych kredytów mieszkaniowych w ofertach banków?
Ustawa o kredycie gwarantowanym została podpisana przez Prezydenta RP Andrzeja Dudę 15 listopada 2021 roku i wejdzie w życie 27 maja 2022 roku. Oznacza to, że od końca maja niektóre banki z całą pewnością będą oferować gwarantowane kredyty mieszkaniowe. Listę instytucji realizujących rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego będzie można sprawdzić na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.
Do kiedy będzie można skorzystać?
Warto również wiedzieć, iż zgodnie z ustawą o kredyt gwarantowany w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego będzie się można ubiegać maksymalnie do 31 grudnia 2030 roku. Na realizację programu w Banku Gospodarstwa Krajowego zostanie utworzony specjalny Rządowy Fundusz Mieszkaniowy, który będzie zasilany pieniędzmi z budżetu państwa.
Wysokość środków przeznaczanych na Fundusz została określona precyzyjnie w ustawie. W 2022 roku ma ona wynieść maksymalnie 100 milionów złotych i z każdym rokiem będzie rosła, ponieważ będzie musiała uwzględnić dopłaty do spłaty kredytów.
