W nowym odcinku programu Kawa z Agentem Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najnowsze informacje dotyczące rynków nieruchomości w Polsce i Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Zdolność kredytowa zaczyna się osuwać
Końcówka roku zwiastuje koniec ważnego trendu na rynku kredytów hipotecznych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy niemal nieprzerwanie rosła zdolność kredytowa. W grudniu w symulacjach większości banków odnotowano jednak spadek miesiąc do miesiąca.
Oto, jak w grudniu wygląda maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa dla pary z jednym dzieckiem o łącznych zarobkach w wysokości 13 tysięcy złotych netto miesięcznie w przypadku kredytu na 25 lat o okresowo stałym oprocentowaniu:
- Velo Bank: 927 020 PLN
- Alior Bank: 923 011 PLN
- Bank Pekao: 907 200 PLN
- ING Bank Śląski: 903 474 PLN
- PKO BP – klient stały: 872 900 PLN
- PKO BP – nowy klient: 869 700 PLN
- BNP Paribas Bank: 869 900 PLN
- Credit Agricole – klient stały: 804 160 PLN
- Credit Agricole – nowy klient: 780 766 PLN
- Bank Millennium: 799 000 PLN
- BOŚ Bank: 775 742 PLN
- Santander Bank: 741 207 PLN
- Bank Pocztowy: 700 000 PLN
Jak zatem widzimy różnice w zdolności kredytowej, jaką można dziś uzyskać w poszczególnych polskich bankach, sięgają nawet setek tysięcy złotych.
Ceny mieszkań vs wynagrodzenia. Różnica powiększa się na niekorzyść kupujących
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w ostatnich sześciu latach rosły szybciej od przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw średnio od 6 do ponad 20 punktów procentowych.
Najdłużej na nowe mieszkania trzeba odkładać w Warszawie, gdzie stawki za nowe mieszkania od 2017 roku wzrosły już o 78,8%,.W tym czasie średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o nieco ponad 58%.
Jeszcze w trzecim kwartale 2017 roku za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie płacono 7800 złotych. W trzecim kwartale bieżącego roku średnie stawki transakcyjne na rynku pierwotnym w stolicy wynoszą 14 tysięcy PLN za metr kwadratowy.
Ponadto, biorąc pod uwagę, że średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie w trzecim kwartale tego roku wyniosło 8379 złotych, to za mieszkanie w stolicy o powierzchni 60 metrów kwadratowych będzie trzeba wydać aż 100 średnich pensji. Dla porównania, w trzecim kwartale 2017 roku do takiego zakupu wystarczyło 89 średnich pensji.
Co ciekawe, zgodnie z raportem Deloitte Property Index, najdłużej w Europie na mieszkanie o powierzchni wynoszącej 70 metrów kwadratowych muszą pracować Słowacy. Potrzebują oni na ten cel ponad 14,1 średniej pensji rocznej. Drugie miejsce zajmują Czesi z wynikiem rzędu 13,3 pensji rocznej.
Na najniższym podium znajduje się zaś Serbia, gdzie konieczne jest 11,8 pensji rocznej. W Polsce wskaźnik ten wynosi natomiast średnio 8,1 pensji rocznej. Najmniej czasu, by stać się właścicielami analizowanego lokalu, potrzebują zaś Norwegowie i Belgowie – zaledwie około 4,5 roku.
W Polsce już ponad milion osób zarabia na wynajmie
Wynajem mieszkań to ta część rynku nieruchomości, o której wiemy najmniej. Chodzi nie tylko o fakt, że wciąż występuje szara strefa związana z brakiem płatności podatku i sformalizowania warunków najmu.
Liczba twardych danych na temat rynku najmu również jest o wiele mniejsza niż w przypadku sprzedaży nieruchomości (zwłaszcza lokalowych). Właśnie dlatego najnowsze, dokładne dane Ministerstwa Finansów na temat opodatkowania najmu w 2022 roku są niezwykle interesujące.
Co istotne, Ministerstwo Finansów nie ma możliwości podania statystyk dotyczących najmu prowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Taka sytuacja wynika z faktu, że podatnicy dokonując rozliczenia PIT, ujmują w składanym zeznaniu łączną kwotę przychodu z działalności gospodarczej – bez podziału na rodzaje prowadzonej działalności.
Nie wiemy też, jaka część podatników wykazujących przychody z pozafirmowego najmu zarabiała w 2022 roku na wynajmie lokali mieszkalnych. Informacje pozyskane od Ministerstwa Finansów uwzględniają bowiem łącznie przychody z tytułu najmu, dzierżawy oraz umów o podobnym charakterze.
Nie można również pomijać kwestii szarej strefy, która w przypadku najmu prawdopodobnie jest jednak dużo mniejsza niż 15 lat temu. Warto przypomnieć, że wprowadzenie prostego, ryczałtowego wariantu rozliczeń było uzasadniane właśnie chęcią zredukowania skali nieopodatkowanego wynajmu. Wciąż jednak trudno ją oszacować.
Z raportu “Studenci na rynku nieruchomości 2023” wynika, że mniej więcej co dziesiąty badany najemca zawarł ustną umowę wynajmu lokum. Oczywiście, zawarcie umowy wynajmu mieszkania lub pokoju w formie pisemnej nie gwarantuje jeszcze, że fiskus otrzyma należną część przychodów z najmu.
Przychody z najmu w Polsce w 2022 r. przekroczyły 26 mld zł
Nie zmienia to faktu, że zgodnie z informacjami przekazanymi przez Ministerstwo Finansów w 2022 roku przychody z tytułu najmu, dzierżawy oraz umów o podobnym charakterze opodatkowane:
- W ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wykazało 883 000 podatników w łącznej kwocie 23,352 miliarda złotych (dane z 2021 roku to odpowiednio 809 000 podatników oraz 18,338 miliarda PLN jako suma przychodów)
- Przy zastosowaniu skali podatkowej wykazało 124 000 podatników w łącznej kwocie 3,605 miliarda złotych (dane z 2021 r. to odpowiednio 120 000 podatników i 3,007 miliarda PLN jako suma przychodów)
Na podstawie powyższych informacji można ustalić, że suma “niefirmowych” przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wynosiła 26,957 miliarda złotych w 2022 roku – co przekłada się na około 26 800 PLN na jednego podatnika. Analogiczny wynik odnotowany rok wcześniej to 21,345 miliarda złotych oraz 23 000 PLN przychodu na jednego podatnika.
Duże roczne wzrosty łącznych i średnich przychodów były nie tylko efektem sporych podwyżek czynszów za najem mieszkań. W przypadku innych umów najmu oraz dzierżawy często dochodziło do waloryzacji czynszu o wysoką inflację.
Rekordowa kwota za apartament w drapaczu chmur, który jeszcze nawet nie istnieje
Amerykańska telewizja CNN poinformowała, że w Dubaju doszło do rekordowej transakcji na rynku nieruchomości. Sprzedano mieszkanie, które powstanie w drapaczu chmur. Jak na razie nie istnieje ani wieżowiec, ani wspomniany apartament.
Penthouse z pięcioma sypialniami w Dubaju sprzedano za 500 milionów dirhamów Zjednoczonych Emiratów Arabskich, czyli nieco ponad 136 milionów dolarów. Mowa więc o rekordzie na jednym z najbardziej ruchliwych i luksusowych rynków nieruchomości na świecie.
Apartament ma zostać ulokowany w 71-piętrowym wieżowcu Como Residences, wybudowanym na sztucznej wyspie Palm Jumeirah. Ta okolica słynie właśnie z takich ekskluzywnych nieruchomości.
Drapacz chmur jest obecnie w budowie, a Provident Estate – dubajska agencja pośrednicząca w sprzedaży – uważa, że prace zostaną zakończone pod koniec 2027 roku. To oznacza, że nowy nabywca apartamentu będzie musiał poczekać co najmniej 3 lata, zanim się tam wprowadzi.
Sam Horani z Provident Estate nie chciał wyjawić tożsamości nabywcy. Dodał jednak, że “pochodzi on z Europy Wschodniej”.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
