W nowym odcinku programu Kawa z Agentem Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, omawia zagadnienie mieszkania z własnym ogródkiem pod kątem prawnym i podwyżkę stawek podatku od nieruchomości w Krakowie. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Mieszkanie z ogródkiem, czyli sposób na swój kawałek ziemi zamiast domu. Czy jednak na pewno?
Mieszkanie w budynku wielorodzinnym, gdzie do lokali – najczęściej na parterze-– przypisane są ogródki, to rozwiązanie szczególnie popularne w dużych miastach. Kawałek zieleni ma rekompensować brak domu jednorodzinnego i dawać namiastkę takiegoż. Zastępuje też balkon lub loggię.
Ogródek, na który możemy wyjść wprost z naszego „M”, znacznie zwiększa komfort i funkcjonalność nieruchomości. Grunt można wykorzystać na różne sposoby – jako miejsce relaksu, przechowywania rzeczy czy uprawiania grządek.
Działki stanowią niezwykle cenny dla deweloperów towar, o który toczą zażarty bój zwłaszcza w miastach, gdzie terenów pod zabudowę ubywa. Nic dziwnego, że niezbyt chcą się nim dzielić z kupującymi mieszkania.
Tak więc, jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, funkcjonalność w postaci ogródka najczęściej nie będzie oznaczała własności takiej działki dla osoby, która kupiła mieszkanie. Jeśli będzie inaczej – co zdarza się rzadko – cena za mieszkanie na własność i grunt na własność musiałaby być znacznie wyższa.
Kiedy jesteśmy właścicielami własnego ogródka?
Aby tak było, nasz skrawek ziemi musiałby mieć także własną księgę wieczystą i deweloper musiałby nam po prostu tę ziemię sprzedać, tak jak sprzedał nam mieszkanie. W takiej sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego ogródek jest w pełni nasz.
Aby taki stan rzeczy był możliwy, osobną działkę należałoby wyodrębnić z terenu przeznaczonego na ogródki dla wszystkich mieszkań na parterze. Abstrahując od tego, czy deweloper byłby zainteresowany takim rozwiązaniem, nie zawsze będzie to po prostu możliwe, gdyż musi być zapewniony dostęp do części wspólnych – należą do nich bowiem także ściany budynku.
Jeśli ogródek nie został wydzielony, a także nie ma własnej księgi wieczystej, to nie należy w praktyce do nas, lecz do wszystkich właścicieli mieszkań. Jest po prostu przynależny do części wspólnej.
Taki stan rzeczy oznacza, że teoretycznie każdy mieszkaniec mógłby wejść na nasz teren i sobie na nim swobodnie przebywać, ale też ponosić koszty utrzymania i pielęgnacji naszego ogródka.
Własny ogródek a umowa quoad usum
By uniknąć tego scenariusza, deweloperzy najczęściej ustanawiają służebność gruntową albo podpisują z klientami tak zwane umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania.
Umowa quoad usum pozwala na podzielenie części wspólnej, tak by wyznaczyć jej poszczególne fragmenty i “przypisać” do użytkowania poszczególnym właścicielom. Reguluje to Kodeks Cywilny w artykule 206.
Umowa quoad usum oczywiście nie ma nic wspólnego z przeniesieniem własności gruntu. Ogródek nadal pozostaje elementem części wspólnej. Umowa nie rodzi też żadnych skutków w prawach rzeczowych. Wskazuje ona tylko, kto może użytkować daną część.
Pozostali właściciele mieszkań są zaś zobowiązani do respektowania wyłącznego prawa do użytkowania określonego fragmentu gruntu przez jednego z nich. Co bardzo istotne – podział nieruchomości wspólnej do korzystania, określony w umowie quoad usum, powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej tej nieruchomości.
W umowie powinny też zostać określone podstawowe zasady użytkowania terenu i zagwarantowany do niego dostęp w przypadku konserwacji instalacji elektrycznej, etc. Oczywiście z racji faktu, że nie dysponujemy prawem własności gruntu, nie możemy z ogródkiem zrobić wszystkiego.
Na przykład nie możemy zabudować dostępu do ogródka, ograniczyć wstęp czy sprzedać. Możemy go natomiast wynająć – na tej samej zasadzie, na jakiej jest możliwe wynajęcie miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.
Jako że ogródek, który mamy prawo użytkować na mocy umowy quoad usum, nie jest de facto nasz i należy do części wspólnej, decydujący głos w sprawie zasad jego użytkowania należy do wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota może mocą uchwały choćby przegłosować regulamin użytkowania ogródków, określić rodzaj roślinności do zasadzenia przy płocie czy wprowadzić fundusz na ich pielęgnację.
Co w przypadku sprzedaży mieszkania z ogródkiem?
Osoba, która sprzedaje mieszkanie z ogródkiem, automatycznie przekazuje nowemu właścicielowi także prawo do wyłącznego korzystania z niego wynikające z umowy quoad usum – czyli do wyłącznego korzystania z wydzielonego fragmentu części wspólnej.
Teoretycznie nowy właściciel mieszkania mógłby zakwestionować zasady podziału gruntu wspólnego i domagać się wydzielenia dla niego większego ogródka. Kwestia ta jest jednak uregulowana. Artykuł 221 Kodeksu Cywilnego mówi, iż jeśli właściciel wiedział o umowie quoad usum i jej zapisach, to znaczy, że ją zaakceptował.
Jak zatem widzimy, ogródek do wyłącznej dyspozycji właściciela mieszkania z pewnością oznacza wygodę i podnosi atrakcyjność nieruchomości w przypadku jej sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że grunt ten nie należy do nas. W życiu codziennym często zdarzają się nieporozumienia co do zakresu i sposobu użytkowania takich terenów.
Kłopotliwy może być choćby wynajem przydomowej działki. Teoretycznie, choć została ona nam oddana do wyłącznego użytkowania, to część współwłaścicieli może nie wydać zgody na transakcję, ponieważ należy ona do części wspólnej. Niewykluczona jest więc konieczność uzyskania akceptacji wspólnoty.
Kraków podnosi stawki podatku od nieruchomości
Chociaż o inflacji mówi się już coraz mniej, to wskaźnik wciąż ma wpływ na wzrosty podatków lokalnych, do których należy podatek od nieruchomości płacony przez właścicieli domów, mieszkań oraz gruntów.
Stawki podatku od nieruchomości w Krakowie w 2024 r.
Kraków dołączył właśnie do miast, które zdecydowały o podwyżce stawek podatku od nieruchomości. W związku z tym od 1 stycznia 2024 roku mieszkańcy stolicy Małopolski zapłacą 1,15 PLN za metr kwadratowy podatku od budynków mieszkalnych.
W praktyce, dla właściciela 85-metrowego mieszkania oznacza to wzrost o 14,45 PLN w skali roku, gdyż wcześniej stawka podatku od budynków mieszkalnych wynosiła w Krakowie 98 groszy za metr kwadratowy.
Natomiast dla przedsiębiorców stawka podatku od budynków związanych z prowadzeniem firmy wyniesie 33,10 PLN za metr kwadratowy (w 2023 roku ta stawka wynosi 28,31 PLN). W przypadku nieruchomości o powierzchni 100 metrów kwadratowych przekłada się to na wzrost o 479 złotych w ciągu roku.
Z kolei stawka podatku od budynków związanych z działalnością dotyczącą obrotu materiałem siewnym wyniesie w przyszłym roku 15,50 PLN za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 2,26 PLN.
Stawka podatku od gruntów związanych z prowadzeniem firmy w 2024 roku wzrośnie zaś z 1,13 do 1,34 PLN za metr kwadratowy. Stawka podatku od od gruntów pod wodami powierzchniowymi wyniesie z kolei 6,66 PLN, co oznacza wzrost o 97 groszy.
Stawka podatku od pozostałych gruntów w Krakowie w 2024 roku wzrośnie zaś z 59 groszy do 71 groszy za metr kwadratowy. Jak zatem widzimy, na wprowadzeniu nowych stawek podatku od nieruchomości najbardziej ucierpią posiadacze budynków związanych z prowadzeniem firmy.
Jak ustala się wysokość podatku od nieruchomości?
Decyzję o wysokości podatku od nieruchomości ustala indywidualnie każda gmina, w związku z tym wzrost stawek nie musi się przekładać w każdej miejscowości na wyższe opłaty. Maksymalna danina nie może przekroczyć wartości z obwieszczenia ministra finansów.
Jak wynika z komunikatu opublikowanego przez Główny Urząd Statystyczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu wyniósł 115. W związku z tym maksymalne stawki podatków poszły w górę maksymalnie o 15% względem maksymalnych stawek z ubiegłego roku.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
