Ostatnie lata upłynęły w Polsce pod znakiem ciągłych wzrostów cen mieszkań i domów. Do tak astronomicznych kosztów cen nieruchomości doprowadził rekordowy popyt na domy i mieszkania na kredyt napędzany przez najniższe w historii stopy procentowe w dobie pandemii, a kolejnymi winowajcami okazały się również galopująca inflacja, coraz wyższe koszty materiałów i usług budowalnych, a także rosnące zainteresowanie kupnem nieruchomości za gotówkę, w celach inwestycyjnych.
Ostatecznie jednak obserwowane od pewnego czasu ochłodzenie popytu na rynku nieruchomości sprawiło, że tendencja w końcu się odwróciła – mieszkania zaczęły tanieć. Już drugi miesiąc z rzędu indeks cen mieszkań notuje spadek. W czerwcu ceny nieruchomości obniżyły się w 15 spośród 17 największych polskich miast. Oczywiście, w porównaniu do poziomów sprzed roku, ceny są wciąż wyraźnie wyższe, lecz i tak mamy tutaj do czynienia z bardzo pozytywną informacją dla osób poszukujących wymarzonego mieszkania.
Czy zatem możemy już powiedzieć, że bańka na rynku nieruchomości pękła i czekają nas coraz poważniejsze spadki, nawet pomimo rekordowej, przekraczającej 15,5% w ujęciu rocznym, inflacji? Dokładnie przeanalizujemy to zagadnienie poniżej:
W których miastach ceny mieszkań spadają najmocniej? 
W Warszawie mediana cen ofertowych mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, w ciągu ostatniego miesiąca spadła aż o 2%, do poziomu 13 086 złotych za metr kwadratowy. Największe spadki w ciągu ostatniego miesiąca, spośród 17 największych polskich miast, odnotowano natomiast w:
- Częstochowie – 10%
- Sosnowcu – 7%
- Gdańsku – 4%
- Lublinie – 3,5%
- Toruniu – 3%
- Bydgoszczy – 3%.
W ciągu ostatniego miesiąca ceny ofertowe – uwzględniając zarówno średnią, jak i medianę – wzrosły natomiast tylko w dwóch miastach, i to minimalnie. Mowa o Radomiu i Rzeszowie. W obu przypadkach wzrost wyniósł jednak mniej niż 2%.
W 4 wielkich miastach mieszkania w II kwartale 2022 tańsze niż w I
Mało tego, według analityków PKO Banku Polskiego, w 4 spośród 6 największych polskich miast ceny spadły również w ujęciu kwartalnym. Konkretnie w drugim kwartale 2022 roku mieszkania potaniały w stosunku do cen z końca marca w takich metropoliach jak Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław.
Dlaczego nieruchomości tanieją?
Podwyżki stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej
Główną przyczyną spadku cen mieszkań jest oczywiście dotkliwa seria podwyżek stóp procentowych. Oddziałuje ona na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne. 
Sytuację pogorszyły również nowe, niekorzystne dla kredytobiorców zasady wyliczania tej zdolności przez banki, wprowadzone w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie na kredyt na własne potrzeby. W efekcie, liczba chętnych na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego ma w 2022 roku spaść aż o 66%.
Ponadto, zmusza ona także coraz większą część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, które mają wejść w życie 29 lipca. Co więcej, rekordowa, przekraczająca już 15,5% w ujęciu rocznym, inflacja dotkliwie wpływa na wzrost kosztów życia, co również znacząco pogarsza sytuację finansową Polaków.
Popyt inwestycyjny też maleje
Wysokie stopy procentowe zaczęły również ograniczać popyt inwestycyjny. Na lokatach bankowych czy obligacjach można bowiem uzyskać obecnie podobne lub w skrajnych przypadkach nawet wyższe zyski niż te, jakie przynosi inwestycja w mieszkanie na wynajem.
To może się jednak zmienić, ponieważ stawki najmu cały czas rosną. Jeśli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji zdecydowanie wzrośnie.
Czy bańka na rynku nieruchomości pękła?
Argumenty za
Obecnie możemy zauważyć, że eksperci od rynku nieruchomości w naszym kraju podzielili się na dwie grupy. Pierwsza z nich twierdzi, że czeka nas prawdziwy kataklizm na rynku mieszkaniowym i ceny do końca roku mogą spaść średnio o ponad 20% – niektórzy wskazują nawet, że maksymalnie o 40%.
Swoje śmiałe projekcje argumentują oni opisanym powyżej coraz poważniejszym ochłodzeniem popytu, a także coraz bardziej przerażającą możliwością pojawienia się dotkliwej recesji w europejskiej gospodarce. 
Analitycy PKO Banku Polskiego przewidują nawet, że rozpoczęte w drugim kwartale tego roku obniżki cen mieszkań potrwają przez okres od półtora roku do dwóch lat. W jego efekcie ceny powrócą do poziomów z pierwszej połowy 2021 roku. Natomiast do dynamicznych wzrostów cen rynek nieruchomości według tych analityków powróci w 2025 roku.
Argumenty przeciw
Druga, nadal liczniejsza grupa ekspertów uważa natomiast, że ceny będą dalej rosły. Swoje przewidywania argumentują z jednej strony opłacalnością zakupu nieruchomości na wynajem w celach inwestycyjnych – przez wzrost stawek najmu – a także wysoką inflacją oraz wzrostem cen materiałów i usług budowlanych – w końcu skoro wszystko drożeje, to według nich mieszkania nie mogą tanieć.
Grupa ta często dodaje również, że w ostatnim czasie polskim rynkiem nieruchomości wyraźnie zainteresowały się wyspecjalizowane fundusze. W praktyce zaczynają one intensywnie inwestować w mieszkania na wynajem w naszym kraju – mowa tu o najmie instytucjonalnym, znanym jako modelu PRS. Do 2028 tego typu fundusze zamierzają wybudować około 60 tysięcy mieszkań, z czego 34% ma pojawić się w Warszawie – czyli około 3400 mieszkań rocznie.
Nie zmienia to faktu, że nawet według nich wzrost cen na rynku nieruchomości nie będzie już tak dynamiczny, jak w minionych dwóch latach. Sugerują, że może on wyraźnie zwolnić i nieco się ustabilizować. Która grupa okaże się mieć rację? NA takie wnioski przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać.
