W nowym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najświeższe wiadomości ze światowego rynku mieszkaniowego i polskiego rynku najmu. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Hongkong znosi szereg podatków, by zwiększyć popyt na mieszkania
Hongkong chce walczyć o ożywienie gospodarki, która ucierpiała w wyniku rekordowego odpływu pracowników i spowolnienia gospodarczego w Chinach kontynentalnych.
W efekcie Paul Chan, sekretarz finansów Specjalnego Regionu Administracyjnego, jakim jest Hongkong, w swoim corocznym przemówieniu dotyczącym budżetu powiedział, że miasto zniesie wszelkie ograniczenia po stronie zakupu domów mieszkalnych, a także zniesie opłaty skarbowe od transakcji dotyczących nieruchomości. Anulowanie opłat i ograniczeń staje się skuteczne natychmiast.
Zniesione podatki obejmują opłatę skarbową w wysokości 7,5% od kupujących którzy nie są stałymi mieszkańcami miasta, opłatę skarbową w wysokości 7,5% od osób kupujących drugi dom oraz opłatę skarbową w wysokości od 10% do 20% od osób, które sprzedają swoje domy w ciągu dwóch lat od daty zakupu.
Podatki te wprowadzono w 2010 roku, aby ochłodzić niegdyś rozpalony do czerwoności rynek nieruchomości w mieście, będący filarem gospodarki. Urzędnicy niepokoili się wówczas bańką na rynku mieszkaniowym. To jednak nie koniec zmian.
Rząd złagodzi także politykę w zakresie kredytów hipotecznych, aby zwiększyć popyt na mieszkania. Nieruchomości i branże pokrewne odgrywają bowiem kluczową rolę w gospodarce Hongkongu, generując aż jedną piątą produktu krajowego brutto miasta.
Ceny mieszkań w Hongkongu spadają
Dochody ze sprzedaży gruntów stanowią około jednej piątej dochodów fiskalnych rządu. Tu pojawił się jednak problem. Od zeszłego roku ceny nieruchomości weszły na obszar korekty. Do stycznia rządowy wskaźnik cen mieszkań spadał dziewiąty miesiąc z rzędu, co stanowi najdłuższą serię spadków od dwóch dekad.
Według stanu za styczeń 2024 roku wskaźnik ten spadł o 23% w stosunku do szczytu we wrześniu 2021. Gospodarka Hongkongu z trudem odzyskała dynamikę po ponad dwuletnim lockdownie. A warto dodać, że w 2023 roku PKB Hongkongu wzrósł o 3,2%, dzięki niskiej bazie z 2022, niemniej wzrost ten był niższy od oczekiwań rynku.
Na początku ubiegłego roku, w celu pobudzenia ruchu turystycznego władze Hongkongu rozdały pół miliona biletów lotniczych. Boom w turystyce i konsumpcji był jednak krótkotrwały i wygasł w ciągu kilku miesięcy po ponownym otwarciu gospodarki.
Sytuacji nie poprawia też fakt, że od lat Hongkong jest najdroższym miastem na świecie pod względem kosztów życia. Co więcej, była kolonia brytyjska zmaga się z rekordowym odpływem talentów i ludności w ogóle – trend ten jest kontynuacją exodusu trwającego od masowych antyrządowych protestów z 2019 roku.
Do odpływu ludności z Hongkongu przyczyniła się także pandemia COVID-19 i wprowadzone w związku z nią surowe środki kontroli oraz kwarantanny na granicach. Szacuje się, że w 2024 roku gospodarka Hongkongu ma rozwijać się w umiarkowanym tempie 2,5-3,5% rok do roku.
Hongkong przestanie być finansowym centrum akcji?
Nie jest też tajemnicą, że na hongkońskiej giełdzie panuje słaba sytuacja. Notowanych jest na niej wiele największych i najważniejszych chińskich spółek, ale parkiet ten stracił na popularności wśród międzynarodowych inwestorów.
Hongkoński indeks Hang Seng spadł o 14% w 2023 roku, co czyni go jednym z najgorszych indeksów na świecie. Pod koniec ubiegłego roku giełda w Hongkongu została przegoniona przez Indyjską Narodową Giełdę Papierów Wartościowych, która stała się siódmą największą giełdą na świecie.
Status Hongkongu jako finansowego centrum Azji również jest zagrożony, a rząd naciska na przyjęcie kontrowersyjnej ustawy o bezpieczeństwie narodowym, która może mieć poważne konsekwencje dla międzynarodowych przedsiębiorstw.
Koniec eldorado dla wynajmujących
Rynek nieruchomości jest pod lupą ekspertów od dłuższego czasu. Przede wszystkim za sprawą rekordowo wysokich cen zarówno mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem.
Niektórzy spodziewali się, że systematyczne wzrosty poziomów za metr kwadratowy, prędzej czy później będą musiały się zatrzymać. Być może zbliżamy się do momentu, na który czekają przede wszystkim poszukujący lokalu do wynajęcia.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu 2024 roku w 17 analizowanych miastach odnotowano 68 tysięcy ofert wynajmu. Według autorów raportu styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji cen na rynku najmu.
W porównaniu do grudnia wzrosty stawek odnotowano w 8 z 17 badanych miast. Na pozostałe 9 z 17 składa się sześć miast ze spadkiem i trzy, w których ceny najmu pozostały na wcześniejszym poziomie.
Największe wzrosty przeciętnego kosztu najmu mieszkania odnotowano w Sosnowcu (7% miesiąc do miesiąca) oraz Radomiu (5%). Z kolei największe spadki dotyczą Rzeszowa oraz Szczecina, gdzie w obu przypadkach ceny zmalały o 2% w porównaniu do grudnia 2023 roku.
Stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy. Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu przyrasta. W styczniu w badanych miastach odnotowano 37 400 nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach (po usunięciu duplikatów) było 68 tysięcy.
Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowano podczas lockdownów w 2020 roku.
Bessa na rynku najmu doprowadzi do spadku cen mieszkań?
Eksperci zaznaczyli, że przyszłość rynku najmu będzie zależała od relacji popytu i podaży. W tym kontekście zwrócono uwagę, że podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się “sportem narodowym” Polaków.
Zdaniem ekspertów popyt w ostatnich latach był znaczący dzięki napływowi imigrantów z Ukrainy i innych krajów. Zwrócono także uwagę na kryzys demograficzny w Polsce, który sprawia, że z roku na rok coraz mniej młodych Polaków przekracza wiek 20 lat, a co za tym idzie, decyduje się na znalezienie własnego lokum.
Jak przewidują autorzy raportu, “jak to czasem w takich przypadkach bywa, w pewnym momencie okazuje się, że sport narodowy zamienia się w krach. W sytuacji spadku popytu część inwestorów może stracić płynność finansową i być zmuszonym do sprzedaży mieszkania”.
Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania za kredyt zaciągnięty przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły. Nie mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych ani Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Dłuższy czas bez lokatorów może zaś spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Jeśli tacy inwestorzy zaczną sprzedawać mieszkania na rynku, wtedy można oczekiwać długo niewidzianego na rynku spadku cen mieszkań.
Dom Freddiego Mercury’ego wystawiony na sprzedaż
Londyński dom Freddiego Mercury’ego – dawnego wokalisty zespołu Queen – został wystawiony na sprzedaż. Jego właścicielka, partnerka, a później przyjaciółka Mercury’ego Mary Austin oczekuje ofert przekraczających 30 milionów funtów.
Znajdującą się w londyńskiej dzielnicy Kensington, zbudowaną w 1907 roku w stylu neogeorgiańskim posiadłość Garden Lodge Mercury kupił w 1980 roku za około 500 tysięcy funtów, a potem przez kilka lat ją przebudowywał, uwzględniając własne potrzeby. Wewnątrz domu znajduje się podwójnej wysokości jadalnia, w pełni lustrzana garderoba, bar, biblioteka, a na zewnątrz – ogród w stylu japońskim.
Mercury, który nazywał tę posiadłość “swoim wiejskim domem w centrum Londynu”, mieszkał w niej aż do śmierci w 1991 roku. Po śmierci pozostawił go wraz z resztą majątku Mary Austin, z którą był związany do 1976 roku i która po ich rozstaniu pozostała jego bliską przyjaciółką. Austin mieszkała w tym domu przez 30 lat po śmierci Mercury’ego i utrzymywała go w dużej mierze w takim stanie, w jakim został jej przekazany.
W zeszłym roku zdecydowała się jednak sprzedać na aukcji w Sotheby’s 1500 przedmiotów, które się w nim znajdowały, w tym kostiumy sceniczne Mercury’ego, odręcznie napisane teksty piosenek Queen i zielone drzwi prowadzące do ogrodu, pokryte od strony ulicy napisami pozostawionymi przez fanów zespołu.
Część z dochodów z aukcji przekazała na cele charytatywne. Teraz uznała, że czas, aby w domu zamieszkał ktoś inny. Potencjalni nabywcy przed umówieniem się na obejrzenie nieruchomości zostaną sprawdzeni, aby upewnić się, że mają fundusze na zakup.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
