Zabytkowe nieruchomości – co warto wiedzieć przed zakupem?

267

Rynek nieruchomości zabytkowych z roku na rok zyskuje na znaczeniu. Inwestorów kuszą historyczne obiekty, ponieważ po odnowieniu mogą się one stać nie tylko budynkami mieszkalnymi, ale i bardzo atrakcyjnymi hotelami, lokalami usługowymi czy nawet biurowcami. W samej W Polsce jest obecnie około 71 tysięcy zabytków, które widnieją w Rejestrze. Nieruchomości tego typu jest jednak z całą pewnością znacznie więcej, ponieważ spora część w ogóle nie jest ewidencjonowana.

Tego typu inwestycja to jednak bardzo poważne przedsięwzięcie, które wiąże się z wieloma formalnościami prawnymi. Na co należy zwrócić szczególną uwagę przed zakupem? Przekonamy się poniżej. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia terminu zabytku pod kątem prawnym.

Czym jest zabytkowa nieruchomość? Zabytkowa wrocławska kamienica

Podstawa prawna

Podstawową regulację prawną dotyczącą zabytków, w tym zabytków nieruchomych, stanowi ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zgodnie z przepisami tej ustawy nieruchomość zabytkowa oznacza nieruchomość będącą dziełem człowieka lub związaną z jego działalnością i stanowiącą świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Rejestr zabytków

Nieruchomość zabytkowa powinna być wpisana do Rejestru Zabytków, który prowadzi każdy wojewódzki konserwator zabytków. Oprócz tego istnieją jeszcze Gminne Ewidencje Zabytków, więc może zdarzyć się tak, że budynek figuruje w obu rejestrach. Wpisu dokonuje sam konserwator. Robi to na wniosek gminy lub właściciela albo osoby, która ma w danej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego. Właściciel może udostępniać zabytek do zwiedzania, ale nie musi tego robić. Warto wiedzieć, że zabytkiem jest nie tylko kościół, pałac czy folwark. Może być to również nawet mieszkanie w kamienicy.

Co wyróżnia zabytkowe nieruchomości?

Nieruchomości zabytkowe różnią się od standardowych faktem, że niosą za sobą unikalną wartość historyczną, architektoniczną, artystyczną i kulturową. Dlatego właśnie podlegają ochronie prawnej. Ich pierwotny charakter musi zostać zachowany. Oczywiście nie zmienia to faktu, że w porozumieniu z konserwatorem zabytków można zabytkowy pałac lub zamek zamienić w hotel czy nawet obiekt o charakterze konferencyjnym.

Obowiązki właściciela zabytku

Powiadomienie wojewódzkiego konserwatora zabytków

Dokonując nabycia nieruchomości należy pamiętać, że zmiana stanu prawnego nieruchomości wymaga powiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków w terminie miesiąca od dnia wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości. Niedopełnienie tego obowiązku spowoduje nałożenie kary grzywny. W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do Rejestru Zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku na nabywcę lub dzierżawcę nakłada się obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku.

Kto kupuje zabytkowe nieruchomości? Zabytkowa miejska willa

Najliczniejszą grupę nabywców stanowią osoby działające albo planujące rozpoczęcie działalności w branży hotelarskiej, turystycznej, gastronomicznej, uzdrowiskowej. Coraz częściej zabytkowe budynki wykorzystują na swoje potrzeby także różnego rodzaju instytucje kulturalne i oświatowe. Przekształcenie zabytku zgodnie z aspiracjami nabywcy nie może dokonać się bez wiedzy wojewódzkiego konserwatora zabytków, dlatego jednym z warunków dopuszczenia do przetargu jest przedstawienie programu użytkowego wraz z pozytywną opinią konserwatora. Sporządzenie takiego dokumentu jest jednym z wymogów podawanych do publicznej informacji w ogłoszeniach o rozpisaniu przetargu.

Jak wygląda przetarg?

Postępowania przetargowe w sprawach zabytkowych nieruchomości należących do Skarbu Państwa rozstrzyga Agencja Nieruchomości Rolnych. Sprzedaż budynków z zasobów Agencji odbywa się w formule przetargu nieograniczonego, co oznacza, że takie same zasady weryfikacji obowiązują dla ofert zgłoszonych przez podmioty gospodarcze, osoby prywatne czy instytucje samorządowe. O wygranej decyduje przede wszystkim cena.

Obowiązki dotyczące adaptacji zabytku

Po sfinalizowaniu transakcji i podpisaniu aktu notarialnego rozpoczyna się proces adaptacji nieruchomości. Jak zatem widzimy, w związku z tym, że dany budynek jest wpisany do Rejestru Zabytków, jako nowi właściciele absolutnie nie możemy go remontować według własnych upodobań. Trzeba zrobić to w porozumieniu z konserwatorem zabytków, aby nieruchomość nie straciła ani wartości, ani swojego pierwotnego charakteru. Oznacza to, że konserwator wydaje zalecenia, według których zostanie wykonany zakres prac budowlanych. Często elewacje zewnętrzne, takie jak fasada będą musiały zostać wiernie odtworzone na podstawie rysunków architektonicznych znajdujących się w archiwach, choć nie jest to warunek w każdym obiekcie.

Duża swoboda pozostaje natomiast w adaptacji wnętrz. W tym obszarze konserwator pozwala na znacznie większe możliwości. Istnieją jednak pewne ograniczenia. Nie można przykładowo wymienić okien na standardowe z PCV. Muszą być one stylizowane i odpowiednie dla zachowania ducha epoki całego budynku. Ponadto, zabytkowe łuki czy polichromie także mogą podlegać szczególnej konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w dawnych dworkach wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń.

Najbardziej kosztochłonne z reguły bywa użycie odpowiednich materiałów czy techniki budowlanej. Konserwatorzy dbają, by wygląd nieruchomości nie odbiegał od “epoki”, stąd czasem wymuszają zastosowanie materiałów typowych dla wieku i rodzaju budownictwa. Z konserwatorem trzeba także będzie ustalać nawet takie kwestie jak stolarka czy okucia, nie mówiąc już o balkonach, posadzkach czy schodach.

Właściciel zabytku ma również obowiązek chronić go przed uszkodzeniami, które mogą być spowodowane przez czynniki atmosferyczne, zawilgocenie czy robaki. Oznacza to, że zaraz po kupnie takiej nieruchomości trzeba naprawić dach, przeprowadzić osuszanie czy wymienić próchniejące drzwi. Oprócz tego należy chronić nieruchomość przed działalnością osób trzecich. Zabytek musi być więc odpowiednio zabezpieczony, czyli ogrodzony, a najlepiej by był wyposażony w monitoring.

Mniejsze prace mogą być dokonane bez zgody konserwatora

Jeśli wymagane jest przeprowadzenie mniejszych prac, to można dokonać ich samodzielnie, bez konieczności uzyskiwania zgody konserwatora zabytków, bowiem nie są one oficjalnie uznawane za remont. Mowa tu o takich działaniach, jak:

  • Czyszczenia budynku i jego elementów
  • Malowania (bez zakrywania historycznych fresków)
  • Drobnych prac instalacyjnych nie wymagających usuwania tynków i uszkadzania ścian
  • Wymiany niewielkich zniszczonych elementów na nowe, ale w pełni zgodne z projektem budynku (klamki, szyby, zamki)
  • Osuszania po zalaniu

Dofinansowanie na zabytkową nieruchomość

Na pierwszy rzut oka, zakup zabytkowej nieruchomości niesie za sobą same kłopoty. Warto jednak zwrócić uwagę na jedną, bardzo istotną korzyść. Na zatwierdzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków remont lub przebudowę można uzyskać dofinansowanie i to nawet pokrywające całość kosztów profesjonalnie wykonanego remontu lub modernizacji. Wniosek możemy złożyć jednocześnie do trzech instytucji:

  • Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego
  • Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
  • Odpowiedniego Samorządu Terytorialnego

Na co przysługuje dofinansowanie? Pięknie odrestaurowana zabytkowa nieruchomość

Zgodnie z art. 77 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, uchwalonej 23 lipca 2003 roku, dofinansowanie przysługuje w przypadku 17 kategorii działań. Na liście znalazły się takie zadania, jak:

  • Sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich
  • Przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych
  • Wykonanie dokumentacji konserwatorskiej
  • Opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich
  • Wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz
  • Zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku
  • Odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych
  • Modernizacja instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne, działania zmierzające do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu
  • Zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych
  • Zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej oraz przeciwpożarowej i odgromowej

W praktyce, wszystko zależy od znaczenia historycznego lub artystycznego obiektu. Jeśli miejsce to wiąże się ze znaną postacią historyczną, jest dziełem artysty bądź jest związane z mniej lub bardziej istotnym wydarzeniem historycznym może uzyskać dotację nawet ze wszystkich wyżej wymienionych źródeł. Ponadto, można także uzyskać bezpośrednią znaczną dotację od Unii Europejskiej, jeśli mamy ciekawy pomysł na wykorzystanie zabytku w celach edukacyjnych czy turystycznych.

Czy zatem warto zdecydować się na zakup zabytkowej nieruchomości

Czy inwestowanie w zabytkowe nieruchomości się opłaca? Zakup takiego obiektu związany jest z wieloma kłopotliwymi formalnościami wynikających z konieczności zdobywania pozwoleń, a także z wysokimi kosztami wynikających z konieczności remontu takiego budynku. Z tymi problemami oczywiście nie mamy do czynienia w przypadku nabycia nieruchomości nieposiadających charakteru zabytkowego. Te dodatkowe obowiązki nie powinny być jednak okolicznościami zniechęcającymi. Tego typu niepowtarzalny zabytkowy budynek może okazać się strzałem w dziesiątkę dla inwestora.

Co więcej, rynek nieruchomości dość jednoznacznie daje do zrozumienia, że zakup zabytkowego obiektu często bywa bardzo korzystny. Świadczy o tym cały czas rosnąca liczba hoteli w dawnych murach, odrestaurowanych posiadłości i zajazdów, a w dużych miastach także zabytkowych willi i kamienic. Historyczny rys jest tutaj ogromną marketingową zaletą. Badania preferencji klientów hotelowych wyraźnie wskazują, że stare mury, hotele zabytkowe, cieszą się uznaniem klientów. Kluczem do udanej inwestycji jest zatem odpowiedni wybór nieruchomości.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments