Jak doskonale wiadomo, od przybytku głowa nie boli – zwłaszcza jeśli mówimy o nieruchomościach. Z reguły wolnym mieszkaniem dysponujemy z racji spadku, przenosimy się do większego lokalu (choćby z racji powiększenia rodziny lub poprawy sytuacji finansowej) lub wcześniejszego zakupu w celach inwestycyjnych.
Czy w dzisiejszych czasach, charakteryzujących się bardzo drogimi kredytami, spadkiem popytu na nieruchomości i prawdziwym boomem na rynku najmu, warto sprzedać mieszkanie? A może lepiej je po prostu wynająć i czerpać z niego dochód pasywny, licząc jednocześnie, że jego wartość nominalna będzie rosnąć? Przeanalizujemy to zagadnienie poniżej:
Dogodny moment na sprzedaż mieszkania? 
Eksperci wskazują, że na rynku nieruchomości doszło do wyraźnego spowolnienia, a niektórzy przewidują nawet nieuchronną zmianę trendu. Otóż okazuje się, że ceny ofertowe na rynku mieszkaniowym ustabilizowały się, a ich zmiany w ostatnich miesiącach zaczęły być symboliczne i nie przekraczają 1,5%. Wielu analityków twierdzi, że jest to jasny sygnał, iż drożej już nie będzie.
Co więcej, korekta na rynku nieruchomości, zwłaszcza gdy mówimy o rynku wtórnym, może przyspieszyć, gdyż ofert na portalach ogłoszeniowych wyraźnie przybywa. Oczywiście wynika to nie tylko z coraz większej liczby nowych ogłoszeń, ale również z dłuższej ekspozycji ofert na łamach serwisu.
Okazuje się bowiem, że sytuacja, w której mieszkania sprzedają się na pniu, dobiegła już końca i raczej szybko nie powróci – teraz z reguły na chętnego trzeba trochę poczekać. Dla przykładu, we wrześniu sprzedaż mieszkań w siedmiu największych polskich miastach spadła w ujęciu rocznym aż o 46,5%. Popyt zatem już dziś jest zatrważająco niski. Z czego wynika jego załamanie?
Dlaczego Polacy przestali kupować nieruchomości?
Główną przyczyną spadku popytu na mieszkania jest oczywiście dotkliwa seria już 11 podwyżek stóp procentowych z rzędu. Oddziałuje ona na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Przede wszystkim powoduje ona, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne.
Sytuację pogorszyły również nowe, niekorzystne dla kredytobiorców zasady wyliczania tej zdolności przez banki, wprowadzone w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie na kredyt na własne potrzeby. W efekcie, liczba chętnych na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego w lipcu tego roku spadła aż o szokujące 66,8% w stosunku do lipca 2021.
Co więcej, zdolność kredytowa w stosunku do roku wstecz spadła o około 50%. Warto również dodać, popyt na te zobowiązania finansowe spadł do najniższego poziomu w historii – a konkretnie od 14,5 roku, gdyż przez taki okres Biuro Informacji Kredytowej analizuje liczbę wnioskodawców.
Na koniec nie można zapominać, iż rekordowa, przekraczająca już 17% w ujęciu rocznym, inflacja dotkliwie wpływa na wzrost kosztów życia, co również znacząco pogarsza sytuację finansową Polaków.
A może nadszedł czas na wynajem? 
Z zupełnie odwrotną sytuacją mamy natomiast do czynienia na rynku najmu. Po okresie stagnacji, który dotknął wynajmujących w dobie pandemii COVID-19, obecnie obserwujemy popyt znacząco przewyższający podaż, a stawki najmu wyraźnie i nieprzerwanie rosną już od lutego.
Powody takiego ożywienia na tym rynku są trzy. Pierwszy to oczywiście gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków. Drugą przyczyną jest skokowy napływ uchodźców z Ukrainy do naszego kraju. Trzecia kwestia to powrót pracowników do biur i studentów na uczelnie po dwóch latach pandemii koronawirusa.
Popyt jest dziś zatem rekordowy. W efekcie, w największych polskich miastach dostępnych mieszkań na wynajem jest dziś nawet o 70% mniej niż jeszcze rok wcześniej. Nie powinno zatem dziwić, że stawki za wynajem mieszkania wzrosły średnio niemal o połowę w stosunku do cen z ubiegłego roku.
Średnia stopa zwrotu z wynajmu
Boom na rynku najmu to oczywiście jednoznacznie pozytywna wiadomość dla posiadaczy mieszkań. Przy jednoczesnym spowolnieniu na rynku nieruchomości doszło do sytuacji, że średnia roczna stopa zwrotu w całej Polsce z wynajmu mieszkania wynosi 4,8%. Co więcej, w niektórych miastach – takich jak Łódź, Katowice, Szczecin, Trójmiasto czy Rzeszów – przekracza ona 5%.
Mało tego – eksperci są dziś zgodni, że trend na rynku najmu w najbliższej przyszłości absolutnie się nie zmieni. Wynika to z prostego faktu – skoro coraz mniej mieszkańców naszego kraju będzie w stanie sobie pozwolić na zakup mieszkania, to będą niejako zmuszani do najmu, a wraz z coraz większym popytem stawki miesięcznego czynszu dla wynajmującego będą pięły się w górę.
Wynajem vs sprzedaż – co obecnie wybrać?
Wydaje się więc, że jeśli patrzymy długofalowo i nie potrzebujemy w najbliższej przyszłości zastrzyku gotówki – zwłaszcza, że nasze oszczędności i tak będą w błyskawicznym tempie zjadane przez inflację – doskonałym pomysłem będzie dziś wynajęcie mieszkania.
Plusy i minusy wynajmu
Ceny najmu w najbliższym czasie powinny nadal konsekwentnie rosnąć, a chętnych będzie przybywać, dlatego takie działanie powinno się w ujęciu długoterminowym okazać wyjątkowo intratne.
Należy jednak przy tym pamiętać, że nie każdy obiekt mieszkaniowy nadaje się na wynajem, a wpływ na to może mieć lokalizacja oraz stan techniczny. Ponadto, trzeba mieć świadomość, że wynajem nie jest bezobsługowy. Musimy bowiem znaleźć godnego zaufania najemcę, a następnie kontrolować stan mieszkania, a także reagować w przypadku awarii.
Problematyczna sprzedaż 
Sprzedaż mieszkania może być dziś natomiast trudnym zadaniem. Wynika to z prostego faktu – chętnych brakuje ze względu na ekstremalnie drogie kredyty, a inwestorzy nabywający mieszkania za gotówkę poszukują na rynku nieruchomości, prawdziwych okazji. Dlatego bez wyraźnej obniżki ceny, szybka sprzedaż mieszkania może dziś zakończyć się niepowodzeniem.
Z tego powodu, o ile nie zależy nam na szybkim zastrzyku gotówki, optymalnym rozwiązaniem wydaje się wynajęcie mieszkania na najbliższe kilka lat, a w dalszej przyszłości – w okolicach szczytu kolejnej hossy na rynku nieruchomości (takim, jaki miał miejsce jeszcze na początku tego roku i pod koniec ubiegłego) – na bezproblemową sprzedaż po wyższej cenie niż obecnie.
