W nowym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najświeższe wiadomości z polskiego i światowego rynku nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Co zmieniło się na rynku nieruchomości po Bezpiecznym Kredycie 2%?
Rynek kredytów hipotecznych przeżył krótką hossę napędzaną dopłatami. Podbicie wyników sprzedaży to jednak nie jedyny efekt, który przyniósł ze sobą “Bezpieczny Kredyt 2 procent”.
Powrót niskiego wkładu własnego
Pierwszym obszarem, w którym jest to wyraźnie widoczne, są dane dotyczące typu oprocentowania. Nigdy dotąd produkty oparte na okresowo stałym oprocentowaniu nie zdobyły takiej przewagi. W czwartym kwartale 2023 roku odpowiadały one za rekordowe 80% sprzedaży.
Dominacja tej opcji to nie wynik swobodnych wyborów kredytobiorców. Korzystający z preferencyjnych hipotek nie mieli wyboru – “Bezpieczny Kredyt 2 procent” bazował na okresowo stałej stopie.
Niski wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2024 roku
Zewnętrzną interwencją wytłumaczyć można także kolejne zjawisko. W latach 2019-2022 nieprzerwanie obniżał się odsetek nowych kredytów hipotecznych z wkładem własnym poniżej 20 procent. Rok 2023 przełamał tę tendencję – co czwarty nowy kontrakt miał wskaźnik LTV powyżej 80 procent.
Zmiana nie była bagatelna – udział kredytów z niskim wkładem wzrósł w porównaniu z 2022 roku o ponad 5 punktów procentowych. W ostatnim kwartale minionego roku proporcja umów z LTV powyżej 80% sięgnęła niemal 33%.
To w części efekt wprowadzenia opcji gwarantowania brakującego wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (“Mieszkanie bez wkładu własnego”), a także możliwości połączenia tej możliwości z dopłatami w ramach “Bezpiecznego Kredytu 2 procent”.
Rozwój rynku kredytów hipotecznych w 2024 roku
Podczas konferencji prasowej omawiającej raport AMRON-SARFiN przedstawiono dane sięgające stycznia 2024 roku. Pokazują one efekty “echa” pozostawionego przez program “Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Chociaż banki przestały przyjmować wnioski o preferencyjne hipoteki, to nadal przetwarzane są wnioski złożone w 2023 roku.
Można oczekiwać, że preferencyjne kredyty będą dominować w sprzedaży odnotowanej w pierwszych miesiącach 2024 roku. W ten sposób w styczniu, “zza grobu”, program ten odpowiadał za 64% nowych umów kredytowych.
Bez tego dopalacza sprzedaż prezentowałaby się kiepsko – 8300 kontraktów, czyli tylko o 34% więcej niż w najgorszych momentach hipotecznej zimy w 2023 roku. Jacek Furga ze Związku Banków Polskich pokusił się o porównanie “Bezpiecznego Kredytu 2 procent” z poprzednimi programami wsparcia dla kredytobiorców.
Okazało się, że ani “Rodzina na Swoim” ani “Mieszkanie dla młodych” nie zdobyło takiego udziału w rynku jak schemat promowany przez poprzedni rząd. W szczytowym momencie “Rodzina na Swoim” odpowiadała bowiem za 22% rocznej sprzedaży kredytów hipotecznych ilościowo.
Z kolei “Mieszkanie dla młodych” wypadło w tym porównaniu jeszcze słabiej – z wynikiem 18%. Tymczasem “Bezpieczny Kredyt 2 procent”, mimo zaledwie półrocznej obecności w ofertach, odnotował wynik bliski 39 procentom.
Średnia kwota kredytu hipotecznego przekroczyła 400 tys. zł w 2023 r.
Średnia kwota kredytu hipotecznego rosła nieprzerwanie od lat, podążając za rosnącymi cenami nieruchomości. W czwartym kwartale 2023 roku przekroczona została symboliczna granica – po raz pierwszy przeciętny kontrakt opiewał na ponad 400 tysięcy złotych.
Tendencję tę również “podkręciły” kredyty preferencyjne. Z jednej strony pośrednio, stymulując wzrost cen nieruchomości. Z drugiej poprzez parametry zobowiązań zaciąganych w ramach “Bezpiecznego kredytu 2 procent”.
Okazuje się bowiem, że średnia wartość “Bezpiecznego kredytu 2 procent” była wyższa o około 10 procent niż kredytu udzielanego na rynkowych zasadach w drugiej połowie 2023 roku.
Ceny gruntów rolnych poszybowały w górę
Z danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wynika, że w czwartym kwartale 2023 roku średnie wyceny gruntów rolnych kształtowały się od niespełna 35 tysięcy złotych na Pomorzu Zachodnim do ponad 86 tysięcy PLN w Wielkopolsce. To od 20% do blisko 70% więcej niż jeszcze sześć lat temu.
Znacznie wyżej wyceniane były najlepsze grunty, czyli ziemie klas: I, II i IIIa. W czwartym kwartale 2023 roku średnia wycena wahała się od niespełna 48 tysięcy złotych w województwie lubuskim i świętokrzyskim do ponad 105 tysięcy PLN w województwie wielkopolskim.
W województwie lubuskim średnia wycena w omawianym okresie była o około 5% wyższa niż przed rokiem – ale z uwagi na spadki notowane w poprzednich latach, jednocześnie o 12% niższa niż w czwartym kwartale 2017 roku.
Na niemal identycznym poziomie jak przed sześcioma laty znalazła się średnia cena zanotowana w województwie śląskim. W pozostałych regionach miały już jednak miejsce dwucyfrowe podwyżki.
Najmocniej w relacji do czwartego kwartału 2017 roku wzrosła średnia wycena najlepszych gruntów rolnych położonych na wschodzie Polski: w województwie lubelskim (wzrost o 72,1%), podkarpackim (+o 67,3%.) oraz podlaskim (o 58,2%).
Ceny gruntów rolnych rosną szybciej od cen działek budowlanych?
W ciągu ostatniego roku średnie ceny gruntów rolnych rosły szybciej od średnich kwot płaconych za parcele budowlane. Nie da się tego jednak powiedzieć patrząc na stawki w perspektywie sześcioletniej.
Na Pomorzu i w Wielkopolsce działki budowlane podrożały w tym okresie średnio o około 85%, a w województwie małopolskim nawet o 99%. Tymczasem średnia wycena gruntów rolnych wzrosła w tym czasie odpowiednio o około 46% w województwie pomorskim i wielkopolskim oraz o około 69% w Małopolsce.
Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia na Mazowszu, gdzie zarówno w ujęciu rocznym jak i w porównaniu z 2017 rokiem, mieliśmy do czynienia z obniżką średniej ceny transakcyjnej działek budowlanych – odpowiednio o 6,5% i 13,2%.
Z kolei średnia cena gruntu rolnego wzrosła odpowiednio o 11,5% rok do roku i o 57,1% względem czwartego kwartału 2017 roku.
Odrolnienie działki sporo kosztuje
Trzeba jednak pamiętać między innymi o kosztach związanych z odrolnieniem działki. Te, w zależności od klasy danego gruntu, wahają się od 87 400 złotych za hektar do nawet 437 100 PLN za hektar.
Ponadto, za każdy odrolniony hektar przez dziesięć lat co roku należy płacić również od 8740 do 43 700 złotych.
Egipt sprzedał miasto nad Morzem Śródziemnym za 35 mld dolarów
Premier Egiptu ogłosił zawarcie umowy ze Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi na sprzedaż miasta Ras el-Hekma, położonego na północno-zachodnim wybrzeżu. Transakcja jest warta 35 miliardów dolarów.
Podczas konferencji prasowej, w której uczestniczyli przedstawiciele obu państw, premier Egiptu poinformował, że kraj ten otrzyma zaliczkę w wysokości 15 miliardów dolarów w nadchodzącym tygodniu, a pozostałe 20 miliardów USD zostanie przekazane w ciągu dwóch miesięcy.
Projekt ten jest największą bezpośrednią inwestycją zagraniczną tego typu. Ras el-Hekma, leżące nad Morzem Śródziemnym, ma zostać przekształcone w nowoczesne miasto z dzielnicami mieszkalnymi, ośrodkami turystycznymi, szkołami, uniwersytetami, strefą przemysłową, dzielnicą finansową i biznesową oraz mariną i lotniskiem.
Rząd Egiptu jest jednak w mocno krytykowany w kraju. Ras el-Hekma jest bowiem jednym z najcenniejszych nadmorskich obszarów kraju. Zdaniem krytyków transakcji powinien być rozwijany przez lokalnych inwestorów.
Premier Egiptu podkreślił jednak, że rząd egipski będzie miał 35-procentowy udział w zyskach projektu, pomimo że jest to inwestycja prywatna – z przeważającym udziałem konsorcjum ze Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi.
Egipt zmaga się z głębokim kryzysem ekonomicznym
Umowa ta ma swoje dno. Została ona bowiem zawarta w kontekście trudnej sytuacji ekonomicznej Egiptu, który zmaga się z kryzysem walutowym, rekordową inflacją i niedoborami walut obcych.
Egipt prowadzi obecnie rozmowy z Międzynarodowym Funduszem Walutowym na temat pakietu ratunkowego, który ma przekroczyć 10 miliardów dolarów. Inwestycja w Ras el-Hekma ma przyczynić się do stabilizacji kursu walutowego, stworzenia miejsc pracy i przyciągnięcia obcej waluty, co może złagodzić obecny kryzys gospodarczy.
Zarówno rząd Egiptu, jak i jego partnerzy ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich mają nadzieję, że projekt Ras el-Hekma stanie się symbolem nowoczesności i rozwoju, przyciągając inwestorów z całego świata i stymulując egipską gospodarkę.
Jednak jego realizacja i długoterminowe skutki dla kraju i jego mieszkańców pozostaną przedmiotem uważnej obserwacji i oceny.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
