Wkład własny jako warunek otrzymania kredytu hipotecznego

314

wkład własnyPandemia koronawirusa mocno wpłynęła na rynek kredytów w Polsce. Ich sprzedaż znacząco spadła, także w przypadku kredytów hipotecznych. Jest to spowodowane w pewnym stopniu niepewną sytuacją finansową wielu polskich rodzin, ale przede wszystkim zaostrzeniem polityki kredytowej banków. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to już przeszłość, która nie wróci. Żaden bank nie udzieli kredytu, który pozwoli w pełni sfinansować zakup mieszkania lub budowę domu. Kredytobiorca musi dołożyć część swoich oszczędności.

Jaki jest związek między wkładem własnym a zdolnością kredytową? Czy wkład własny to tylko gotówka? Jaka jest minimalna wysokość wkładu własnego w popularnych bankach komercyjnych? Na te wszystkie pytania dotyczące kwestii “wkład własny a kredyt hipoteczny”, odpowiedzi zostaną udzielone poniżej.

Wkład własny – co to jest?

Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Chodzi po prostu o to, że żeby kupić mieszkanie zadłużając się w banku, trzeba posiadać w gotówce co najmniej 10-20% wartości lokalu. Dopiero osoby, które dały radę uzbierać taki kapitał, będą mogły wnioskować o finansowanie. Nie jest jednak tak, że cały wkład własny musi być wniesiony w formie gotówki na etapie składania wniosku kredytowego. Czasem można to zrobić później lub udowodnić to, że część kosztów budowy domu już ponieśliśmy.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można było dostać jeszcze w pierwszej połowie 2013 roku. Wtedy to w życie weszła nowelizacja Rekomendacji S, stworzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią banki zaczęły wymagać określonego wkładu własnego od klientów. Jego forma i wysokość uzależniona jest od celu i wartości kredytowania

Rok do roku wymagania KNF rosły, a były wprowadzane według następującego schematu:

  • do końca 2014 roku – 5% wkładu własnego
  • do końca 2015 roku – 10% wkładu własnego
  • do końca 2016 roku – 15% wkładu własnego (albo 10%, o ile niedobór do 20% zostanie ubezpieczony)
  • od początku 2017 roku do teraz – 20% wkładu własnego (albo 10%, o ile niedobór do 20% zostanie ubezpieczona)

Obowiązek posiadania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym nie wziął się znikąd. W ten sposób KNF dba o stabilność rynku kredytowego. Dzięki temu wymogowi wartość nieruchomości jest zawsze wyższa od kwoty udzielonego kredytu. Przydaje się to podczas problemów ze spłatą kredytu. W ostateczności zawsze można sprzedać dom czy mieszkanie, aby oddać kredyt.

Z drugiej strony także wkład własny weryfikuje sytuację finansową przyszłego kredytobiorcy. Zanim jeszcze złożymy wniosek do banku, musimy pokazać tej instytucji, że potrafimy zaoszczędzić kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy. Dzięki temu może on sądzić, że terminowa spłata rat kredytu hipotecznego również nie powinna przysporzyć nam kłopotów.

Wkład własny – rodzaje

Najbardziej pożądaną formą wkładu własnego przez banki jest oczywiście gotówka. Zgromadzone oszczędności adekwatne do wartości mieszkania pozwalają choćby przyspieszyć procedurę uruchomienia kredytu. Nie jest to jednak jedyna możliwość.

Wkład własny przy budowie domu

Część klientów myśli też o budowie domu i na ten cel chcą wziąć kredyt hipoteczny. Warunki co do wkładu własnego w takim przypadku mogą być nieco inne.

Szansą dla osób, które planują rozpocząć budowę domu, jest także ziemia, na której chcą go postawić. Banki przychylnie podchodzą do uznania wartości działki na poczet wkładu własnego.

Można także spotkać się tym, że bank na podstawie odpowiedniej dokumentacji wliczy do kwoty wkładu własnego koszty, jakie kredytobiorca poniósł już w związku z planowaną inwestycją. Chodzi tutaj głównie o budowę domu i koszty związane z projektem i wszelkimi wycenami niezbędnymi w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Zabezpieczenie mieszkaniem własnościowym

Część klientów szuka finansowania zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych, takich jak wynajem. Ma już własne mieszkanie bez kredytu, ale chciałoby wziąć kredyt hipoteczny na zakup drugiego. Transakcję chcą zabezpieczyć swoim mieszkaniem własnościowym.

Co ciekawe, jeśli dysponujemy już umową przedwstępną sprzedaży, to bank uwzględni w procesie kredytowym nawet do 100% ceny uzgodnionej z kupującym. Niższy współczynnik zostanie zastosowany jeśli takiej umowy wciąż nie ma, ale do sprzedania nieruchomości został zatrudniony pośrednik, a jeszcze niższy, gdy sprzedażą będziemy się chcieli dopiero zająć i to samodzielnie.

Co ważne, w takim przypadku bank może zaakceptować taką formę tylko wtedy, gdy mieszkanie własnościowe przeznaczone jest na sprzedaż. Finalnie, przed faktyczną wypłatą pieniędzy, musi dojść do spieniężenia nieruchomości. Nie można zadeklarować chęci sprzedaży, a później z niej zrezygnować.

Inny majątek jako wkład własny

W dobrym położeniu są także osoby które podchodząc do zakupu, co prawda nie posiadają środków na rachunku, ale mają inny majątek, taki jak papiery wartościowe, środki na IKE czy IKZE, a najlepiej obligacje skarbowe. Niestety banki nie wykazują tu nadmiernej elastyczności, ale pojedyncze instytucje mogą się zgodzić na to, aby jako wkład własny zaakceptować zastaw na papierach wartościowych.

Co ciekawe, nawet jeśli bank skorzysta z mechanizmu zastawu na papierach wartościowych, to najpewniej nie zaakceptuje całej kwoty, na którą opiewa nasza inwestycja. W przypadku bardziej ryzykownych papierów wartościowych (takich jak akcje) spodziewajmy się, że jako wkład własny potraktowane będzie nie więcej niż 50% wartości udziałów. Z drugiej strony zastaw na obligacjach skarbowych – jako gwarantowanych przez Skarb Państwa – może zostać zaliczony jako wkład własny do 100% wartości papierów.

W większości instytucji mechanizm ten będzie wyglądał jednak tak, że zastaw na papierach wartościowych nie wystarczy i obligacje czy akcje będzie trzeba sprzedać. W praktyce zadziała to tak, że wniosek kredytowy od osoby, która posiada papiery wartościowe, ale nie ma wystarczającego wkładu własnego w gotówce, zostanie przyjęty i będzie procesowany. Pojawi się jednak dodatkowy warunek do wypłaty kredytu.

Chodzi o to, że zanim bank wypłaci nam środki, trzeba będzie zamienić papiery wartościowe na gotówkę. Nawet jednak w tym przypadku plusem będzie dodatkowy czas na spokojną sprzedaż akcji czy wyjście z inwestycji w obligacje.

Książeczka mieszkaniowa jako wkład własny

Dobrym rozwiązaniem na zdobycie pieniędzy na wkład własny jest też książeczka mieszkaniowa, szczególnie taka, która została założona do 23 października 1990 roku. Tylko takie książeczki mają bowiem prawo do premii gwarancyjnej, która może opiewać na kilkanaście tysięcy złotych.

Pieniądze z PPK

Całkiem nowym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest natomiast możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z Pracowniczych Planów Kapitałowych. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat.

Wkład własny – banki 2021

Od początku tego roku banki dość mocno zaostrzyły wymagania względem posiadanego wkładu własnego. Czas więc przedstawić jaka jest obecnie wysokość minimalnego wkładu własnego w poszczególnych bankach:

  • Alior Bank – 10%
  • Bank Millennium – 10%
  • Bank PEKAO S.A. – 10%
  • PKO Bank Polski – 10%
  • Credit Agricole – 10% jeżeli przedmiotem zabezpieczenia jest lokal mieszkalny lub dom w zabudowie szeregowej, przedmiotem finansowania są inne cele niż budowlane lub cele łączone, wskaźnik DTI (relacja spłacanych rat do dochodów) nie jest wyższy niż 40% oraz wnioskodawcy uzyskują dochód z innych źródeł niż działalność gospodarcza. W pozostałych przypadkach 20%
  • mBank – 10% przy nieruchomości mieszkalnej, 20% przy lokalu użytkowym
  • Santander Bank Polska – 10% dla klientów banku, 20% dla klientów zewnętrznych
  • Bank Pocztowy – 20%
  • BNP Paribas – 20%
  • Citi Handlowy – 20%
  • ING Bank Śląski – 20%
  • BOŚ Bank – 30%

Wkład własny a zdolność kredytowa

Tutaj zależność jest bardzo prosta. Wysokość wkładu własnego jest odwrotnie proporcjonalna dla zdolności kredytowej. Oznacza to, że im większy wkład, tym mniejszą zdolnością kredytową musi wykazać się kredytobiorca. Z kolei im niższy wkład własny możemy wnieść, tym wyższa zdolność kredytowa jest wymagana.

Czy wyższy wkład własny to tańszy kredyt?

Oczywiście, że tak. Wynika to z faktu, iż dysponując wkładem własnym w wysokości przynajmniej 20% wartości nieruchomości, nie musimy spłacać wyższej raty kredytu, co przekłada się na mniejszy koszt całkowity. Mając wyższy wkład własny możemy również rozpocząć negocjacje o lepsze warunki kredytowe.

Czy można zaciągnąć kredyt na wkład własny?

Absolutnie nie. Ubiegając się o kredyt hipoteczny podpisuje się oświadczenie, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki. Dotyczy to tak samo kredytów zaciąganych w bankach, jak i pieniędzy z funduszu zapomogowo-pożyczkowego w zakładzie pracy.

Wyjątek stanowi kredyt studencki, ponieważ jest on udzielany przeważnie nie tuż przed zakupem mieszkania, ale na wiele lat przed podjęciem decyzji o symbolicznym wejściu w dorosłość.

Wiele osób decyduje się na scenariusz, w którym rodzice zadłużają się, aby wesprzeć dzieci w zakupie mieszkania. Takie rozwiązanie nigdy nie jest korzystne, ponieważ pożyczki gotówkowe są po prostu znacznie droższe niż kredyty hipoteczne.

Kredyt hipoteczny a dodatkowe opłaty, oprócz wkładu własnego

Niestety wkład własny to nie jedyny koszt ponoszony przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Przy pożyczaniu pieniędzy z banku powinniśmy liczyć się z tym, że będziemy musieli uiścić odpowiednie opłaty związane z kredytowaniem. Wśród takich kosztów możemy wymienić:

  • Opłatę wystawienia promesy kredytowej
  • Koszty wyceny nieruchomości lub inspekcji dokonywanej przez bank w mieszkaniu czy domu, które mają być zabezpieczeniem spłaty kredytu
  • Opłata za kredyt u notariusza
  • Opłata za wpis do księgi wieczystej hipoteki
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
  • Koszty ubezpieczenia

Na samym końcu może się okazać, że te opłaty stanowić nawet dodatkowe 10% wartości nieruchomości.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments