Nieruchomości

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Przez

31 marca 2021

Jeszcze przed 1 stycznia 2019 roku blisko 2,5 miliona właścicieli mieszkań nie posiadało prawa własności do gruntu, na którym te mieszkania się znajdowały. Znowelizowana w 2018 roku ustawa o użytkowaniu wieczystym nieruchomości wprowadziła istotne zmiany. Wraz z nastaniem 2019 użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami. Czym jest i na czym polega użytkowanie wieczyste? Kiedy powstaje prawo do niego i czy jest ograniczone w czasie? Czy użytkowanie wieczyste można przekształcić w prawo własności? Wszystkie najważniejsze informacje zostaną przedstawione poniżej.

Użytkowanie wieczyste – co to?

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony jako 99 lat (w wyjątkowych sytuacjach krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone 14 lipca 1961 roku ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej.

Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 roku użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności.

Obecnie prawo użytkowania wieczystego regulują:

Kodeks Cywilny w art. 232 – 243
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale II zatytułowanym Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego rozdziały: 3 dotyczącym oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, 4 dotyczącym przetargu oraz 8 dotyczącym opłat
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Jak działa prawo użytkowania wieczystego?

Do powstania prawa bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej. Stroną będącą właścicielem gruntu i oddającą go w użytkowanie wieczyste może być jedynie Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego.

Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń co do strony nabywającej grunt w użytkowanie wieczyste, zatem może być to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemiec może zostać wieczystym użytkownikiem za zgodą ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego.

Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji i dziedziczeniu. Przez cały okres obowiązywania umowy właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego.

Nabywca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, natomiast ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Posiada też pierwszeństwo do wykupu ziemi, na której te budynki zostały postawione, jeśli jest użytkownikiem wieczystym tejże ziemi. Treść prawa w dużej mierze jest regulowana w umowie ustanawiającej to prawo. W szczególności w umowie tej określa się, w jaki sposób nabywający będzie korzystał z przekazywanych jemu gruntów.

Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do żądania, przed zakończeniem umowy, przedłużenia jej na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Zastrzeżenie to ze względu na historyczną zmienność „interesu społecznego” może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa.

Użytkowanie wieczyste – opłaty

Wiemy już co to użytkowanie wieczyste i jak jest ono uregulowane prawnie. Jakie natomiast koszty należy ponieść w związku z nim? Opłaty roczne są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3% do 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. W tym zakresie można wyróżnić następujące stawki:

0,3% wartości od nieruchomości, którą przeznaczono na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną
1% od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową
2% od wartości nieruchomości dedykowanej pod działalność turystyczną
3% od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych

Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

Właściciel gruntu zamierzający zaktualizować opłatę roczną musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Od orzeczenia kolegium obu stronom w terminie 14 dni od doręczenia przysługuje sprzeciw, którego skutkiem jest utrata mocy orzeczenia i przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W takim przypadku wniosek do kolegium zastępuje pozew, a użytkownik wieczysty zajmuje w procesie rolę powoda i uiszcza opłatę od pozwu, bez względu na to kto wniósł sprzeciw od orzeczenia kolegium. W tym samym trybie użytkownik wieczysty może domagać się obniżenia opłaty rocznej, jeżeli uważa, że nieruchomość straciła na wartości.

Użytkowanie wieczyste – kiedy wygasa?

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego może nastąpić w szczególności w następujących przypadkach:

Upływ czasu, na który została zawarta umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste – jeżeli strony jej nie przedłużą
Rozwiązanie przez strony umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste
Konfuzja praw – „złączenie się praw” ma miejsce, gdy Skarb Państwa będący właścicielem gruntu nabywa od dotychczasowego użytkownika wieczystego tego gruntu jego prawo użytkowania wieczystego. W momencie nabycia, prawo użytkowania wieczystego ulega konfuzji z prawem własności Skarbu Państwa i wygasa, gdyż nie może być on jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu
Jednostronne rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu – w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzecznym z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Przykładowo, gdy zamiast osiedla mieszkaniowego określonego w umowie, wybudował hipermarket

Przekształcenie z użytkowania wieczystego na własność

29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Decyzję wydaje:

starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa,
Wójt, burmistrz, prezydent miasta, gdy nieruchomość jest własnością gminy
Zarząd powiatu, gdy nieruchomość jest własnością powiatu
Zarząd województwa, gdy nieruchomość jest własnością województwa

Przewidziane zostały trzy tryby wydawania takich zaświadczeń – z urzędu, na wniosek właściciela lokalu w terminie 4 miesięcy oraz na wniosek właściciela w trybie pilnym, uzasadnionym koniecznością dokonania innej czynności prawnej.

Użytkowanie wieczyste – zmiany od 2019

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716) dotyczy :

Właścicieli domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste
Właścicieli domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów)
Właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne)
Właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne)

Wraz z nastaniem 2019 roku użytkownicy wieczyści wyżej wymienionych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami. To decyzja, na której skorzystało blisko 2,5 miliona osób. Wcześniej, by się uwłaszczyć, konieczne było uzyskanie zgody pozostałych mieszkańców nieruchomości – wszystkich, bez wyjątku. Wystarczył więc sprzeciw jednego sąsiada (o co nietrudno, szczególnie w dużych wspólnotach mieszkaniowych), a cały proces przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musiał przenieść się na drogę sądową. Ta z kolei mogła zająć długie lata, bez żadnej gwarancji sukcesu.

Użytkowanie wieczyste a własność – różnice

Własność jest rodzajem prawa rzeczowego do nieruchomości. Na jego mocy właściciel może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią w granicach obowiązującego prawa. To najszerszy z tytułów prawnych do nieruchomości, gdyż zapewnia właścicielowi dużą swobodę. Ograniczają ją jedynie, oprócz przepisów ustaw, zasady współżycia społecznego, a także społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, własność gruntu i własność budynku nie były ze sobą tożsame. Prawo własności jest zdecydowanie szersze od użytkowania wieczystego. Na jego mocy właściciel może sprzedać, oddać, przepisać na inną osobę, obciążyć hipoteką czy podpisać polisę ubezpieczenia mieszkania.

Opłata za przekształcenie z użytkowania wieczystego na własność

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów znacznie skróciła okres poboru opłat. Obowiązująca dotychczas umowa użytkowania wieczystego nakładała na mieszkańców obowiązek wnoszenia opłat przez cały czas jej trwania. Z kolei koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności są rozłożone na 20 rocznych rat.

Jej wysokość odpowiada rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu. Inne uregulowania przyjęto w stosunku do przedsiębiorców, którzy wykorzystują przekształconą nieruchomość do celów gospodarczych. Mogą na wniosek zmienić okres ponoszenia opłaty na:

99 lat, przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 1%
50 lat przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 2%
33 lata przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 3%

Wspólnoty, które jednorazowo zapłacą całość, będą mogły skorzystać z bonifikaty w wysokości 60%. Mogą to zrobić również w przeciągu 5 lat od uwłaszczenia, ale z każdym kolejnym rokiem bonifikata będzie malała o 10 punktów procentowych. Dotyczy to jednak tylko gruntów należących do Skarbu Państwa. Bonifikata na gruntach samorządowych jest fakultatywna i zależy od decyzji lokalnych władz.

Użytkowanie wieczyste a służebność

Służebność gruntowa, w tym służebność drogi koniecznej obciąża nieruchomość, lecz jej wykonywanie dotyczy gruntu. Grunt przekazany w użytkowanie wieczyste, z uwagi na szeroki zakres tego prawa, pozostaje w wyłącznej dyspozycji użytkownika wieczystego, który wobec osób trzecich zajmuje praktycznie pozycję właściciela, którego prawo jest wówczas w bardzo szerokim zakresie ograniczone już na rzecz użytkownika wieczystego.

W konsekwencji, w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej, z największymi ograniczeniami musi się liczyć właśnie użytkownik wieczysty, a nie właściciel, co ostatecznie przesądza o tym, że w przypadku konkurencji tych dwóch praw, obciążone służebnością powinno zostać użytkowanie wieczyste, a nie prawo własności.