Zakup nieruchomości to zawsze bardzo ważna decyzja, która wiąże się z dużym wydatkiem. Nie ma więc żadnych wątpliwości, że za każdym razem musi być szczegółowo przemyślana przez klienta. Ponadto, często zdarza się tak, że znaleźliśmy idealne mieszkanie, ale potrzebujemy jeszcze czasu – na przykład na sprawdzenie naszej zdolności kredytowej.
W takich sytuacjach, jeśli obawiamy się, że oferta nieruchomości lada moment zniknie z rynku, z pomocą przychodzi nam umowa rezerwacyjna. Na czym polega to rozwiązanie? Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych? Jaka jest wysokość opłaty rezerwacyjnej w tego typu umowie? Odpowiedzi na te pytania zostaną zaprezentowane poniżej:
Umowa rezerwacyjna – co to jest? 
Umowa rezerwacyjna to w uproszczeniu forma gwarancji, że po dokonaniu ustalonej opłaty deweloper przez określony czas nie sprzeda nikomu innemu mieszkania, które nam się spodobało. Najczęściej jest zawierana we wczesnym etapie oferowania nieruchomości, gdy zainteresowanie lokalami jest duże. Dzięki temu klient ma czas do namysłu przed zawarciem finalnej umowy deweloperskiej bez ryzyka, że wypatrzone mieszkanie kupi ktoś inny.
Aby chronić interesów nabywców, w nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono regulację dotyczącą umów rezerwacyjnych. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadziła przepisy, w myśl których deweloper nie może sam ustalać wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dodatkowo precyzuje sytuacje, kiedy opłata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy. Nowe przepisy wchodzą w życie w lipcu 2022 roku.
Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem lub przedsiębiorcą, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną rezerwującym, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Na co zawierana może być umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna dotyczy zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, a także ruchomości. Wyróżniamy umowę rezerwacyjną:
- Kupna mieszkania
- Najmu mieszkania
- Domu
- Lokalu
- Działki
- Samochodu.
Warto wiedzieć, że choć umowa rezerwacyjna jest jakby wstępną decyzją nabywcy o chęci kupna nieruchomości, to nie jest ona umową przedwstępną. Może jednak posiadać elementy wspólne z taką umową.
Dwa rodzaje umów rezerwacyjnych
Wyróżniamy zwykłą umowę rezerwacyjną oraz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. Różnią się one zasadami i skutkami.
Zwykła umowa rezerwacyjna
W przypadku zwykłej umowy rezerwacyjnej mamy do czynienia jedynie z czasową rezerwacją mieszkania, z której można w każdej chwili zrezygnować, bez żadnych negatywnych skutków. Zazwyczaj taka umowa zawierana jest przez osoby zainteresowane kupnem mieszkania a deweloperem na etapie, gdy nieruchomość jest jedynie dziurą w ziemi, a nabywca musi podjąć decyzję o kupnie na podstawie prezentowanych przez dewelopera planów.
Taka umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj od kilku dni do maksymalnie dwóch tygodni. Jeśli zainteresowany nie zdecyduje się ostatecznie na zakup – czyli podpisanie umowy deweloperskiej, albo deweloper nie zdecyduje się na sprzedaż, to wtedy nieruchomość trafia ponownie do sprzedaży – chyba że deweloper zdecyduje inaczej.
Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej 
Natomiast umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej jest już wiążąca i samo jej zawarcie niesie za sobą poważne skutki. Jej podpisanie jest niejako obietnicą zawarcia głównej umowy, dlatego też nie można się z niej tak po prostu wycofać. Taki rodzaj umowy będzie już zawierał wskazanie terminu zawarcia umowy w związku z przeniesieniem własności, uzgodnioną cenę, terminy i harmonogram płatności oraz termin, w którym mieszkanie zostanie przekazane kupującemu. Jest to zatem swoista gwarancja na wypadek, gdyby jedna ze stron nie chciała zrealizować zobowiązania.
Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej pociąga za sobą konieczność zachowania odpowiedniej formy umowy. W przypadku umów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Z powyższego wynika, że na podstawie umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej jej strony mogą dochodzić roszczeń za niewykonanie wzajemnych zobowiązań. Wówczas trzeba jednak wskazać powstałą szkodę oraz udowodnić jej związek z niewykonaniem umowy.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?
Jak już zostało wcześniej wspomniane, od lipca zaczną obowiązywać przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Precyzuje ona, że umowa rezerwacyjna musi być zawarta pisemnie pod rygorem nieważności. Musi ona określać:
- Strony umowy – ich dane osobowe
- Miejsce i datę zawarcia umowy
- Cenę nieruchomości
- Wysokość ewentualnej opłaty rezerwacyjnej – jeżeli takowa została przewidziana przez strony umowy, ponieważ jest ona fakultatywna, rezerwacja może być nieodpłatna
- Okres trwania rezerwacji – czyli czas, na jaki nieruchomość zostanie wyłączona z oferty sprzedaży.
Dodatkowo deweloper musi zawrzeć w umie, jakie jest usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, a także jaka jest powierzchnia użytkowa nieruchomości.
Ile wynosi opłata przy umowie rezerwacyjnej?
Nowa ustawa deweloperska wprowadza również ograniczenie co do wysokości opłaty rezerwacyjnej. Może ona wynosić maksymalnie do 1% ceny nieruchomości. Dodatkowo nie może ona trafić na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ma być wpłacana na bieżący rachunek bankowy dewelopera – po to, aby łatwiej było zwrócić kwotę tą nabywcy. W momencie, gdy zostanie zawarta umowa deweloperska, deweloper musi przesłać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana nabywcy w trzech następujących sytuacjach:
- Nieotrzymanie kredytu przez potencjalnego nabywcę ze względu na negatywną ocenę zdolności kredytowej
- Niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej przez dewelopera lub przedsiębiorcę oferującego nabycie mieszkań
- Dokonanie zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach przez dewelopera bez poinformowania o tym rezerwującego.
Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej?
Przed podpisaniem każdej umowy zawsze należy ją dokładnie przeczytać. Tak samo trzeba postąpić, zanim podpiszemy umowę rezerwacyjną. Powinniśmy dokładnie sprawdzić, czy wszystkie zapisy są dla nas zrozumiałe. Jeśli nie – warto poprosić dewelopera o wyjaśnienie. Dodatkowo, należy również sprawdzić, czy umowa zawiera wszystkie niezbędne elementy oraz zwrócić uwagę na jaki okres została zawarta. Zazwyczaj nie jest ona zawierana na długo.
Warto również zweryfikować, który rodzaj umowy rezerwacyjnej podpisujemy – zwykłą umowę rezerwacyjną mieszkania, czy jednak umowę z elementami umowy przedwstępnej.
